Результаты расчетов - Кредитоспособность заемщика и способы ее определения

Здание торгового центра
Наименование параметра	Обозначение	Значение
Строительный объем, куб. м.	V	4 854,0
Восстановительная стоимость 1 куб. м. объекта (аналога) в ценах 1969 г. Сборник УПВС №33, табл. №5;	128
Поправочный повышающий коэффициент на несоответствие К1	1,000
Поправочный понижающий коэффициент на несоответствие К2	1,000
Стоимость строительства 1 куб. м. объекта (аналога) в ценах 1969 г. [базисный стоимостной показатель] с учетом поправочных коэффициентов	128
Индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 01.01.1984 г. (Постановление Госстроя №94 от 11.05.83)	И69-84	1,17
Индекс пересчета стоимости СМР от базовых цен 1984 г. в цены 2004 г. (Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве" изд. Ко-Инвест, вып. 48).	И84-05	41,545
Темп прироста цен июнь 2005 г./январь 2006 г.	И06.05/01.06	1,064
Стоимость строительства 1 куб. м. на дату проведения оценки, тенге, (стр. 3 х стр. 4 х стр. 5 х стр. 6)	6620
Прибыль инвестора, %	Пинв	25%
НДС, %	Кндс	18%
ПВС 1 куб. м. в текущих (на дату проведения оценки) ценах 2005 г. с учетом прибыли инвестора и НДС, стр. 7+(стр. 7 * стр. 8)+(стр. 7 * стр. 9)	9470
Итого принимаем для дальнейшего расчета полную восстановительную стоимость улучшения, (тенге)	45 957 165

Полная восстановительная стоимость улучшений, составляет: 45 957 165 тенге

Расчет накопленного износа

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников.

Накопленный износ определяется как разница между восстановительной стоимостью объекта недвижимости и реальной его рыночной стоимостью.

Физический износ, или физическое разрушение, вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т. д.). Различают неустранимый физический износ и устранимый физический износ.

Функциональный износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно - эстетическим, объемно - планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Срок физической жизни - отрезок времени, в течении которого объект способен реально использоваться по своему назначению. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем экономической жизни.

Срок экономической жизни - время, в течении которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшения, т. е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживания объекта, его ремонту.

Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, по паспорту объекта.

Эффективный возраст - время, которым оценивается продолжительность жизни объекта исходя из его физического состояния, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Для определения стоимости физического износа применяются следующие методы:

- Метод экономической жизни (эффективного возраста). - Модифицированный метод экономической жизни. - Метод сравнения продаж. - Метод разбивки.

В нашем случае применялся метод разбивки и метод эффективного возраста.

Физический износ по методу эффективного возраста.

Накопленный физический износ: И = (ЭВ / ЭЖ) * ВС, где,

И - накопленный износ,

ЭВ - эффективный возраст, т. е. условный возраст, соответствующий состоянию и полезности здания, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ЭЖ - срок экономической жизни.

ВС - восстановительная стоимость.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят:

- Устранимый физический износ; - Неустранимый физический износ; - Устранимый функциональный износ; - Неустранимый функциональный износ; - Внешний (экономический) износ.

Накопленный физический износ: И = НФИ + УФИ, где,

НФИ - неустранимый физический износ: НФИ = (ВС - ? УФИ) * ФВ / ФЖ, где,

УФИ - устранимый физический износ элемента.

ФВ - фактический возраст элемента.

ФЖ - срок физической жизни элемента.

Расчет неустранимого физического износа в короткоживущих элементах (нормативные сроки эксплуатации отдельных видов конструктивных элементов - укрупненных видов работ взяты по "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда".

Функциональный износ для объекта оценки не выявлен.

Внешний износ для объекта оценки не выявлен.

Следовательно, в стоимостном выражении, относительно полной восстановительной стоимости улучшений, накопленный износ равен физическому.

Расчет износа и рыночной стоимости здания выполнены в среде MS Excel и представлены в таблицах.

Таблица 3.6. Расчет физического износа короткоживущих элементов здания

Наименования короткоживущих элементов	Удельные веса конструктивных элементов и устройств, %	Восстановительная стоимость элемента, тен	Устранимый физический износ, %	Устранимый физический износ, тен	Эффективный возраст, лет	Нормативный срок службы, лет	Неустранимый физический износ, %	Неустранимый физический износ, тен	Накопленный физ износ, тен
Кровля	12,0%	5514860,00	20%	1102970,00	10,0	20	50%	2205945,00	3308915,00
Полы	6,0%	2757430,00	10%	275745,00	4,0	20	20%	496335,00	772080,00
Окна и двери	11,0%	5055290,00	10%	505530,00	4,0	30	13%	606635,00	1112165,00
Внутренняя отделка	4,0%	1838285,00	10%	183830,00	4,0	10	40%	661785,00	845610,00
Водопровод	0,8%	359385,00	15%	53910,00	10,0	20	50%	152740,00	206645,00
Канализация	1,4%	640645,00	15%	96095,00	15,0	30	50%	272275,00	368370,00
Отопление	6,2%	2843830,00	15%	426575,00	10,0	25	40%	966900,00	1393475,00
Газоснабжение	2,4%	1093780,00	0%	0	10,0	20	0%	-	-
Эл/освещение	2,6%	1171910,00	15%	175785,00	4,0	30	13%	132815,00	308600,00
Телефон	3,7%	1703175,00	10%	170315,00	4,0	20	20%	306570,00	476890,00
Итого	50,0%	22978580,00	13%	2990755,00	25%	5802000,00	8792755,00

Таблица 3.7. Расчет физического износа долгоживущих элементов здания

Наименования долгоживущих элементов	Удельные веса конструктивных элементов и устройств, %	Восстановительная стоимость элемента, тен	Устранимый физический износ, %	Устранимый физический износ, тен	Фактический возраст, лет	Срок экономической жизни / Нормативный срок службы, лет	Неустранимый физический износ, %	Неустранимый физический износ, тен	Накопленный физ износ, тен
Фундаменты	6,0%	2757430	2%	55150	40,0	80	50%	1351140	1 406 290
Стены и перегородки	31,0%	14246720	5%	712335	40,0	80	50%	6767190	7 479 530
Перекрытия	10,0%	4595715	5%	229785	40,0	80	50%	2182965	2 412 750
Прочие	3,0%	1378715	10%	137870	40,0	80	50%	620420	758 295
Итого	50,0%	22978580	5%	1135140	48%	10921720	12 056 860

В стоимостном выражении, относительно полной восстановительной стоимости здания, физический износ равен 20 849 615 тенге, в том числе устранимый физический износ - 4 125 895 тенге, неустранимый - 16 723 720 тенге

Определение стоимости объекта оценки

После определения полной восстановительной стоимости, вклада стоимости земельного участка и накопленного износа, итоговая стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

Со. о. = Спв о - Ин. из. + Сзем. уч.

Где,

Со. о - значение стоимости объекта оценки;

Спв. о - значение полной восстановительной стоимости улучшений;

Ин. из. - накопленный износ улучшений.

Сзем. уч. - вклад стоимости земельного участка.

Таблица 3.8. Результаты расчета

Наименование	Условное обозначение	Стоимость
Полная восстановительная стоимость улучшений, (тенге)	СПв о	48 079 820
Накопленный износ улучшений, (тенге)	И	20849615
Вклад стоимости земельного участка в стоимость оцениваемых улучшений, (тенге)	СЗем. уч.	8 500 000
Стоимость оцениваемого объекта (стр. 1 - стр. 2 + стр. 3), (тенге)	СО. о.	35 730 205
Итоговая стоимость объекта оценки на основе Затратного подхода с учетом НДС округленно, (тенге)	35 730 000

Стоимость объекта оценки, полученная на основе затратного подхода, с учетом НДС составляет: 35 730 000 тенге.

Сравнительный подход.

Подход к оценке с позиций сравнительного подхода основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы, или включены в реестр на продажу / покупку. В основе данного подхода лежит принцип замещения, согласно которому рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Данный подход наиболее эффективен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о сделках купли-продажи, в противном случае он не применим.

Основным методом определения стоимости недвижимости в рамках данного подхода является метод сравнения продаж. Применение метода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- плюс, если сравниваемый объект по корректируемому показателю хуже оцениваемого; - минус, если сравниваемый объект по корректируемому показателю лучше оцениваемого.

В данной работе оценка по рыночному методу основывалась исходя из анализа данных на вторичном рынке (цены предложения), данных по фактическим сделкам Оценщиком не выявлено.

На этапе сбора исходной информации Оценщику не удалось найти данные о ценах предложениях объектов, сходных со зданием склада. Рынок предложений о продаже объектов, аналогичных оцениваемому в доступных источниках информации отсутствует. Это связано с тем, что на сегодняшний день объекты - складские здания (малого метража) продаются в комплексе с объектами торгового назначения, при этом в аренду такие площади сдаются, о чем у Оценщика имеется информация.

В результате поиска информации о сравнимых объектах были выбраны 3 объекта - аналога торгового назначения заявленных (выставленных) на продажу. Характеристики выбранных объектов-аналогов и расчет корректировок указаны в табл.

Таблица 3.9. Характеристики объектов аналогов

Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Месторасположение	Г. Костанай, ул. Майлина, дом 65.	Г. Костанай, ул. Маяковского, дом 120.	Г. Костанай, ул. Алтынсарина, дом 122.	Г. Костанай, ул. Толстого, дом 50.
Функциональное назначение	Торговое	Торговое	Торговое	Торговое
Характеристика	2-этажное ОСЗ	4-этажное ОСЗ, 1979 года постройки	1-этажное ОСЗ	1-этажное ОСЗ
Общая площадь, кв. м.	1214	1600	237	300
Техническое состояние	Хорошее / косметич ремонт	Под чистовую отделку / требует ремонта	Хорошее / типовой ремонт	Хорошее / типовой ремонт
Наличие парковки	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Оцениваемые права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Возможность уторгования	-	Имеется	Имеется	Имеется
Период предложения	-	Январь 2006 г.	Декабрь 2005 г.	Декабрь 2005 г.
Стоимость в долл. США	-	1 040 000	160 000	190 000

Расчет корректировок и определение рыночной стоимости

Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Ниже представлено объяснение примененных корректировок.

Объем передаваемых прав на здание и земельный участок

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают право собственности на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование).

Рыночные условия (дата продажи)

Анализ приводимых в Отчете данных основывается на информации, полученной декабрем 2004 г. и январем 2005 г. Соответственно размер данной поправки принимаем равной нулю.

Корректировка на уторгование

Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения. По справочным данным фирм, занимающихся риэлтерской деятельностью для перехода от цен предложения к ценам сделок, следует снижать цены предложения ориентировочно на 5%. Значения поправок принимаются со знаком минус, поскольку цена корректируется в сторону уменьшения.

Корректировка на месторасположение и масштаб / общую площадь

Оцениваемый объект, как и объекты-аналоги, расположен в Костанайской области. Корректировка на месторасположение определялась на основании информации, полученной Агентством на основе обработки информации о ценовой ситуации на вторичном рынке нежилых помещений Костанайской области в период с начала мая по середину июля 2006 года.

Таблица 3.10. Таблица корректировок на местоположение

Назначение	Ценовая зона (расстояние доцентра, км)	Размер помещения, кв. метров	Стоимость продажи, $ за 1 кв. метр	Арендные ставки, $ за 1 кв. метр
Торговые	До 20	До 100	530-690	160-280
150-300	525-690	155-295
500-1000	490-650	140-255
От 20 до 50	До 50	350-480	145-220
150-300	320-430	130 - 195
300-500	290-400	100-175
Свыше 50	До 50	275-290	100-130
100-200	220-230	70-110
300-500	160-220	60-85

Корректировка на износ

Расчет данной корректировки производится по формуле:

Пи = (100-Ио)/(100-Иа), где,

Пи - искомая величина поправки;

Ио - износ оцениваемого объекта (рассчитан в затратном подходе), %

Иа - износ аналога, %

Корректировка на техническое состояние

Корректировка на техническое состояние была определена в результате анализа предложений фирм, занимающихся оказанием ремонтно-строительных услуг в г. Костанае и Костанайской области.

Таблица 3.11. Результаты корректировок

Требует ремонта	Хорошее/типовой ремонт	50 долл. США за 1 кв. м.
Хорошее/типовой ремонт	Отличное/качественный ремонт	140 долл. США за 1 кв. м.
Отличное/качественный ремонт	Отличное/евроремонт	250 долл. США за 1 кв. м.

Весовые коэффициенты объектов-аналогов

Весовые коэффициенты присваивались в зависимости от месторасположения объекта оценки и объекта-аналога.

Таблица 3.12. Расчет стоимости торгового центра выполнен MS Excel

Элемент сравнения	Оцениваемый Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Стоимость за 1 кв. м., $	650	675	633
Оцениваемые права	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Корректировка, %	0	0	0
Скорректированная цена, $	650	675	633
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %	0	0	0
Скорректированная цена, $	650	675	633
Условия финансового расчета	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	0	0	0
Скорректированная цена, $	650	675	633
Возможность уторгования	Имеется	Имеется	Имеется
Корректировка, %	-5	-5	-5
Скорректированная цена, $	618	641	602
Месторасположение	Г. Костанай, ул. Майлина, дом 65.	Г. Костанай, ул. Маяковского, дом 120.	Г. Костанай, ул. Алтынсарина, дом 122.	Г. Костанай, ул. Толстого, дом 50.
Корректировка	0,8	0,46	0,46
Скорректированная цена, $	494	293	275
Наличие парковки	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Корректировка, %	0	0	0
Скорректированная цена, $	494	293	275
Наличие охраны	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Корректировка, %	0	0	0
Скорректированная цена, $	494	293	275
Износ	55%	1%	50%	50%
Корректировка	0,46	0,91	0,91
Скорректированная цена, $	226	266	250
Техническое состояние	Хорошее / косметич ремонт	Под чистовую отделку / требует ремонта	Хорошее / типовой ремонт	Хорошее / типовой ремонт
Корректировка, $	0	-50	-50
Скорректированная цена, $	226	216	200
Общая площадь, кв. м.	1214	1600	237	300
Корректировка	1	1,05	1,05
Скорректированная цена, $	226	227	210
Весовой коэффициент	3	2	1
Стоимость за 1 кв. м., $	224
Стоимость объекта оценки, $	271 936
Стоимость объекта, тенге	38 005 000

Проверка результата на точность

Проверка результата на точность определялась на основании коэффициента вариации, который определяется как отношение среднеквадратичного отклонения к среднему значению скорректированной цены. Результат считается точным, если коэффициент вариации составляет ? 30%.

Таблица 3.13. Расчет MS Excel

Показатель	Значение
Аналог 1	226
Аналог 2	227
Аналог 3	210
Количество объектов в выборке	3
Средняя скорректированная цена (Х)	221
Медиана ряда	226
Среднеквадратичное отклонение (Sx) скорректированной цены	8
Отношение Sx/Х (коэффициент вариации)	3%
Минимальное значение	210
Максимальное значение	227

Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода, с учетом НДС составляет: 38 005 000 тенге.

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости недвижимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Как правило, на практике в рамках данного подхода используют три метода оценки стоимости недвижимости:

- метод прямой капитализации. Данный метод наиболее применим к объектам, имеющим стабильные, предсказуемые суммы доходов и эксплуатационных расходов; - метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод применяется для объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов в течение прогнозного периода; - метод связанных инвестиций. Данный метод применяется для объектов инвестиции, в которые осуществляются с привлечением заемных средств.

В данном отчете при расчете стоимости объекта был использован метод прямой капитализации. Основная формула расчета следующая:

Выбор метода основывается на предположении о том, что:

- на момент оценки оцениваемый объект может сдаваться в аренду без каких-либо существенных дополнительных вложений. - прогнозный период от сдачи в аренду предсказуем и поддается оценке; - чистый годовой доход, получаемый собственником, предполагается постоянным в течение срока эксплуатации (в основе лежит тезис о том, что возможное увеличение доходов на начальном этапе эксплуатации объекта компенсируется их снижением в дальнейшем в результате увеличения эксплуатационных расходов).

Оценка величины коэффициента капитализации

Существует несколько способов оценки величины коэффициента капитализации. В данном случае оценка производилась методом кумулятивного построения (суммирования); выбор метода связан, прежде всего, с тем, что в настоящее время отсутствуют достоверные статистические сведения, полученные по результатам рыночных сделок в данном секторе рынка.

При использовании метода суммирования величина коэффициента капитализации определяется по формуле:

RОб = RБ. р. + RР + RН. л. + RФ. м. + RВ. и.

Безрисковая ставка дохода - безопасная ставка дохода, которую можно получить по вкладам в высоко надежные финансовые инструменты в течение установленного периода времени. Учитывая, сложившиеся в настоящий момент реалии фондового рынка в качестве безрисковой ставки принята средняя доходность по валютным еврооблигациям.

Таблица 3.14. Итоги торгов еврооблигаций

Наименование	Валюта	Погашение	Купон (% от ном.)	YTM (% год.)
Russia 18	USD	24.07.2018	11	7,59
Russia 28	USD	24.06.2028	12,75	8,12
Russia 30	USD	31.03.2030	5	7,17
Среднее значение	7,63

Премия за риск инвестирования - учитывает более высокую степень риска при размещении средств в более рискованных инвестиционных инструментах. В связи с тем, что в отечественной печати отсутствуют данные о степени риска вложения в те или иные инвестиционные инструменты, величина данной поправки определялась как размер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности. Размер страховых отчислений на дату проведения оценки составляет - 0,30,5%. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, а также местоположение, состояние и характер использования объекта оценки принимаем величину премии за риск в размере - 0,5%;

Премия за низкую ликвидность - учитывает тот факт, что возврат инвестиций в недвижимость требует значительно большего времени по сравнению с финансовыми инвестициями. При известной безрисковой ставке дохода величина данной премии рассчитывается по формуле:

RН. л. = RБ. р * ТЭксп / 12, где

Тэксп - период экспозиции объекта на рынке.

Имеющиеся в нашем распоряжении данные, по продажам объектов, сопоставимых с оцениваемыми, позволяют оценить время экспозиции в рамках 4 - 6 месяцев. Принимаем для расчета период экспозиции - 5 месяцев. Тогда величина премии за низкую ликвидность составит - 3,18%;

Премия за инвестиционный менеджмент - учитывает риск, связанный с управлением инвестициями при вложениях в недвижимость. По нашим оценкам степень данного риска для объекта оценки можно оценить величиной 4,0%;

Норма возврата инвестиций - отражает процент ежегодного возврата инвестиций в зависимости от времени, которое по расчетам инвестора потребуется для возврата вложений инвестиций в имущество. Расчет нормы возврата инвестиций определен в Затратном подходе, п. Расчет стоимости земельного участка: 100% / 60 = 1,67%.

В итоге, общий коэффициент капитализации, рассчитанный методом суммирования оцениваемого объекта, составляет - 0,1697.

Таблица 3.15. Составляющие ставки капитализации и их значения для объектов оценки

Элементы ставки капитализации	Значение, %
Безрисковая ставка	7,63
Компенсация за риск вложения инвестиций в объект оценки	0,50
Компенсация за низкую ликвидность	3,18
Компенсация за инвестиционный менеджмент	4,00
Ставка возврата инвестиций	1,67
Ставка капитализации	16,97

Оценка доходов и расходов от эксплуатации недвижимости

Доходы, приносимые оцениваемым объектом, складываются, прежде всего (принято в рамках данного отчета) из доходов получаемых в случае сдачи имеющихся площадей в аренду. Для оценки величины рыночной арендной платы использованы данные по аренде помещений сопоставимых с оцениваемым на территории. При оценке прогнозного состояния оцениваемого объекта была использована информация, полученная в результате инспекции объекта недвижимости, которая была принята за основу при отборе объектов аналогов по физическому признаку. Дополнительно при анализе учитывались такие критерии как: местоположение, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Расчет эффективной величины ставки арендной платы:

По конфиденциальной информации, в зависимости от месторасположения, величина ставки арендной платы за торговые площади в г. Костанае и Костанайской районе составляют от 90 $ до 160 $ за 1 кв. м.

Магазин расположен в г. Костанай, ул. Майлина, дом 65.

Потери от недоиспользования объекта оценки:

После определения прогнозной величины ставки арендной платы и величины коэффициента капитализации расчет произведен при следующих допущениях:

- Помещение сдается в аренду на длительное время (более 1-го года); договор аренды заключается на всю общую площадь; однако в случае выбытия одного арендатора его место не сразу занимает другой. Таким образом, коэффициент недозагрузки по нашим оценкам может составлять - 0,95; - Коэффициент недосбора арендной платы по нашим оценкам может составлять 0,951,0. Учитывая характер потенциальных арендаторов, коэффициент недосбора арендной платы принят равным - 0,95.

Расходы

Эксплутационные расходы:

Представители предприятия арендатора не смогли предоставить соответствующих данных, поэтому размер эксплуатационных расходов был определен экспертным путем, на основании имеющейся информации.

Налоги:

Налог на имущество принят в размере 2,0% от стоимости воспроизводства оцениваемого Объекта недвижимости, рассчитанной затратным подходом.

Налог на добавленную стоимость принят в размере 18% от действительного валового дохода.

Налог на прибыль. Ставка налога принята в размере 24% от действительного валового дохода.

Страховые платежи:

Страховые платежи составляют 0,5% от стоимости воспроизводства оцениваемого Объекта недвижимости, рассчитанной затратным подходом.

Расходы на управление объектом недвижимости:

Включение расходов на управление объектом недвижимости в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Для объектов аналогичных оцениваемому, расходы на управление принимаются равными 2% от действительного валового дохода.

Затраты на текущий ремонт:

Учитывая, что типичный договор аренды, возлагает на арендатора обязанности по поддержанию помещения в рабочем состоянии, то необходимо учитывать расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов. Предполагается, что косметический ремонт проводится 1 раз в 5 лет и его стоимость, согласно проведенному анализу рынка строительных услуг, составляет 70 долларов США на 1 м. кв. для магазина, следовательно, ежегодно на эти цели следует резервировать соответственно 16 доллара США на 1 кв. м.

Расчет стоимости объекта оценки

Расчет стоимости оцениваемого объекта ведется с учетом НДС.

Результаты расчета представлены в табл. Потенциальный валовый доход, приносимый объектом, рассчитывается по формуле:

ПВД = Sоб * А, где

ПВД - потенциальный валовый доход;

Sоб. - общая площадь оцениваемого объекта;

А - прогнозная величина ставки арендной платы за 1 м2 оцениваемого объекта.

Размер доходов и расходов приведен в годовом исчислении в долларах США, расчет выполнен MS Excel.

Таблица 3.16. Результаты расчетов

№ п/п	Характеристика	Показатель
1	Потенциальный валовый доход, ($)	127 470
2	Коэффициент недозагрузки	0,95
3	Коэффициент недосбора арендной платы	0,95
4	Действительный валовый доход (стр. 1 х стр. 1 х стр. 3), ($)	115 042
5	Расходы всего (сумма строк 5.1 - 5.7), ($)	65 667
5.1.	В том числе: НДС, ($)	17 549
5.2.	Налог на имущество, ($)	3 593
5.3.	Страховые платежи, ($)	898
5.4.	Эксплуатационные расходы, ($)	24 280
5.5.	Расходы на управление, ($)	2 301
5.6.	Затраты на текущий ремонт, ($)	16 996
5.7.	Налог на земельный участок, ($)	50
6	База для расчета налога на прибыль (стр. 6 - стр. 7), ($)	49 374
7	Налог на прибыль, ($)	9 556
8	Чистый операционный доход (стр. 6 - стр. 7), ($)	39 818
9	Коэффициент капитализации	0,1697
10	Стоимость объекта без НДС ($)	234 592
11	Стоимость объекта с учетом округления и НДС, ($)	276 800
12	Стоимость объекта с учетом округления и НДС, (тенге)	38 685 000

Стоимость объекта оценки, полученная на основе доходного подхода, с учетом НДС составляет: 38 685 000 тенге.

Согласование результатов

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке. Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества. Для определения весов различных подходов используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки. Обсуждение такого подхода к процедуре согласования опубликовано А. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международном ежегодном конгрессе "СЕРЕАН" 15 - 19 октября 2002 г.

Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:

- построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями; - найдем сумму баллов каждого подхода; - найдем сумму баллов всех используемых подходов; - по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода в процентах; - округлим расчетные веса подходов с точность до 10% в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат. - на основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.

Таблица 3.17. Результаты согласования в Microsoft Excel

Подход	Доходный	Рыночный	Затратный
Величина стоимости	7 737 000	7 601 000	7 146 000
Критерий	Баллы
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).	2	2	3
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	5	6	2
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	6	6	1
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного инвестора / продавца	5	6	1
Итого суммы баллов	18	20	7
Подход применялся	Да	Да	Да
Сумма баллов	45
Вес подхода, %	40%	40%	20%
Рыночная стоимость с учетом НДС, тенге	38 000 000

Результаты расчетов - Кредитоспособность заемщика и способы ее определения

Похожие статьи