Редевелопмент в Украине - Реновация промышленных территорий и объектов (на примере г. Днепропетровска)

На сегодняшний день сама идея размещения производства в пределах города неактуальна. И тут важную роль играют скорее экономические факторы. В изменившихся условиях рынка, когда земля приобрела определенную стоимость (а для Киева она вполне сопоставима с европейским уровнем цен) использование значительных земельных участков для промышленных целей неэффективно. Эксперты указывают на то, что стоимость земли вычисляется, как правило, доходным методом, который позволяет определить наилучшее использование и посредством различных вычислений предположить, какую прибыль может приносить данный участок в случае, если на нем создается строительный объем определенного назначения. Таким образом, в нынешних условиях острого спроса на различные типы недвижимости производство является не наилучшим использованием городских земель.

Объективные причины, по которым производственные мощности рациональнее размещать за пределами города, называет Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина): "В первую очередь, это довольно высокая стоимость земли в пределах города (и тем более в центральных районах), которая соответственно переносится на себестоимость производимой продукции. Это одна из причин, по которой производство выгодно перемещать на более дешевые земельные участки. Следующей причиной является то, что большинство промышленных предприятий имеет определенную специфику логистики, а именно: доставка сырья, складирование и транспортировка готовой продукции. Принимая во внимание специфику развития любого большого современного города, а именно его транспортной системы, производство удобней располагать как можно дальше от центра или вообще вне пределов города. Следуя выше изложенной информации необходимо обратить внимание, на тот факт, что тенденция перемещения производства за пределы города влечет за собой образование поселений вокруг конкретного промышленного объекта, тем самым, создавая своего рода города-спутники со своей автономной инфраструктурой, транспортными связями и энергообеспечением.

Вопрос застройки промышленных территорий именно в Киеве, по мнению генерально директора Build &; Live Development Виктора Распутного, остро не стоит. Тем более что площади в прилегающей к центру территории и возле крупных транспортных развязок в большинстве своем уже освоены или планируются к застройке. Общая площадь Киева в административных пределах составляет 83,6 тыс. га, из них застроенная территория составляет 33,8 тыс. га. Под промышленными объектами занято всего 6,0 тыс. га - это чуть больше 7% от общей площади Киева. Для сравнения, общая площадь Москвы в административных пределах составляет 144 тыс. га, из них под промышленными объектами занято 27 тыс. га - это порядка 18,7% или 1/5 от общей площади города. По плану московских городских властей половина территории должна быть подвергнута редевелопменту.

Если говорить про Украину в целом, то конечно такие города, как Донецк, Днепропетровск во многом превышают показатели столицы и имеют характерную особенность застройки - хаотичность в размещении и смешение промышленных, жилых высотных и жилых частного сектора, а также рекреационных территорий. В таких городах, где процент неработающих предприятий и занятых ими неиспользуемых территорий зачастую превышает процент застройки коммерческой, а часто и жилой недвижимостью, теоретически есть реальная необходимость в редевелопменте промышленных зон. Однако, вопрос в том, имеют ли эти города достаточный потенциал для поглощения новых площадей и форматов, есть ли реальный спрос, на такие площади и каков, срок их окупаемости.

О причинах, побуждающих девелоперов останавливать свой выбор на территориях бывших промзон.

Площадки промышленных зон имеют ряд преимуществ - возводимые в советское время объекты имеют удачное расположение, большую территорию (иногда свыше 10 га в пределах города) и готовую инженерную инфраструктуру - наличие коммуникаций. Производственные предприятия всегда потребляли большие объемы газа и электроэнергии, поэтому имели мощные инженерные сети. Обеспечение сегодня в достаточном объеме электроэнергией и газом любой территории при девелопменте любого вида недвижимости в городских условиях является довольно большой статьей расходов. И если рассматривать в этом аспекте green field (чистый участок) и brown field (освоенный участок) как две альтернативы, то ранее освоенный участок (нынешняя промзона), конечно, представляется более выгодной, поскольку в этом случае нет необходимости в огромных инвестициях на организацию и подключение инженерных систем. Определенный минус такого сценария - существующие старые строения на участке, которые, как правило, приходится сносить, однако в ряде случаев, в зависимости от будущей функции объекта, возможна их реконструкция.

Несмотря на "укомплектованность" промзон, легче все-таки развивать проекты на новой площадке. Поскольку реализация и строительство объектов на месте бывших складов, заводов, воинских частей коммунально-складских зон и фабрик предполагает в обязательном порядке расчистку территории, демонтаж объектов, утилизацию отходов и мусора и рекультивацию земель. А это ведет к удорожанию проекта и, что не маловажно, к увеличению сложности реализации проекта в целом. Кроме того, несмотря на внушительные мощности инженерных сетей, в большинстве своем они требуют полной диагностики, замены или капитального ремонта по причине своей изношенности со времен СССР.

Кроме всего прочего, очень важным моментом для возможности развития новых объектов посредством редевелопмента промышленных зон является вопрос изменения целевого назначения участка с "земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения" на "земли жилой и общественной застройки". Этот вопрос решить без содействия городских властей - не возможно. Поскольку, согласно статье первой ЗУ "О землеустройстве" земельный участок промышленного назначения не может использоваться для возведения объекта жилой или общественной застройки. Вопрос изменения целевого назначения должен быть подкреплен веским обоснованием и решением, принятым на уровне изменения генплана города, или постановления или решения сессии городского совета.

В Украине достаточно популярным и развитым сегментом есть редевелопмент промышленных территорий посредством частичной реконструкции отдельных зданий и территорий с перепрофилированием их в новые объекты рынка недвижимости. Примеры: админкорпуса заводов - в офисные центры класса С (Маяк); ангары, картинги, цеха заводов - в развлекательные центр (РЦ "Промзона") склады - в торговые комплексы ("Мега Маркет", "Большевик") и пр. Такие проекты не требуют настолько значительных капиталов, расчистки территории, изменения целевого назначения.

В вопросе редевелопмента промышленных территорий Украине следует обратиться к опыту следующих стран.

Америка.

    1. Одними из пионеров редевелопмента в мире стали Нью-Йорк и Лондон, где элитное жилье сейчас создается в зданиях бывших фабрик и заводов. Верхний и Нижний Ист Сайд давно перестал быть криминальной окраиной. Сейчас там квартиры стоят безумных денег. 2. Бруклин. Квартал RedHook, основанный в 1636 г. как квартал докеров, был злачным местом до начала реновации в 1980-х. Сегодня - это производственная, жилая и культурно-развлекательная составляющие.

Германия.

1. Ландшафтноый парк "" на месте промзоны в Дуйсбурге.

Рис. 20

    2. HafenCity (Город-порт) - самый масштабный проект застройки и регенерации портовой зоны на правом берегу Эльбы площадью 155 га, расположенной практически в центре города современной Германии и один из крупнейших в Европе. В соответствии с концепцией на фоне жилой (30% всей площади застройки), деловой и торговой (50%) недвижимости должны возникнуть объекты науки и культуры, а также зоны общего пользования -- улицы, площади, парки. Самым крупным сооружением в новом районе станет новая филармония, здесь же разместится международный морской музей. Все это придаст HafenCity статус культурного ядра города. Окончание строительства намечено на 2020-2030 гг. 3.

Рис. 21

Градостроительный рефункционализация реновация

Нидерланды-Амстердам.

В Амстердаме решили убрать старые портовые склады на островах в районе Борнео-Споренбург в 15-минутной близости от центра города. Придумали, как при трехэтажной плотной застройке промзон получить большее число квартир, чем при возведении многоэтажек. Так появился, по сути, новый тип жилья -- малоэтажная застройка высокой плотности.

Принцип таков: почти прямоугольный остров разделен на четыре линии таунхаусов. В центре разбит широкий бульвар с детскими площадками и гостевыми парковками -- на него выходят две центральные линии домов. Внешние линии смотрят фасадами на воду. Пространство между внешней и внутренней линией так сжато, что вместо улицы получилась лишь узкая щель: чтобы свет проходил в отдельные комнаты, да можно было поставить стул и столик на улице. Малоэтажные дома имеют узкие фасады и плотно прилегают друг к другу. Такое планировочное решение позволило добиться очень высокой плотности застройки (в среднем 100 единиц жилья на 1 гектар), но не в ущерб комфорту и качеству городской среды.

Испания.

За пять лет испанцы сумели создать центр спортивных событий всего мира на месте заброшенной промышленной городской окраины. Офисы, отели и пляжи - вот что появилось на месте промзон Барселоны благодаря Олимпиаде-1992. Побленоу на севере Барселоны, где построили Олимпийскую деревню, был в свое время крупным индустриальным центром.

Россия.

В России традиция началась в Санкт-Петербурге, затем ее подхватила Москва, сделавшая тенденцию модной.

Петербург.

Строящиеся элитные жилые комплексы в Петроградском районе, связанные с редевелопментом промышленных территорий:

Рис. 22

    1. ЖК "Собрание" общей площадью 53 тыс. кв. м с коммерческими помещениями и подземным паркингом на территории бывшей автоколонны Таксомоторного предприятия №1. 2. Самый масштабный из новых проектов недвижимости высокого класса - МФК "Леонтьевский мыс", занимающий 2,7 га, ранее принадлежавших заводу "Красное знамя". Проект заморожен кризисом.

Рис. 23

Москва.

    1. Расчищено под новую стройку 3 га в Хамовниках от Хлебозавода № 6 и "Мосхлебтранса", которые перенесены в другую часть города. На освободившейся территории возводится KnightsbridgePrivatePark с квартирами по цене от $16 тыс. за 1 кв. м: четыре малоэтажных особняка общей площадью 49,9 тыс. кв. м, собственный парк, частный детский сад, wellness-центр с бассейном и т. д. 2. На месте бывшего завода "Каучук", строится элитный ЖК "Садовые кварталы". 3. Завод "Серп и Молот" в Лефортове - старейший и крупнейший в России металлургический завод в 4 км от Кремля, вывести который власти собираются уже лет шесть. Много вариантов освоения этой площадки - от торгово-развлекательного центра до жилого микрорайона. 4. Нашумевший проект "Золотой остров" на месте шоколадной фабрики "Красный Октябрь" за восемь лет менял концепцию несколько раз. В январе 2012 г. стало известно, что элитный комплекс будет построен, но в гораздо меньших масштабах: 25 тыс. кв. м вместо 180 тыс. кв. м. 5. Лофты "Москва-Сити", лофт-квартал "Даниловская мануфактура 1867", лофт-квартал Studio № 8.

Рис. 24

Ростов.

Комплексная застройка ЖК "Красные ворота" на территории бывшего кирпичного завода (район старого автовокзала, недалеко от проспекта Шолохова).

Похожие статьи




Редевелопмент в Украине - Реновация промышленных территорий и объектов (на примере г. Днепропетровска)

Предыдущая | Следующая