Форма и порядок заключения договора ренты - Особенности различных договоров ренты
Договор ренты относится к реальным договорам и считается заключенным с момента передачи вещи. Вместе с тем этот, казалось, бесспорный факт встречает возражения в юридической литературе. При этом сомнения некоторых ученых основываются на тех формальностях, которые закон предъявляет к совершению сделки ренты. Так, согласно ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
C 1 марта 2013 года вступил в силу и уже более двух лет применяется на практике Федеральный закон РФ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Этот закон внес масштабные и значимые изменения в положения действующего гражданского законодательства.
В частности, принципиально изменился порядок совершения сделок с недвижимым имуществом, а конкретно отменено требование обязательной государственной регистрации договоров отчуждения недвижимости, в том числе для договора ренты (ст. 584 Гражданского кодекса РФ).
С 1 марта 2013 года при совершении договора ренты регистрируется только переход права собственности на жилье. Регистрация самой сделки не производится.
С внесением указанных изменений в Гражданский кодекс РФ при совершении сделки ренты нотариально удостоверенное согласие второго супруга в регистрирующий орган представляется только в случае отчуждения жилья (по основанию совершения сделки по отчуждению совместно нажитой недвижимости - п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
В ситуации оспаривания покупки жилой недвижимости, когда согласие второго супруга по умолчанию предполагается, порядок обращения в суд регламентируется п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ: сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Практика применения данной нормы красноречиво демонстрирует, что бесспорно доказать в суде факт осведомленности покупателя о несогласии второго из супругов на сделку практически невозможно.
Следует заметить, что когда указанные нормы об отмене регистрации договоров ренты только начали действовать (особенно в первый месяц), многие сделки ренты проводились задним числом - настолько непредсказуемы и малопонятны были новые правила. То есть сама сделка по факту совершалась после 01.03.2013 года (после вступления в силу изменений в Гражданский кодекс РФ), а договор ренты, составляемый в письменной форме, датировался ранее 01.03.2013 года, например, "25 февраля 2013 года".
Министерство экономического развития РФ, в ведомстве которого находится Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, в Письме от 01.03.2013 года N 14-исх/01791-ГЕ/13 высказалось по этому поводу однозначно:
- договоры ренты, составленные (подписанные) до 01.03.2013 года (например, 28.02.2013 года, равно как и 28.02.2012 года и т. п.), будут подлежать государственной регистрации и после 01.03.2013 года, так как требование об их регистрации предусмотрено соответствующими нормами Гражданского кодекса РФ, действовавшими до 01.03.2013 года (то есть на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ); новые же положения Гражданского кодекса РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу закона, то есть возникшим после 01.03.2013 года.
Согласно внесенным изменениям правила об обязательной госрегистрации договоров ренты, составленных (подписанных) после 01.03.2013 года, не применяются. Соответственно, все договора, подписанные после 01.03.2013 года, считаются заключенными, порождающими юридические права и обязанности, с момента их подписания участниками сделки.
В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Исходя из указанных правовых норм, поскольку договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор является ничтожным.
Вышеназванные требования закона не были учтены судом при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела.
Нередкими являются споры о признании заключенного договора дарения договором пожизненного содержания с иждивением.
Часто на практике стороны в силу простоты формы договора дарения заключают сделку дарения, под устным условием о содержании стороны, дарящей имущество.
Приведем пример. В суд обратился Гарифуллин Р. Ф. с иском к Смирновой Ф. Ф., Ситор Р. С. о признании сделок недействительными, истребовании долей в праве собственности на квартиру из чужого незаконного владения и признании права собственности. В обоснование исковых требований указал, что <дата> между истцом и Смирновой Ф. Ф. был заключен договор дарения, по условиям которого он безвозмездно передал в собственность сестре принадлежащие ему 7/20 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу.
Он находился на очередном стационарном лечении в ревматологическом отделении МСЧ "Ижмаш" с диагнозом, при котором улучшения не предполагается, и ему нужен будет посторонний уход. Сестра об этом знала и предложил оформить комнату на нее в обмен на пожизненный уход с сохранением права проживания. Он предложил сестре оформить договор пожизненного содержания с иждивением. Сестра сказала, что это лишняя морока и предложила оформить их договоренность договором дарения.
После оформления договора и выписки из больницы, сестра готовила и ухаживала за ним, он продолжал проживать и пользоваться комнатой, приходящейся на его долю в квартире. Указанная комната оставалась в его фактическом владении и не выбывала из его владения. Воли на передачу владения сестре у истца не было.
В <дата> Смирнова Ф. Ф. ему сообщила, что он должен сняться с регистрационного учета из квартиры по <адрес> и освободить ее. Она предложила выехать в комнату в квартире по адресу Ижевск <адрес>, при этом прописаться он должен был у племянника по адресу <адрес>
Согласно ст. 170 ч.2 ГК РФ, считает договор дарения притворной сделкой, так как Смирнова Ф. Ф. взамен <данные изъяты> доли в квартире, которые он передал ей в собственность, обязалась осуществлять за ним уход и обеспечить его потребности в жилье. Учитывая, что договор дарения является ничтожным на основании ст. 572, ст. 170 ч.2 ГК РФ, при этом последствия указанные в п.2 ст. 170 ГК РФ применить невозможно в связи с тем, что существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением не согласованы, считает, что запись о регистрации договора дарения от <дата> и права собственности Смирновой Ф. Ф. подлежат аннулированию.
Суд решил исковые требования Гарифуллина Р. Ф. к Смирновой Ф. Ф., Ситор Р. С. о признании сделок недействительными, истребовании долей в праве собственности на квартиру из чужого незаконного владения и признании права собственности - оставить без удовлетворения Решение Первомайского районного суда г. Ижевска (Удмуртская Республика) от 30 мая 2013 г. по делу № 2-1254/13 // http://sudact. ru/. Аналогичные решения были приняты по нескольким делам Решение Индустриального районного суда г. Ижевска (Удмуртская Республика) от 17 марта 2012 г. по делу № 2-2328/12; Решение Индустриального районного суда г. Ижевска (Удмуртская Республика) от 31 января 2011 г. по делу № 1124/11 // http://sudact. ru/.
Таким образом, по договорам ренты существует множество судебных споров в силу того, что стороны неправильно излагают свое волеизъявление по заключению сделок.
Похожие статьи
-
Существенные условия договора ренты - Особенности различных договоров ренты
Существенным для заключения любого договора ренты является согласование условия о его предмете, т. е. о передаче получателем ренты определенного...
-
Особенности ренты недвижимости - Особенности различных договоров ренты
Договор ренты определяется как договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в...
-
Понятие, содержание и особенности пожизненного содержания с иждивением Анализируя статью, посвященную договору пожизненного содержания с иждивением,...
-
Заключение сделки и ее содержание. Форма договора - Правовые особенности сделок с недвижимостью
Недвижимое имущество может быть объектом самых разнообразных сделок, примерный перечень которых выглядит следующим образом: купля-продажа, мена, дарение,...
-
Стороны договора - Особенности различных договоров ренты
Сторонами договора ренты выступают: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения...
-
История развития рентных отношений в России - Особенности различных договоров ренты
Право на ренту древнего происхождения и первоначально было известно в двух видах - ренты с капитала и ренты с недвижимого имущества. Рента с капитала...
-
Понятие и правовая природа рентных отношений Договор рента иждивение имущество Договор ренты определяется как договор, в соответствии с которым одна...
-
Заключение - Особенности различных договоров ренты
В ходе исследования были проанализированы правовые проблемы заключения и исполнения договора ренты. Были выявлены следующие проблемные аспекты: 1)...
-
Введение - Особенности различных договоров ренты
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что стать собственником квартиры, дома, земельного участка можно различными способами. Кто-то получает...
-
Порядок заключения трудового договора. Прием на работу - Трудовой договор
Прием на работу производится по принципу подбора кадров по деловым качествам. Статья 64 ТК РФ устанавливает гарантии при приеме, запрещая необоснованный...
-
Механизм рентных отношений в России на каждом этапе экономического развития испытывает изменения. В первую очередь это связано с экономическими...
-
Порядок заключения брака в Российской Федерации Только зарегистрированный брак порождает правовые последствия - в том числе право на алименты, право на...
-
Договор - это соглашение двух или более сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ч. 1 ГК РФ). Согласно...
-
Общий порядок заключения трудового договора - Заключение трудового договора
Законодателем предусмотрены гарантии соискателю при заключении трудового договора (ст. 64 ТК РФ). В частности, запрещается необоснованный отказ в...
-
Особенности договора розничной купли-продажи - Характеристика купли-продажи. Мена
1. Договор розничной купли-продажи представляет собой соглашение, в силу которого продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже...
-
Заключение брачного договора Брачный договор представляет собой одну из разновидностей гражданско-правого договора. Это соглашение, по которому супруги...
-
Расторжение брака в органах ЗАГС - Порядок заключения и расторжения брака
При взаимном согласии на расторжение брака супругов, не имеющих общих несовершеннолетних детей, расторжение брака производится в органах записи актов...
-
Особенности приема на работу главного бухгалтера - Заключение трудового договора
Сложно переоценить роль главного бухгалтера в организации бухгалтерского учета на предприятии, ведении налоговой политики, а также в финансовых...
-
Расторжение брака, Особенности расторжения брака - Порядок заключения и расторжения брака
Особенности расторжения брака Основным документом, регулирующим семейные отношения, является Семейный Кодекс, согласно которому семейное законодательство...
-
Купля-продажа земельных участков Для того чтобы продать или купить земельный участок требуется знать какие документы должны быть подготовлены со стороны...
-
Особенности договора об отчуждении исключительного права на произведение
Особенности договора об отчуждении исключительного права на произведение Договор об отчуждении исключительного права на произведение - это договор, по...
-
Круг наследников, и порядок их призвания к наследованию Определение круга наследников является основополагающим в проблеме наследственного...
-
В данной работе я хочу рассмотреть основные вопросы имущественных взаимоотношений между супругами, возникающие при заключении брачного договора, а так же...
-
СРОК, ФОРМА ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА, АРЕНДНАЯ ПЛАТА - Договор имущественного найма (аренда)
Срок владения и пользования арендатором сданным в наем имуществом всегда признавался существенным условием договора имущественного найма. ГК РФ, в свою...
-
Правовые особенности права собственности на землю в РФ - Собственность на землю в РФ
Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности...
-
Особенности наследования по закону отдельными категориями граждан - Наследование по закону
Законодателем определены особенности наследования отдельными категориями граждан, призываемых к наследованию по закону. Поэтому представляется уместным...
-
Регистрация сделки и регистрация прав из сделки - Правовые особенности сделок с недвижимостью
Разграничение этих понятий в тексте Гражданского кодекса РФ носит крайне неопределенный характер, и только с принятием ФЗ "О государственной регистрации...
-
Введение, Понятие и суть трудового договора - Заключение трудового договора
Кодекс законов о труде РФ (КЗоТ РФ) - это основной После Конституции РФ источник трудового права в РФ. Введен в действие с 1 апреля 1972 г. Значительные...
-
Заключение - Основные особенности участия прокурора в гражданском процессе
Прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а...
-
Патент - этом определенно-оформленный документ, выданный компетентным органом на ограниченный срок, имеющий юридическую силу наделять его владельца...
-
Следует сразу четко и определенно указать, что поверенный, как особое юридическое лицо, выступает только и исключительно за счет и от имени доверителя,...
-
Федеративный договор (далее Ф. д.) - один из основных источников конституционного права РФ в области регулирования федеративных отношений (договор о...
-
Ситуация вокруг Учредительного собрания описана в работе О. И. Чистякова: "Временное правительство, хотя и стремилось сохранить в не прикосновении старую...
-
Если сотрудник не приступил к работе в установленный срок, работодатель имеет право аннулировать трудовой договор с ним. Аннулированный трудовой договор...
-
Расторжение брака в судебном порядке - Порядок заключения и расторжения брака
Расторжение брака в судебном порядке производится по трем основаниям: Первое основание - при наличии у супругов общих несовершеннолетних детей за...
-
Особенности договора продажи предприятия - Характеристика купли-продажи. Мена
1. Договор продажи предприятия представляет собой соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом...
-
Особенности договора продажи недвижимости - Характеристика купли-продажи. Мена
1. Договор продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое...
-
Договор международной купли-продажи Основным видом внешнеэкономического контракта выступает контракт международной купли-продажи товаров. Стороны,...
-
Частные случаи, Трудовой договор с первыми лицами организации - Заключение трудового договора
Трудовой договор с первыми лицами организации Первыми лицами организации обычно называют руководителя и главного бухгалтера. Руководитель организации -...
-
ЗАКЛЮЧЕНИЕ - Особенности документирования процесса прохождения государственной гражданской службы
В заключение можно сказать, что основы формирования государственной гражданской службы и ее документирование были заложены в 1995 году с принятием...
Форма и порядок заключения договора ренты - Особенности различных договоров ренты