Оценка жилой недвижимости доходным подходом - Методы оценки жилой недвижимости
Оценка недвижимости методом прямой капитализации
Для расчета ставки капитализации для целей оценки жилой недвижимости следует воспользоваться упрощенным методом Эльвуда [12, c. 244].
R= Х - Арр * (SFS) = ЧОД / ТС,(1.1)
Где R - ставка капитализации;
Х - ставка дохода на собственный капитал;
Арр - возможное увеличение стоимости имущества за период;
SFS - фактор фондопогашения при ставке Х для прогнозируемого периода владения;
ЧОД - чистый операционный доход;
ТС - текущая стоимость.
Чистый операционный доход может быть определен по следующей формуле:
ЧОД= ЭВД - ПР, (1.2)
Где ЭВД - эффективный валовой доход, который определяется следующим образом:
ЭВД = ПВД - ПП + ДД, (1.3)
Где ПВД - потенциальный валовой доход за 1 год при допущении, что объект арендован полностью,
ПП - предполагаемые потери от возможностей незанятости (3%),
ДД - другие доходы.
Х - представляет собой реальный доход, который устраивает типичного инвестора.
Ставка фондопогашения определяется по следующей формуле:
SFS= i / (l+i)n-1 ,(1.4)
Где n - число периодов;
I - ставка дисконта (ставка дохода на собственный капитал).
Методом прямой капитализации определим стоимость двухкомнатной квартиры, приобретенной с целью получение дохода от аренды с последующей продажей.
Арендная плата -- 12000 руб. / мес. Возможный простой - 3 % Эксплуатационные расходы - 1200 руб. /мес. Ставка дохода на собственный капитал - 15 %. Срок владения - 5 лет. Планируемый прирост стоимости -- 40%.
Ставка фондопогашения в обозначенных условиях составит 0,086:
SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.
Тогда ставка капитализации будет равна 0,1583:
R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.
Эффективный валовой доход, рассчитанный по формуле (1.3) будет равен 139680 руб.:
ЭВД = 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 = 139680 руб.
Чистый операционный доход от владения объектом недвижимости в этих условиях составит 125280 руб.:
ЧОД = 139680 - 1200 * 12 = 125280 руб.
Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле:
ТС = ЧОД / R, (1.5)
Где R - ставка капитализации;
ЧОД - чистый операционный доход от владения объектом недвижимости.
Так, текущая стоимость оцениваемой жилой недвижимости составит 1327118,6 руб.:
ТС = 125280 / 0,0944= 1327118,6 pyб.
На следующем этапе оценки определим стоимость объекта методом дисконтирования будущих доходов.
Дисконтирование будущих доходов - метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости, ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом.
Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом заключаются в следующем:
- - периодичность поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владения объектом; - реверсия -- выручка от продажи объекта по истечении периода владения.
Текущая стоимость объекта недвижимости определяется следующим образом:
ТС = ТС (ППД) + ТС (Р),(1.6)
Где ППД - периодичность потоков доходов;
С - реверсия;
ТС - текущая стоимость.
Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.
Методика расчета стоимость по предложенному методу состоит в следующем.
- 1 этап. Прогноз потока будущих доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости:
- - определение величины прогнозного периода; - определение периодичности поступления доходов.
В качестве прогнозной базы используется чистый операционный доход (ЧОД).
- -Расчет реверсии, т. е. выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии. 2 этап. Расчет ставки дисконта.
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.
Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка.
Так как ставка дисконта напрямую зависит от риска, то она определяется тем насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением денежных средств в данную недвижимость.
Следовательно, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, соответственно, текущая стоимость будущих доходов меньше и меньше текущая стоимость недвижимости [18, c. 109].
3 этап. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей стоимости с использованием техники сложных процентов.
СР = ТС ± Д = ТС (1 +j),(1.7)
Где Д - увеличение или уменьшение стоимости объекта;
СР - стоимость реверсии;
J - доля изменения стоимости объекта за отчетный период (0,4).
Текущая стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:
(1.8)
Где i - ставка дохода на собственный капитал;
N -- прогнозный период.
Чистый операционный доход был рассчитан выше методом прямой капитализации и составил по оцениваемому объекту недвижимости 125280 руб.
Предположим, что доход от функционирования объекта недвижимости будем получать с периодичностью 1 раз в год. В этом случае текущая стоимость объекта недвижимости составит 1346178 руб.:
ТС = 125280 / (1+ 0,15) + 125280/ (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +
+ 125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +
+ ТС * (1+0,4) / (1+0,15)5 =
= 108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + ТС * 0,696
ТС = 1346178 руб.
В ходе оценки можно оценить и будущую стоимость денежных потоков от объекта недвижимости.
СР = 1346178 * (1+0,4) = 1884649 руб.,
Таким образом, через 5 лет оцениваемая квартира может быть реализована за 1884649 руб.
Похожие статьи
-
Метод дисконтирования денежного потока основан на пересчете будущих ежегодных доходов предприятия в текущую стоимость. Определение стоимости бизнеса...
-
Согласование результатов оценки жилой недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Для оценки объекта жилой недвижимости - двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска - использовались методы доходного и...
-
Необходимость независимой оценки жилья Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее...
-
Заключение - Методы оценки жилой недвижимости
По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы. Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости. Доходный подход состоит в...
-
Основные принципы оценки объектов недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы: - принципы, основанные на представлениях пользования; - принципы,...
-
Введение - Методы оценки жилой недвижимости
Недвижимость оценка стоимость Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (...
-
Оценка объекта недвижимости затратным подходом - Методы оценки жилой недвижимости
По затратному подходу стоимость объекта недвижимости определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство или замещение с учетом физического и...
-
Оценка объекта жилой недвижимости, Описание объекта недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Описание объекта недвижимости Объектом оценки является отдельная квартира, состоящая из двух жилых комнат. Целью оценки является определение стоимости...
-
Виды стоимости объектов недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных...
-
В целом первая глава посвящена в большей степени теоретическим основам, базовым категориям, связанным с оценкой недвижимости. Во второй главе работы...
-
Классификация объектов недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее...
-
Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов - Методы оценки жилой недвижимости
Сущность подхода заключается в сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу. Основополагающим...
-
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых...
-
Основные виды и методы оценки интеллектуальной промышленной собственности Как правило, оценка нематериальных активов требуется при решении некоторой...
-
Приемлемые методы оценки определяемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности подразделяются на три широкие категории. Это методы,...
-
Сравнительный подход в оценке рыночной стоимости предприятия - Оценка бизнеса ООО "Строитель"
Сравнительный подход позволяет оценить рыночную стоимость предприятий путем прямого сравнения оцениваемого предприятия с сопоставимыми, цены продажи...
-
Метод оценки риска инвестирования - Учет рисков инвестирования при разработке бизнес-планов
Правилом классической рыночной экономики считается, что проектам, предполагающим наиболее высокий доход, сопутствует также и наибольший риск. Проблема...
-
Заключение - Методы оценки интеллектуальных активов и капитала
Актуальность темы измерения интеллектуального капитала в условиях ускорения технологического прогресса и появления новых отраслей со временем только...
-
Средневзвешенная ставка модифицированного капитала представляет интерес для расчета других финансовых показателей, в первую очередь стоимости компании. В...
-
Затратный подход в оценке рыночной стоимости предприятия - Оценка бизнеса ООО "Строитель"
Расчет стоимости предприятия с помощью методики чистых активов. Затратный подход оценки предприятия основывается на следующем положении: стоимость...
-
Интеллектуальный баланс AREOPA - Методы оценки интеллектуальных активов и капитала
Относительно свежим взглядом на оценку и структуру интеллектуального капитала является построение интеллектуального баланса. Интерес данной темы...
-
Роль и сущность интеллектуальных ресурсов Роль интеллектуальных ресурсов в современной экономике знаний сложно переоценить. Информация и правильное ее...
-
На данный момент существует три принципиально разных подхода к измерению интеллектуального капитала: Синтетические методы, основанные на агрегированных...
-
Эффективное использование основных средств непосредственно связано с совершенствованием их структуры. Цель анализа - показать, как при одних и тех же...
-
Оценка выполнена на примере пакета объектов интеллектуальной собственности, вносимых в уставный капитал вновь создаваемой он-лайн трейдинговой компании...
-
Интеллектуальная собственность как объект оценки - исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и...
-
Дисконтированный денежный прибыль Дисконтированный денежный поток (ДДП) (Discounted Cash Flow - DCF) - будущие величины денежного потока, рассчитанные в...
-
Как уже было написано выше, самой известной классификацией методов оценки интеллектуального капитала является классификация Свейби, в соответствии с...
-
Модифицированный бюджетный баланс - Методы оценки интеллектуальных активов и капитала
Данная методика описана в монографии "Интеллектуальные активы и инновации: проблемы оценки, учета и управления" под редакцией Платонова В. В. (Платонов,...
-
Модификация бухгалтерского баланса Для создания управленческого баланса в соответствии с вышеописанной методикой был взят реальный баланс компании,...
-
Учет составляющих ИА - Методы оценки интеллектуальных активов и капитала
Как было показано в первой главе (рис.1) классически, интеллектуальные активы подразделяется на 3 составляющие: структурные, человеческие и...
-
Принципы создания управленческого баланса для ИА и ИК Для построения любого баланса необходимо установить сначала правила учета активов и пассивов. Под...
-
Материальные ценности на ОАО "Борисовский мясокомбинат" принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости. Фактической себестоимостью...
-
Оценка эффективности управления ИА - Методы оценки интеллектуальных активов и капитала
Для оценки эффективности используются показатели рентабельности модифицированного собственного капитала, рентабельности модифицированных активов,...
-
Синтетический и аналитический учет материалов Синтетический учет материалов на производственных предприятиях ведется на счете 10 "Материалы". Этот счет...
-
Движение основных средств связано с осуществлением хозяйственных операций по поступлению, внутреннему перемещению и выбытию основных средств. Указанные...
-
Для организации учета долгосрочных материальных активов в условиях рынка и новой системы налогообложения важное значение имеют следующие предпосылки:...
-
Заключение, Список использованной литературы - Оценка бизнеса ООО "Строитель"
Мы провели оценку предприятия тремя методами, на основании которых получили рыночную стоимость предприятия. Разница в стоимости при оценке различными...
-
Оценка налоговых обязательств - Международный стандарт финансовой отчетности "Налог на прибыль"
Краткосрочные налоговые обязательства за текущий и предыдущий периоды должны быть оценены в сумме, которую предполагается заплатить налоговых органов с...
-
Цели и методы стандарта Международный стандарт финансовый отчетность Стандарт определяет порядок учета налогов на прибыль и рассматривает учет текущих и...
Оценка жилой недвижимости доходным подходом - Методы оценки жилой недвижимости