Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов - Методы оценки жилой недвижимости

Сущность подхода заключается в сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит за объект больше суммы, в которую обойдется приобретение другой недвижимости аналогичной полезности.

Этапы оценки:

1. изучение рынка;

Сбор и проверка данных;

Анализ и сравнение данных;

Внесение поправок;

Согласование данных.

Изучение рынка проводится для выявления тех сопоставимых продаж и объектов, предполагаемых на продажу, которые сходны с оцениваемым объектом недвижимости.

Каждая продажа, используемая как сопоставимая в отчете об оценках, должна быть лично проверена оценщиком.

Необходимо сравнить каждый объект с оцениваемым и проанализировать различия:

    - дата продажи; - физические характеристики; - местоположение; - условия продажи.

Следующим этапом оценки является внесение поправок. Сущность этого этапа - скорректировать цены продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями.

Стоимостные поправки изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

Процентные поправки используются для корректировки различий, связанных со временем сделки, с местоположением и физическими характеристиками.

Последовательные поправки. Их особенность заключается в том, что в зависимости от последовательности внесения процентных поправок может получаться различный результат.

Кумулятивные поправки получаются путем перемножения всех индивидуальных поправок. В этом случае соблюдение последовательности не требуется.

Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации. Простое усреднение не всегда приводит к точному результату и, кроме того, не всегда обязательно выбирать одно число в качестве показателя стоимости. Использование диапазона величин более корректно [21, c. 265].

Для применения метода сравнения рыночных аналогов необходимо собрать данные о десяти двухкомнатных квартирах, выставленных на продажу в Заельцовском районе ("Сибирская ярмарка, Ботанический сад). Данные об аналогичных квартирах представлены в таблице в таблице 1 в приложении 2.

Каждую из десяти представленных квартир необходимо охарактеризовать коэффициентами затратного метода и результаты свести в таблицу.

Коэффициент соотношения общей и жилой площади квартиры Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и ее жилой площади. Принимается равным:

    0,95 - соотношение менее 1,50 1,00 - соотношение от 1,50 до 1,66 1,05 - соотношение от 1,66 до 2,00 1,10 - свыше 2,00 [21, c. 267].

Коэффициент наличия балкона или лоджии Кбл:

    - при наличии балкона данный коэффициент равен 1,00; - при наличии лоджии - 1,05; - при их отсутствии - 0,95;

При наличии двух и более балконов или лоджий - 1,10.

Коэффициент этажа Кэт в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90. Во всех остальных случаях - 1,00.

Коэффициент изолированности комнат Киз принимается равным:

    1,04 - все комнаты изолированы; 0,96 - смежные комнаты в двухкомнатных квартирах, либо более чем одна проходная комната в 3 - 6 комнатных квартирах; 1,00 - во всех остальных случаях.

Коэффициент наличия лифта Клиф принимается равным:

    1,03 - лифт есть в домах, имеющих, 5 и менее этажей; 1,00 - лифт есть в домах имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей; 0,97 - лифта нет в домах, имеющих более 5 этажей.

Коэффициент высоты помещений Квыс равен:

    0,98 - высота помещений менее 2,5 м ; 1,00 - высота помещений от 2,50 м до 2,80 м; 1,02 - высота помещений от 2,80 м до 3,00 м; 1,04 - высота помещений от 3,00 до 3,40 м; 1,06 - высота помещений свыше 3,40 м.

Коэффициент наличия мусоропровода К мус принимается равным:

    1,02 - есть в домах, имеющих менее 5этажей; 0,97 - нет в домах, имеющих более 5 этажей; 1,00 - в остальных случаях.

Коэффициент, учитывающий площадь кухни Кк:

    0,95 - при площади кухни до 6 кв. м; 1,00 - при площади от 6 кв. м до 9 кв. м 1,02- при площади от 9 кв. м до 12 кв. м; 1,10 - свыше 12 кв. м.

Значения коэффициентов по каждому объекту недвижимости представлены в таблице 2 в приложении 2. Эквивалентная стоимость двухкомнатной квартиры, рассчитанная в таблице 2, - стоимость двухкомнатной квартиры в пяти этажном доме с соотношением общей и жилой площади от 1,5 до 1,66, с балконом, на среднем этаже, высота потолка более 2,5 м, без мусоропровода, площадью кухни от 6 до 9 м.

Умножив среднюю арифметическую стоимость по десяти квартирам на общую площадь оцениваемой квартиры и разделив на корректирующие коэффициенты для оцениваемой квартиры, получим реальную рыночную цену квартиры, которая составит 2410714:

    54 тыс. руб. * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) = 2410714 руб.

Таким образом, в результате оценки исследуемого объекта недвижимости сравнительным методом было получено, что рыночная цена двухкомнатной квартиры составляет 2410714 руб.

Похожие статьи




Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов - Методы оценки жилой недвижимости

Предыдущая | Следующая