Редевелопмент в Украине - Реновация промышленных территорий и объектов (на примере г. Днепропетровска)
На сегодняшний день сама идея размещения производства в пределах города неактуальна. И тут важную роль играют скорее экономические факторы. В изменившихся условиях рынка, когда земля приобрела определенную стоимость (а для Киева она вполне сопоставима с европейским уровнем цен) использование значительных земельных участков для промышленных целей неэффективно. Эксперты указывают на то, что стоимость земли вычисляется, как правило, доходным методом, который позволяет определить наилучшее использование и посредством различных вычислений предположить, какую прибыль может приносить данный участок в случае, если на нем создается строительный объем определенного назначения. Таким образом, в нынешних условиях острого спроса на различные типы недвижимости производство является не наилучшим использованием городских земель.
Объективные причины, по которым производственные мощности рациональнее размещать за пределами города, называет Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина): "В первую очередь, это довольно высокая стоимость земли в пределах города (и тем более в центральных районах), которая соответственно переносится на себестоимость производимой продукции. Это одна из причин, по которой производство выгодно перемещать на более дешевые земельные участки. Следующей причиной является то, что большинство промышленных предприятий имеет определенную специфику логистики, а именно: доставка сырья, складирование и транспортировка готовой продукции. Принимая во внимание специфику развития любого большого современного города, а именно его транспортной системы, производство удобней располагать как можно дальше от центра или вообще вне пределов города. Следуя выше изложенной информации необходимо обратить внимание, на тот факт, что тенденция перемещения производства за пределы города влечет за собой образование поселений вокруг конкретного промышленного объекта, тем самым, создавая своего рода города-спутники со своей автономной инфраструктурой, транспортными связями и энергообеспечением.
Вопрос застройки промышленных территорий именно в Киеве, по мнению генерально директора Build &; Live Development Виктора Распутного, остро не стоит. Тем более что площади в прилегающей к центру территории и возле крупных транспортных развязок в большинстве своем уже освоены или планируются к застройке. Общая площадь Киева в административных пределах составляет 83,6 тыс. га, из них застроенная территория составляет 33,8 тыс. га. Под промышленными объектами занято всего 6,0 тыс. га - это чуть больше 7% от общей площади Киева. Для сравнения, общая площадь Москвы в административных пределах составляет 144 тыс. га, из них под промышленными объектами занято 27 тыс. га - это порядка 18,7% или 1/5 от общей площади города. По плану московских городских властей половина территории должна быть подвергнута редевелопменту.
Если говорить про Украину в целом, то конечно такие города, как Донецк, Днепропетровск во многом превышают показатели столицы и имеют характерную особенность застройки - хаотичность в размещении и смешение промышленных, жилых высотных и жилых частного сектора, а также рекреационных территорий. В таких городах, где процент неработающих предприятий и занятых ими неиспользуемых территорий зачастую превышает процент застройки коммерческой, а часто и жилой недвижимостью, теоретически есть реальная необходимость в редевелопменте промышленных зон. Однако, вопрос в том, имеют ли эти города достаточный потенциал для поглощения новых площадей и форматов, есть ли реальный спрос, на такие площади и каков, срок их окупаемости.
О причинах, побуждающих девелоперов останавливать свой выбор на территориях бывших промзон.
Площадки промышленных зон имеют ряд преимуществ - возводимые в советское время объекты имеют удачное расположение, большую территорию (иногда свыше 10 га в пределах города) и готовую инженерную инфраструктуру - наличие коммуникаций. Производственные предприятия всегда потребляли большие объемы газа и электроэнергии, поэтому имели мощные инженерные сети. Обеспечение сегодня в достаточном объеме электроэнергией и газом любой территории при девелопменте любого вида недвижимости в городских условиях является довольно большой статьей расходов. И если рассматривать в этом аспекте green field (чистый участок) и brown field (освоенный участок) как две альтернативы, то ранее освоенный участок (нынешняя промзона), конечно, представляется более выгодной, поскольку в этом случае нет необходимости в огромных инвестициях на организацию и подключение инженерных систем. Определенный минус такого сценария - существующие старые строения на участке, которые, как правило, приходится сносить, однако в ряде случаев, в зависимости от будущей функции объекта, возможна их реконструкция.
Несмотря на "укомплектованность" промзон, легче все-таки развивать проекты на новой площадке. Поскольку реализация и строительство объектов на месте бывших складов, заводов, воинских частей коммунально-складских зон и фабрик предполагает в обязательном порядке расчистку территории, демонтаж объектов, утилизацию отходов и мусора и рекультивацию земель. А это ведет к удорожанию проекта и, что не маловажно, к увеличению сложности реализации проекта в целом. Кроме того, несмотря на внушительные мощности инженерных сетей, в большинстве своем они требуют полной диагностики, замены или капитального ремонта по причине своей изношенности со времен СССР.
Кроме всего прочего, очень важным моментом для возможности развития новых объектов посредством редевелопмента промышленных зон является вопрос изменения целевого назначения участка с "земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения" на "земли жилой и общественной застройки". Этот вопрос решить без содействия городских властей - не возможно. Поскольку, согласно статье первой ЗУ "О землеустройстве" земельный участок промышленного назначения не может использоваться для возведения объекта жилой или общественной застройки. Вопрос изменения целевого назначения должен быть подкреплен веским обоснованием и решением, принятым на уровне изменения генплана города, или постановления или решения сессии городского совета.
В Украине достаточно популярным и развитым сегментом есть редевелопмент промышленных территорий посредством частичной реконструкции отдельных зданий и территорий с перепрофилированием их в новые объекты рынка недвижимости. Примеры: админкорпуса заводов - в офисные центры класса С (Маяк); ангары, картинги, цеха заводов - в развлекательные центр (РЦ "Промзона") склады - в торговые комплексы ("Мега Маркет", "Большевик") и пр. Такие проекты не требуют настолько значительных капиталов, расчистки территории, изменения целевого назначения.
В вопросе редевелопмента промышленных территорий Украине следует обратиться к опыту следующих стран.
Америка.
- 1. Одними из пионеров редевелопмента в мире стали Нью-Йорк и Лондон, где элитное жилье сейчас создается в зданиях бывших фабрик и заводов. Верхний и Нижний Ист Сайд давно перестал быть криминальной окраиной. Сейчас там квартиры стоят безумных денег. 2. Бруклин. Квартал RedHook, основанный в 1636 г. как квартал докеров, был злачным местом до начала реновации в 1980-х. Сегодня - это производственная, жилая и культурно-развлекательная составляющие.
Германия.
1. Ландшафтноый парк "" на месте промзоны в Дуйсбурге.
Рис. 20
- 2. HafenCity (Город-порт) - самый масштабный проект застройки и регенерации портовой зоны на правом берегу Эльбы площадью 155 га, расположенной практически в центре города современной Германии и один из крупнейших в Европе. В соответствии с концепцией на фоне жилой (30% всей площади застройки), деловой и торговой (50%) недвижимости должны возникнуть объекты науки и культуры, а также зоны общего пользования -- улицы, площади, парки. Самым крупным сооружением в новом районе станет новая филармония, здесь же разместится международный морской музей. Все это придаст HafenCity статус культурного ядра города. Окончание строительства намечено на 2020-2030 гг. 3.
Рис. 21
Градостроительный рефункционализация реновация
Нидерланды-Амстердам.
В Амстердаме решили убрать старые портовые склады на островах в районе Борнео-Споренбург в 15-минутной близости от центра города. Придумали, как при трехэтажной плотной застройке промзон получить большее число квартир, чем при возведении многоэтажек. Так появился, по сути, новый тип жилья -- малоэтажная застройка высокой плотности.
Принцип таков: почти прямоугольный остров разделен на четыре линии таунхаусов. В центре разбит широкий бульвар с детскими площадками и гостевыми парковками -- на него выходят две центральные линии домов. Внешние линии смотрят фасадами на воду. Пространство между внешней и внутренней линией так сжато, что вместо улицы получилась лишь узкая щель: чтобы свет проходил в отдельные комнаты, да можно было поставить стул и столик на улице. Малоэтажные дома имеют узкие фасады и плотно прилегают друг к другу. Такое планировочное решение позволило добиться очень высокой плотности застройки (в среднем 100 единиц жилья на 1 гектар), но не в ущерб комфорту и качеству городской среды.
Испания.
За пять лет испанцы сумели создать центр спортивных событий всего мира на месте заброшенной промышленной городской окраины. Офисы, отели и пляжи - вот что появилось на месте промзон Барселоны благодаря Олимпиаде-1992. Побленоу на севере Барселоны, где построили Олимпийскую деревню, был в свое время крупным индустриальным центром.
Россия.
В России традиция началась в Санкт-Петербурге, затем ее подхватила Москва, сделавшая тенденцию модной.
Петербург.
Строящиеся элитные жилые комплексы в Петроградском районе, связанные с редевелопментом промышленных территорий:
Рис. 22
- 1. ЖК "Собрание" общей площадью 53 тыс. кв. м с коммерческими помещениями и подземным паркингом на территории бывшей автоколонны Таксомоторного предприятия №1. 2. Самый масштабный из новых проектов недвижимости высокого класса - МФК "Леонтьевский мыс", занимающий 2,7 га, ранее принадлежавших заводу "Красное знамя". Проект заморожен кризисом.
Рис. 23
Москва.
- 1. Расчищено под новую стройку 3 га в Хамовниках от Хлебозавода № 6 и "Мосхлебтранса", которые перенесены в другую часть города. На освободившейся территории возводится KnightsbridgePrivatePark с квартирами по цене от $16 тыс. за 1 кв. м: четыре малоэтажных особняка общей площадью 49,9 тыс. кв. м, собственный парк, частный детский сад, wellness-центр с бассейном и т. д. 2. На месте бывшего завода "Каучук", строится элитный ЖК "Садовые кварталы". 3. Завод "Серп и Молот" в Лефортове - старейший и крупнейший в России металлургический завод в 4 км от Кремля, вывести который власти собираются уже лет шесть. Много вариантов освоения этой площадки - от торгово-развлекательного центра до жилого микрорайона. 4. Нашумевший проект "Золотой остров" на месте шоколадной фабрики "Красный Октябрь" за восемь лет менял концепцию несколько раз. В январе 2012 г. стало известно, что элитный комплекс будет построен, но в гораздо меньших масштабах: 25 тыс. кв. м вместо 180 тыс. кв. м. 5. Лофты "Москва-Сити", лофт-квартал "Даниловская мануфактура 1867", лофт-квартал Studio № 8.
Рис. 24
Ростов.
Комплексная застройка ЖК "Красные ворота" на территории бывшего кирпичного завода (район старого автовокзала, недалеко от проспекта Шолохова).
Похожие статьи
-
Технологическая концепция. Наиболее сложной частью поставленной задачи будет выбор последующей функции будущего "нового" сооружения. Для решения этого...
-
Красный пролетарий - Реновация промышленных территорий и объектов (на примере г. Днепропетровска)
Ну и напоследок рассмотрим не осуществленный проект, архитектурно-планировочная концепция развития и реструктуризации территории завода "Красный...
-
Новая Голландия - Реновация промышленных территорий и объектов (на примере г. Днепропетровска)
Постепенно перейдем к российским территориям и для начала рассмотрим проект сэра Нормана Фостера, его предложение по реновации территорий острова Новая...
-
С развитием наукоемкого и инновационного производства город постепенно превращается в административно-деловой центр, и, соответственно, смысловыми...
-
Газгольдеры в Вене - Реновация промышленных территорий и объектов (на примере г. Днепропетровска)
Следующий объект, который привлек мое внимание, -- комплекс Газгольдеров в Вене, Австрия. Газгольдеры были построены в Вене между 1896 и 1899 годами....
-
В данной работе я хочу рассмотреть примеры различных вариантов преобразования промышленных территорий и объектов с сохранением зданий и изменением...
-
В данном разделе речь идет о проблемах размещения жилых и общественных функций в пространствах, ранее имевших совершенно иные функции, например, в бывших...
-
Анализ нормативно-правовых актов, регламентирующих градостроительную деятельность в части промышленных объектов, показал, что общее регулирование...
-
Вначале рассмотрим проектирование зон промышленных предприятий в составе промышленных объектов. Промышленные предприятия, как правило, следует размещать...
-
Планировочную структуру участка рекомендуется разрабатывать в увязке с планировочным решением здания ДОУ и с учетом требований к составу и площадям...
-
Проблемы размещения промышленных объектов и пути их решения Проблема моральной неустойчивости производственной застройки относится, прежде всего, к...
-
Планировка в городских условиях промышленных зон Промышленная зона города состоит из промышленных предприятий и промышленных узлов. Промышленные объекты...
-
Обзор литературы - Благоустройство и озеленение территории при детском саде
Благоустройство - комплекс мероприятий по планировке и озеленению новых и существующих населенных мест. Современное благоустройство охватывает широкий...
-
Характеристика объекта Сельский парк культуры, расположен в селе Багдарин, Баунтовский район Республики Бурятия по адресу: ул. Баунтовская (рисунок 1)....
-
Заключение - Типы промышленных объектов и принципы их размещения в городе
Совокупность материала, рассмотренного и изложенного в данной курсовой работе, позволяет сделать ряд следующих выводов. Производственные объекты являются...
-
Обеспечение благоприятных условий жизни населения в значительной мере достигается соответствующей планировкой территории населенного пункта,...
-
Территория Петрозаводска составляет 135 кв. км, в том числе непосредственно городских земель -- 113 кв. км, остальное -- городские леса. Город...
-
Зарубежный опыт - Совершенствование инфраструктуры микрорайона на примере 1-го микрорайона Бусиново
Целью развития застроенных территорий является обновление устаревшего фонда, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающей территории и...
-
Планировочные ограничения Зоны регламентированного градостроительного использования территорий. Инженерно-строительные ограничения Территории с...
-
Основная идея и композиция Начало образованию так называемой Петрозаводской слободы положил оружейный завод, заложенный в 1703 году по указу Петра I...
-
В республике на значительных площадях происходит загрязнение земель химическими и другими веществами и соединениями, захламление земель отходами...
-
В современных условиях весьма важной является проблема сохранения и оздоровления среды, окружающей человека в городе, формирования в городе условий,...
-
Состояние стройиндустрии региона - Анализ рынка недвижимости
В архитектурно-градостроительном облике Иркутска легко уживаются старое и новое, историческое и современное. Особый стиль современной застройки был задан...
-
Городские площади, Микрорайонные территории - Инженерная подготовка территорий поселений
Городские площади можно подразделить на общественные и транспортные. Общественные площади являются центром общественной жизни населения города, где...
-
Генеральным планом предлагаются варианты развития резервных территорий для дальнейшего развития поселка при условии перевода лесных земель в нелесные или...
-
Генеральный план - Спецификация промышленного здания
Чертеж генплана разрабатывался комплексным, он совмещает разбивочный план и план благоустройства и озеленения территории предприятия. Проектируемое...
-
Распределение городской территории по видам использования - Городское строительство и хозяйство
Территория города по видам использования делится на следующие основные зоны: промышленные, жилые, парковые, специальные, административные, учебного или...
-
Проектируемый парк культуры и отдыха расположен в северной части города Новосибирска, ограниченного с севера жилыми застройками, с запада - улицей Обские...
-
Дорожки и плоскостные сооружения Дорожки являются одним из самых важных элементов архитектуры, а так же неотъемлемой частью любого хорошо спланированного...
-
Благоустройство территории - Реконструкция как часть строительного процесса
Благоустройство территории один из основных стадий освоения участка, который предназначен для загородного особняка, дачи. Благоустройство таких...
-
Предварительное определение потребной территории для населенного пункта производится отдельно для каждой функциональной зоны: селитебной и...
-
Территория загородного участка поделена на 4 зоны: жилая зона, зона отдыха и развлечений, садово-огородная зона, зона парковки. Общая площадь жилой зоны...
-
Введение - Благоустройство и озеленение территории при детском саде
Благоустройство озеленение проектирование растительность Благоустройство городов - одна из актуальных проблем современного градостроительства. Оно решает...
-
Размеры производственной зоны рассчитываются как сумма площадей участков отдельных производственных объектов. Расчет потребностей в строительстве зданий...
-
Одной из проблем формирования МСК в русле системного подхода стало упрощенное рассмотрение подсистемы "спортивная среда" как элемента надсистемы, ее роль...
-
Город Петрозаводск имеет развитую, многоотраслевую структуру экономики. Основные отрасли экономики: машиностроение, электроэнергетика и металлообработка,...
-
Инженерная подготовка территории Инженерная подготовка объекта - это комплекс мероприятий, связанных с организацией рельефа территории и поверхностного...
-
План города Выборг, разработанный Б. О. Нумальмом, обеспечил его развитие до начала ХХ века и послужил основой для разработки последующего проекта...
-
Проектирование геодезического контроля геометрических параметров, характеризующих техническое состояние объектов промышленного предприятия, целесообразно...
-
Организация и благоустройство территории - комплекс мероприятий, направленных на улучшение экологического, санитарного, гигиенического и эстетического...
Редевелопмент в Украине - Реновация промышленных территорий и объектов (на примере г. Днепропетровска)