Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов - Методы оценки жилой недвижимости
Сущность подхода заключается в сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит за объект больше суммы, в которую обойдется приобретение другой недвижимости аналогичной полезности.
Этапы оценки:
1. изучение рынка;
Сбор и проверка данных;
Анализ и сравнение данных;
Внесение поправок;
Согласование данных.
Изучение рынка проводится для выявления тех сопоставимых продаж и объектов, предполагаемых на продажу, которые сходны с оцениваемым объектом недвижимости.
Каждая продажа, используемая как сопоставимая в отчете об оценках, должна быть лично проверена оценщиком.
Необходимо сравнить каждый объект с оцениваемым и проанализировать различия:
- - дата продажи; - физические характеристики; - местоположение; - условия продажи.
Следующим этапом оценки является внесение поправок. Сущность этого этапа - скорректировать цены продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями.
Стоимостные поправки изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.
Процентные поправки используются для корректировки различий, связанных со временем сделки, с местоположением и физическими характеристиками.
Последовательные поправки. Их особенность заключается в том, что в зависимости от последовательности внесения процентных поправок может получаться различный результат.
Кумулятивные поправки получаются путем перемножения всех индивидуальных поправок. В этом случае соблюдение последовательности не требуется.
Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации. Простое усреднение не всегда приводит к точному результату и, кроме того, не всегда обязательно выбирать одно число в качестве показателя стоимости. Использование диапазона величин более корректно [21, c. 265].
Для применения метода сравнения рыночных аналогов необходимо собрать данные о десяти двухкомнатных квартирах, выставленных на продажу в Заельцовском районе ("Сибирская ярмарка, Ботанический сад). Данные об аналогичных квартирах представлены в таблице в таблице 1 в приложении 2.
Каждую из десяти представленных квартир необходимо охарактеризовать коэффициентами затратного метода и результаты свести в таблицу.
Коэффициент соотношения общей и жилой площади квартиры Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и ее жилой площади. Принимается равным:
- 0,95 - соотношение менее 1,50 1,00 - соотношение от 1,50 до 1,66 1,05 - соотношение от 1,66 до 2,00 1,10 - свыше 2,00 [21, c. 267].
Коэффициент наличия балкона или лоджии Кбл:
- - при наличии балкона данный коэффициент равен 1,00; - при наличии лоджии - 1,05; - при их отсутствии - 0,95;
При наличии двух и более балконов или лоджий - 1,10.
Коэффициент этажа Кэт в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90. Во всех остальных случаях - 1,00.
Коэффициент изолированности комнат Киз принимается равным:
- 1,04 - все комнаты изолированы; 0,96 - смежные комнаты в двухкомнатных квартирах, либо более чем одна проходная комната в 3 - 6 комнатных квартирах; 1,00 - во всех остальных случаях.
Коэффициент наличия лифта Клиф принимается равным:
- 1,03 - лифт есть в домах, имеющих, 5 и менее этажей; 1,00 - лифт есть в домах имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей; 0,97 - лифта нет в домах, имеющих более 5 этажей.
Коэффициент высоты помещений Квыс равен:
- 0,98 - высота помещений менее 2,5 м ; 1,00 - высота помещений от 2,50 м до 2,80 м; 1,02 - высота помещений от 2,80 м до 3,00 м; 1,04 - высота помещений от 3,00 до 3,40 м; 1,06 - высота помещений свыше 3,40 м.
Коэффициент наличия мусоропровода К мус принимается равным:
- 1,02 - есть в домах, имеющих менее 5этажей; 0,97 - нет в домах, имеющих более 5 этажей; 1,00 - в остальных случаях.
Коэффициент, учитывающий площадь кухни Кк:
- 0,95 - при площади кухни до 6 кв. м; 1,00 - при площади от 6 кв. м до 9 кв. м 1,02- при площади от 9 кв. м до 12 кв. м; 1,10 - свыше 12 кв. м.
Значения коэффициентов по каждому объекту недвижимости представлены в таблице 2 в приложении 2. Эквивалентная стоимость двухкомнатной квартиры, рассчитанная в таблице 2, - стоимость двухкомнатной квартиры в пяти этажном доме с соотношением общей и жилой площади от 1,5 до 1,66, с балконом, на среднем этаже, высота потолка более 2,5 м, без мусоропровода, площадью кухни от 6 до 9 м.
Умножив среднюю арифметическую стоимость по десяти квартирам на общую площадь оцениваемой квартиры и разделив на корректирующие коэффициенты для оцениваемой квартиры, получим реальную рыночную цену квартиры, которая составит 2410714:
- 54 тыс. руб. * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) = 2410714 руб.
Таким образом, в результате оценки исследуемого объекта недвижимости сравнительным методом было получено, что рыночная цена двухкомнатной квартиры составляет 2410714 руб.
Похожие статьи
-
В целом первая глава посвящена в большей степени теоретическим основам, базовым категориям, связанным с оценкой недвижимости. Во второй главе работы...
-
Оценка объекта жилой недвижимости, Описание объекта недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Описание объекта недвижимости Объектом оценки является отдельная квартира, состоящая из двух жилых комнат. Целью оценки является определение стоимости...
-
Согласование результатов оценки жилой недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Для оценки объекта жилой недвижимости - двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска - использовались методы доходного и...
-
Заключение - Методы оценки жилой недвижимости
По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы. Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости. Доходный подход состоит в...
-
Основные принципы оценки объектов недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы: - принципы, основанные на представлениях пользования; - принципы,...
-
Виды стоимости объектов недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных...
-
Оценка объекта недвижимости затратным подходом - Методы оценки жилой недвижимости
По затратному подходу стоимость объекта недвижимости определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство или замещение с учетом физического и...
-
Необходимость независимой оценки жилья Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее...
-
Классификация объектов недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее...
-
Введение - Методы оценки жилой недвижимости
Недвижимость оценка стоимость Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (...
-
Оценка жилой недвижимости доходным подходом - Методы оценки жилой недвижимости
Оценка недвижимости методом прямой капитализации Для расчета ставки капитализации для целей оценки жилой недвижимости следует воспользоваться упрощенным...
-
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости - Методы оценки жилой недвижимости
Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых...
-
Основные виды и методы оценки интеллектуальной промышленной собственности Как правило, оценка нематериальных активов требуется при решении некоторой...
-
Учет составляющих ИА - Методы оценки интеллектуальных активов и капитала
Как было показано в первой главе (рис.1) классически, интеллектуальные активы подразделяется на 3 составляющие: структурные, человеческие и...
-
Роль и сущность интеллектуальных ресурсов Роль интеллектуальных ресурсов в современной экономике знаний сложно переоценить. Информация и правильное ее...
-
Эффективное использование основных средств непосредственно связано с совершенствованием их структуры. Цель анализа - показать, как при одних и тех же...
-
Принципы создания управленческого баланса для ИА и ИК Для построения любого баланса необходимо установить сначала правила учета активов и пассивов. Под...
-
Коллективный исследовательский проект "Отчет об интеллектуальном капитале - Сделано в Европе" основан Европейской Комиссией, Генеральным Директоратом по...
-
Приемлемые методы оценки определяемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности подразделяются на три широкие категории. Это методы,...
-
Как уже было написано выше, самой известной классификацией методов оценки интеллектуального капитала является классификация Свейби, в соответствии с...
-
Сравнение косвенного и прямого методов - Сводный учет затрат на производство
Достоинство использования прямого метода состоит в том, что он позволяет оценить общие суммы поступлений и платежей и обращает внимание пользователя на...
-
Материальные ценности на ОАО "Борисовский мясокомбинат" принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости. Фактической себестоимостью...
-
Для организации учета долгосрочных материальных активов в условиях рынка и новой системы налогообложения важное значение имеют следующие предпосылки:...
-
Оценка выполнена на примере пакета объектов интеллектуальной собственности, вносимых в уставный капитал вновь создаваемой он-лайн трейдинговой компании...
-
Оценка основных средств - Основные средства предприятия
В бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию с учетом существенности как минимум следующая информация: О первоначальной стоимости и сумме начисленной...
-
Метод - это систематизированная последовательность действий, которые необходимо предпринять для достижения поставленной цели. В рамках предыдущего...
-
Данное руководство по составлению отчета об интеллектуальном капитале было разработано Датским министерством науки, технологий и инноваций в период с...
-
Метод дисконтирования денежного потока основан на пересчете будущих ежегодных доходов предприятия в текущую стоимость. Определение стоимости бизнеса...
-
На данный момент существует три принципиально разных подхода к измерению интеллектуального капитала: Синтетические методы, основанные на агрегированных...
-
Модифицированный бюджетный баланс - Методы оценки интеллектуальных активов и капитала
Данная методика описана в монографии "Интеллектуальные активы и инновации: проблемы оценки, учета и управления" под редакцией Платонова В. В. (Платонов,...
-
Метод оценки риска инвестирования - Учет рисков инвестирования при разработке бизнес-планов
Правилом классической рыночной экономики считается, что проектам, предполагающим наиболее высокий доход, сопутствует также и наибольший риск. Проблема...
-
Интеллектуальный баланс AREOPA - Методы оценки интеллектуальных активов и капитала
Относительно свежим взглядом на оценку и структуру интеллектуального капитала является построение интеллектуального баланса. Интерес данной темы...
-
Заключение - Методы оценки интеллектуальных активов и капитала
Актуальность темы измерения интеллектуального капитала в условиях ускорения технологического прогресса и появления новых отраслей со временем только...
-
Синтетический и аналитический учет материалов Синтетический учет материалов на производственных предприятиях ведется на счете 10 "Материалы". Этот счет...
-
Заключение, Список использованной литературы - Оценка бизнеса ООО "Строитель"
Мы провели оценку предприятия тремя методами, на основании которых получили рыночную стоимость предприятия. Разница в стоимости при оценке различными...
-
Учет готовой продукции и ее продаж - Учетная политика торгового предприятия ООО "Металлоптторг"
Движение продукции от поставщика к потребителю оформляется товаросопроводительными документами, предусмотренными условиями договоров и правилами...
-
Прежде чем начать предпринимательскую деятельность, организация должна располагать имуществом, денежными и другими средствами. В совокупности они...
-
Проведя анализ различных методик финансового анализа подавляющего большинства российских экономистов, можно говорить о том, что анализ эффективности...
-
Поступление нематериальных активов на предприятие. Нематериальные активы зачисляются в состав нематериальных активов на основании акта приемки по мере...
-
Результаты инвентаризации оформляются инвентаризационными описями или актом, которые составляются по каждому местонахождению инвентаризационных объектов...
Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов - Методы оценки жилой недвижимости