Виды стоимости объектов недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта и функций оценки) и обусловливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. Если оценка недвижимости имущества производится в целях получения ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимости собственности), оценщику важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик (владелец недвижимости) не вернет дол (кредит). При оценке недвижимости в целях налогообложения в западных странах используется рыночная или восстановительная стоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводства последнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, т. е. стоимость недвижимости для конкретного инвестора.
При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в "пассивных" секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации, а также при оценке в целях страхования недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или стоимость замещения.
Рыночная стоимость
В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов.
Подразумевается, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий.
- 1. Мотивация покупателя и продавца имеют типичный характер, т. е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств. 2. Обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов. 3. Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени (достаточное для того, чтобы с информацией о продаже недвижимости ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта). 4. Оплата произведена на условиях финансирования сделки. 5. Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.
Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене - в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.
Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.
Стоимость в использовании (потребительская стоимость)
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Инвестиционная стоимость
Понятие "инвестиционная стоимость", сходное с понятием "стоимость в использовании", означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта)
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.
Страховая стоимость
Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.
Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость)
Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.
Ликвидационная стоимость
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.
Похожие статьи
-
В целом первая глава посвящена в большей степени теоретическим основам, базовым категориям, связанным с оценкой недвижимости. Во второй главе работы...
-
Необходимость независимой оценки жилья Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее...
-
Заключение - Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и практика ее применения
Оценка во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Оценка является неотъемлемой частью рынка финансовых...
-
Основные виды и методы оценки интеллектуальной промышленной собственности Как правило, оценка нематериальных активов требуется при решении некоторой...
-
Приемлемые методы оценки определяемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности подразделяются на три широкие категории. Это методы,...
-
Согласование результатов оценки жилой недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Для оценки объекта жилой недвижимости - двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска - использовались методы доходного и...
-
Оценка выполнена на примере пакета объектов интеллектуальной собственности, вносимых в уставный капитал вновь создаваемой он-лайн трейдинговой компании...
-
Основные принципы оценки объектов недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы: - принципы, основанные на представлениях пользования; - принципы,...
-
Классификация объектов недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее...
-
Заключение - Методы оценки жилой недвижимости
По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы. Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости. Доходный подход состоит в...
-
Оценка объекта жилой недвижимости, Описание объекта недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Описание объекта недвижимости Объектом оценки является отдельная квартира, состоящая из двух жилых комнат. Целью оценки является определение стоимости...
-
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых...
-
Европейская группа оценщиков основных фондов (ТЕGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских...
-
В настоящее время на предприятиях Республики Казахстан удельный вес нематериальных активов в общей массе всех активов значительно ниже, чем на...
-
Интеллектуальная собственность как объект оценки - исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и...
-
Введение - Методы оценки жилой недвижимости
Недвижимость оценка стоимость Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (...
-
Поступление нематериальных активов на предприятие. Нематериальные активы зачисляются в состав нематериальных активов на основании акта приемки по мере...
-
Правовые основы стандартизации в РК установлены Законом "О стандартизации". Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил,...
-
Сравнительный анализ международных, европейских стандартов с национальными стандартами оценки Основная идея данной главы - показать соответствия,...
-
Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов - Методы оценки жилой недвижимости
Сущность подхода заключается в сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу. Основополагающим...
-
Оценка объекта недвижимости затратным подходом - Методы оценки жилой недвижимости
По затратному подходу стоимость объекта недвижимости определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство или замещение с учетом физического и...
-
Интеллектуальная собственность, основные виды Интеллектуальная собственность (Intellectual property) - собирательное понятие, означающее права на...
-
Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и других странах (Канада, Мексика),...
-
Теоретические основы сравнительного анализа международных, европейских и национальных стандартов оценки Международные стандарты оценки Международные...
-
Стоимость интеллектуальной собственности Интеллектуальный капитал считается наиболее важным активом многих крупнейших и наиболее мощных мировых компаний;...
-
Гражданско-правовой институт авторского права и смежных прав регулирует неимущественные отношения и связанные с ними имущественные отношения в сфере...
-
Оценка жилой недвижимости доходным подходом - Методы оценки жилой недвижимости
Оценка недвижимости методом прямой капитализации Для расчета ставки капитализации для целей оценки жилой недвижимости следует воспользоваться упрощенным...
-
Роль и сущность интеллектуальных ресурсов Роль интеллектуальных ресурсов в современной экономике знаний сложно переоценить. Информация и правильное ее...
-
Эффективное использование основных средств непосредственно связано с совершенствованием их структуры. Цель анализа - показать, как при одних и тех же...
-
ВВЕДЕНИЕ - Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и практика ее применения
Оценка имущества играет все большую роль в современной экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под...
-
Метод дисконтирования денежного потока основан на пересчете будущих ежегодных доходов предприятия в текущую стоимость. Определение стоимости бизнеса...
-
Определение первоначальной стоимости объекта - Бухгалтерский учет
Чтобы принять объект ОС к учету, бухгалтер должен определить его первоначальную стоимость. Это величина затрат на приобретение, сооружение и изготовление...
-
Материальные ценности на ОАО "Борисовский мясокомбинат" принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости. Фактической себестоимостью...
-
Для реального определения финансово-хозяйственной деятельности организации важное значение имеет оценка ее имущества и обязательств. Оценка объектов...
-
Определение среднегодовой стоимости основных фондов Основные фонды в рамках предприятия являются основными средствами в денежном выражении. Основные...
-
Объекты, предмет и метод бухгалтерского учета - Основные цели бухгалтерского учета
Бухгалтерский управленческий налоговый учет Объектами бухгалтерского учета Являются: - имущество организации (основные средства,...
-
Для организации учета долгосрочных материальных активов в условиях рынка и новой системы налогообложения важное значение имеют следующие предпосылки:...
-
В бухгалтерском учете ценные бумаги учитываются на счете 58 по первоначальной стоимости. Порядок формирования первоначальной стоимости зависит от способа...
-
Понятие, классификация и оценка основных средств Основные средства - это совокупность материально-вещественных ценностей, используемых в качестве средств...
-
Для учета основных средств действующим Планом счетов предусмотрен ряд синтетических счетов: Счет -- 01 "Основные средства" предназначен для учета наличия...
Виды стоимости объектов недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости