Предложения по улучшению методов оценки недвижимости жилой недвижимость оценка стоимость - Методы оценки жилой недвижимости

В целом первая глава посвящена в большей степени теоретическим основам, базовым категориям, связанным с оценкой недвижимости.

Во второй главе работы представлены результаты оценки объекта недвижимости с позиций трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат (затратный подход), оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный подход), оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный подход).

При сопоставлении результатов оценки было выявлено, что все подходы дают различные результаты. Рассмотрим основные направления совершенствования представленных подходов к оценке недвижимости.

В современной оценочной практике часто используется технология проведения расчетов восстановительной стоимости с использованием сборников УПВС. Начало применения этих сборников было положено в 1997г., когда рыночная информация по объектам недвижимости практически отсутствовала, и применение этих сборников было единственной возможностью определить "рыночную стоимость", в основном, для целей переоценки основных фондов. В последнее десятилетие произошли большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела. Госстрой РФ перешел на новую сметно-нормативную базу. Постановлением Госстроя России №16 от 08 апреля 2002 г. "О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве" отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г. и 1984 г. Взамен их вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЭР). Госстроем России утверждены и введены в действие:

- ГЭСНр-2001 "Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы"; - ГЭСН-2001 "Государственные элементные сметные нормы на общестроительные работы"; - ГЭСНм-2001 "Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования"

ГЭСНы предназначены для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения строительных работ на объектах, составления сметных расчетов (смет) ресурсным методом, а также для расчетов за выполненные работы и списания материалов.

Госстрой России производит разработку Федеральных единичных расценок (ФЕР, ФЕРр и ФЕРм) только для Московской области. Далее расценки для Московской области передаются Госстроем в Региональные Центры по ценообразованию в строительстве для привязки расценок к региональным условиям. После привязки сборники расценок отправляются обратно в Госстрой для их дальнейшего утверждения. В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен. Проведение оценки недвижимости на основе новой нормативной базы является очень сложной и трудоемкой задачей, требующих специальных знаний и навыков. Для того, чтобы новая нормативная база вошла в практику оценки необходимо проведение комплекса работ по разработке программно-вычислительных комплексов, адаптированных к решению прикладных задач оценки недвижимости.

В последнее время начали активно работать региональные центры по ценообразованию в строительстве, появились фирмы, специализирующиеся на представлении информационных услуг, например НПФ "Центр информационных технологий в строительстве".

И только оценщики недвижимости все еще пользуются давно устаревшими сборниками 70-х годов прошлого века и при этом на их основе обосновывают "рыночную стоимость" объектов. Опытные оценщики давно поняли недостатки применения сборников УПВС, связанные прежде всего с перечнем затрат, включенных в единичные расценки, усредненной индексацией, не соответствием технологий, соотношением состава работ и т. д.

Так, в сборниках УПВС учтены следующие статьи затрат:

- прямые затраты; - накладные расходы; - плановые накопления (прибыль); - общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; - стоимость проектно-изыскательских работ; - затраты, связанные с производством работ в зимнее время; - затраты на премиальную оплату труда; - стоимость содержания дирекции стоящегося предприятия; - убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; - расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км. при отсутствии общественного транспорта; - расходы по выплате работникам надбавок за подвижный характер труда.

Опытные оценщики в своих расчетах используют собственные разработки на основе корректировок аналогов или укрупненных сметных расчетов.

В работе П. Г. Грабового, С. П. Коростелева "Оценка собственности, Часть I. Оценка недвижимости" на конкретном примере показано, что результаты расчетов восстановительной стоимости жилой недвижимости по методологии УПВС существенно, в несколько раз, отличаются от рыночных показателей.

Однако в большинстве, рецензируемых Экспертном советом Российского общества оценщиков отчетах, по-прежнему оценка рыночной стоимости недвижимости базируется на устаревших УПВС. Причем, чтобы как-то приблизить результаты этих расчетов к рыночным показателям в них вводится некий повышающий коэффициент, который назван "прибылью предпринимателя". Принимается он абсолютно произвольно, так как снять этот показатель с рынка в современных условиях не представляется возможным. Здесь следует особо отметить, что в соответствии с МСО-2003 "применение рыночной стоимости требует выработки заключения об оценке исключительно на основе рыночных данных". При применении УПВС оценщик определяет однозначно не рыночную стоимость, что и должен отразить в отчете.

В России до сих пор нет достоверной информационной базы по укрупненным базовым показателям стоимости строительства, которые имеются у западных оценщиков (по примеру WESSEXS, LAXTONS, R. S. MEANS).

В настоящее время основной признанной информационной базой оценки недвижимости являются разработки ООО "Ко-Инвест". Этой фирмой ежеквартально издается бюллетень "Индексы цен в строительстве", а также серия "Справочник оценщика": "Промышленные здания", "Жилые здания", "Сборники паритетов покупательной способности валют на национальных строительных рынках", "Справочник восстановительной стоимости зданий и сооружений в текущем уровне цен" и др.

При использовании этих изданий необходимо помнить о том, что в основе большинства их расчетов лежит нормативная база времен плановой экономики, индексированная по определенным ценовым коэффициентам и, следовательно, окончательные результаты оценки могут иметь значительную погрешность по причинам, изложенным выше. При применении тех или иных индексов необходимо внимательно изучить предпосылки их вычисления.

Недавно вышел в свет и анонсирован как первый в стране ожидаемый оценщиками Региональный Справочник Стоимости строительства (РСС-2006). В нем приведены показатели стоимости по видам строительных работ, укрупненные показатели стоимости (УПС) и "информация для оценки необходимого объема инвестиций в экспресс - варианте". По сути, под последним определением понимается сметная стоимость объектов-аналогов современных зданий и сооружений. В части III РСС приведены "объекты аналоги с технико-экономическими показателями конструктивных элементов, объекты-аналоги с технико-экономическими показателями на объект в целом и сводная таблица технико-экономических показателей, рекомендуемых для определения стоимости жилых зданий и объектов социально-культурного назначения". Стоимостные показатели определены в ценах на 01.01.2006 г. для "Московского региона". В справочник вошли стоимостные показатели для 18 типов современных жилых зданий и 27 объектов нежилой недвижимости. В РСС-2007 этот перечень объектов существенно расширен.

Выход в свет РСС создает условия для применения его в процедурах оценки недвижимости и бизнеса. Если в оценке недвижимости можно применять часть II справочника "Укрупненные показатели стоимости", то в затратном подходе оценки бизнеса возможно применение части III "Объекты-аналоги зданий и сооружений".

Таким образом, сборники РСС должны стать базовой основой оценки недвижимости. Однако имеются и существенные недостатки этих сборников. Главный из них состоит в том, что в них не приводятся исходные данные и основные предположения полученных значений стоимости аналогов. Так, не совсем понятно, каков конкретно состав оборудования учтен в окончательных показателях, что вошло в состав прочих затрат застройщика и т. д. Совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлении совершенствования РСС, может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы.

Основным направлением развития оценочной деятельности в настоящее время становится именно оценка рыночной стоимости недвижимости. Это становится возможным благодаря тому, что в нашей стране накапливается база данных о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

В целях упрощения процесса оценки жилой недвижимости в оценочных агентствах может быть использована регрессионная модель стоимости квартиры, которая позволяет рассчитать стоимость жилого объекта недвижимости в зависимости от ряда его параметров.

Пример построения такой модели приведен в журнале "Недвижимость" за декабрь 2005 года. Модель была построена по прайс-листам нескольких риэлтерских фирм, которые занимаются реализацией различного по потребительским характеристикам жилья в различных районах города Новосибирска [31]. Для анализа была собрана информация о 450 квартирах (по 150 вариантов для каждого типа квартир - одно-, двух-, трехкомнатных) по следующим параметрам:

- государственное жилье, - жилье, приобретенное по договору приватизации, - жилье, приобретенное по договору купли-продажи, *материал дома, в котором расположена квартира: - панель, кирпич, монолит, * тип дома: - элитный, - улучшенной планировки, - типовой, - полногабаритный, - "хрущевка",

Подробно рассмотрим порядок построения модели на примере однокомнатных квартир.

На первом этапе построения модели была проанализирована матрица коэффициентов корреляции с целью выявления параметров, сильно зависящих друг от друга. Главной задачей было отобрать такие факторы, коэффициент корреляции по которым не превышал бы значения 0,8. По результатам анализа была построена матрица коэффициентов корреляции, в которой учитывается 6 факторов, то есть ровно половина из собранных первоначально, так как остальные факторы не удовлетворяли условию, накладываемому на коэффициент корреляции.

На основе собранных данных по выделенным факторам была построена следующая модель регрессии [31]:

С = -10,12 + 9,24 Sобщ + 35,62 * х1 - 21,17 * х2 + 15,07 * х3 ++ 65 * х4+ 64,48 * х5(3.1)

Или в общем виде:

С = - а0 + asSобщ+ a1x1 + агхг + a3х3 +а4х4 + a5x5(3.2)

В представленном уравнении используются следующие обозначения:

С - цена квартиры с фиксированными параметрам, определяемыми ниже,

Sобщ - общая площадь квартиры,

Х1 - фиктивная переменная, характеризующая район, в котором располагается квартира,

Х2 - фиктивная переменная, характеризующая материал дома, в котором расположена квартира;

Х3 - переменная, характеризующая этажность дома, в котором расположена оцениваемая квартира;

Х4 - фиктивная переменная, характеризующая этаж, на котором расположена квартира;

Х5 - фиктивная переменная, характеризующая наличие телефона в квартире.

Статистические показатели по данной модели подтвердили значимость полученных результатов.

Таким образом, полученная модель очень хорошо отражает зависимость средней стоимости квартир от ее параметров на рынке жилья города Новосибирска (без учета крайних вариантов).

Представленные модели были внедрены на практике в агентствах недвижимости города Новосибирска "Жилфонд" и "Амир - Недвижимость", имеющих в своем составе штатных сотрудников по оценке стоимости квартир, поступающих на продажу, а также выступающих в качестве залога в договорах кредитования. Следует отметить, что специалисты высоко оценили эффективность их применения.

Вторая важная проблема, с которой сталкиваются оценщики, - прогнозирование стоимости квартиры в будущем. Особо актуальной эта проблема становится при оценке стоимости квартиры для целей ипотеки, поскольку реализация квартиры будет происходить в будущем, и важно определить темп роста стоимости квартиры на период кредитного договора.

Исходные данные для построения модели динамики цен на вторичном рынке жилья были взяты в журналах "Недвижимость" по кварталам соответствующих лет. Для каждого года была собрана информация по 240 квартирам - по 80 для каждого типа квартир (одно-, двух-, трехкомнатным). [31]. Основная цель построения модели - определение модели изменения цен объектов недвижимости вторичного рынка.

Структура собранных данных по квартирам представлена на рис. 2.1, 2.2, 2.3.

Рис. 2.1. Структура квартир, рассматриваемых при построении модели, по типу жилья

Рис. 2.2. Структура квартир, рассматриваемых при построении модели, по типу жилья

Рис. 2.3. Структура квартир, рассматриваемых при построении модели, по типу материала дома

Временной анализ экономических явлений различает разные виды эволюций.

1. Тенденция, тренд или долговременное движение. Строгого определения тенденции нет, выявляют ее интуитивно. Тенденция соответствует медленному изменению, происходящему в некотором определенном направлении, которое сохраняется в течении длительного периода времени. 2. Цикл, кратковременная составляющая - быстрое квазипериодическое движение, в котором есть фаза возрастания и фаза убывания. 3. Сезонная составляющая - изменения, происходящие регулярно, в отличие от цикла. 4. Случайные флюктуации, эффекты - беспорядочное движение относительно большой частоты, имеющее более или менее постоянный характер.

Некоторые статистические ряды представляют из себя в чистом виде тот или иной вид эволюции, но большая часть - комбинация всех или отдельных компонент.

Теоретически ряд динамики цен является комбинацией тренда, сезонной составляющей и случайных флюктуаций. На современном этапе развития рынка недвижимости нарушена сезонная составляющая цены квартиры, что обусловлено высокими темпами роста цен и инвестиционной привлекательностью рассматриваемого рынка. Именно поэтому особое внимание было уделено выделению тренда в рассматриваемом динамическом ряду.

По данным рядам динамики цен на квартиры была построена следующая модель.

Полином второй степени:

Уi = а + bt2,(3.3)

Где i - тип квартиры,

T - временной период.

Необходимо отметить, что в соответствии с критериями, применяемыми в статистике, коэффициент корреляции должен быть близок к 1 (превышать 0,7), коэффициент значимости F должен быть меньше 0,03 (для заданных параметров модели).

Итак, полученные модели хорошо отражают динамику цен на вторичном рынке жилья города Новосибирска.

По полученной модели рост стоимости однокомнатных квартир должен был составить 22,0% в 2006 году, фактический рост стоимости составил 24,3%.

По данной модели рост стоимости двухкомнатной квартиры в городе Новосибирске в 2006 году должен был составить 21,7%, а фактически темп прироста составил 21,6%.

В соответствии с представленной моделью рост стоимости трехкомнатной квартиры в городе Новосибирске в 2006 году должен был составить 21,5%, а фактически темп прироста составил 31,0%.

Подставляя реальные данные по стоимости квадратного метра квартир в городе Новосибирске в каждом квартале 2006 года, можно отметить, что это значение попадает в границы доверительных интервалов, построенных по модели.

По мнению специалистов, полученная модель адекватно описывает ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в данный момент. Прогноз роста стоимости жилья к концу 2006 года по отдельным типам квартир совпадает с реальными данными, так как прогнозируемый специалистами рост рынка составляет 20 - 30% [31].

Специалист по оценке постоянно сталкивается с проблемой прогнозирования стоимости квартир, особенно остро эта проблема проявляется при проведении оценки для целей кредитования. Правильность решения зависит от опыта, квалификации специалиста, а также от качества собранных данных по рынку оцениваемого объекта. Использование в работе специалистов предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, а также качества оценки жилой недвижимости.

Предложения по улучшению методов оценки недвижимости жилой недвижимость оценка стоимость - Методы оценки жилой недвижимости

Похожие статьи