Форма и порядок заключения договора ренты - Особенности различных договоров ренты

Договор ренты относится к реальным договорам и считается заключенным с момента передачи вещи. Вместе с тем этот, казалось, бесспорный факт встречает возражения в юридической литературе. При этом сомнения некоторых ученых основываются на тех формальностях, которые закон предъявляет к совершению сделки ренты. Так, согласно ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

C 1 марта 2013 года вступил в силу и уже более двух лет применяется на практике Федеральный закон РФ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Этот закон внес масштабные и значимые изменения в положения действующего гражданского законодательства.

В частности, принципиально изменился порядок совершения сделок с недвижимым имуществом, а конкретно отменено требование обязательной государственной регистрации договоров отчуждения недвижимости, в том числе для договора ренты (ст. 584 Гражданского кодекса РФ).

С 1 марта 2013 года при совершении договора ренты регистрируется только переход права собственности на жилье. Регистрация самой сделки не производится.

С внесением указанных изменений в Гражданский кодекс РФ при совершении сделки ренты нотариально удостоверенное согласие второго супруга в регистрирующий орган представляется только в случае отчуждения жилья (по основанию совершения сделки по отчуждению совместно нажитой недвижимости - п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

В ситуации оспаривания покупки жилой недвижимости, когда согласие второго супруга по умолчанию предполагается, порядок обращения в суд регламентируется п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ: сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Практика применения данной нормы красноречиво демонстрирует, что бесспорно доказать в суде факт осведомленности покупателя о несогласии второго из супругов на сделку практически невозможно.

Следует заметить, что когда указанные нормы об отмене регистрации договоров ренты только начали действовать (особенно в первый месяц), многие сделки ренты проводились задним числом - настолько непредсказуемы и малопонятны были новые правила. То есть сама сделка по факту совершалась после 01.03.2013 года (после вступления в силу изменений в Гражданский кодекс РФ), а договор ренты, составляемый в письменной форме, датировался ранее 01.03.2013 года, например, "25 февраля 2013 года".

Министерство экономического развития РФ, в ведомстве которого находится Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, в Письме от 01.03.2013 года N 14-исх/01791-ГЕ/13 высказалось по этому поводу однозначно:

- договоры ренты, составленные (подписанные) до 01.03.2013 года (например, 28.02.2013 года, равно как и 28.02.2012 года и т. п.), будут подлежать государственной регистрации и после 01.03.2013 года, так как требование об их регистрации предусмотрено соответствующими нормами Гражданского кодекса РФ, действовавшими до 01.03.2013 года (то есть на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ); новые же положения Гражданского кодекса РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу закона, то есть возникшим после 01.03.2013 года.

Согласно внесенным изменениям правила об обязательной госрегистрации договоров ренты, составленных (подписанных) после 01.03.2013 года, не применяются. Соответственно, все договора, подписанные после 01.03.2013 года, считаются заключенными, порождающими юридические права и обязанности, с момента их подписания участниками сделки.

В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Исходя из указанных правовых норм, поскольку договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор является ничтожным.

Вышеназванные требования закона не были учтены судом при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела.

Нередкими являются споры о признании заключенного договора дарения договором пожизненного содержания с иждивением.

Часто на практике стороны в силу простоты формы договора дарения заключают сделку дарения, под устным условием о содержании стороны, дарящей имущество.

Приведем пример. В суд обратился Гарифуллин Р. Ф. с иском к Смирновой Ф. Ф., Ситор Р. С. о признании сделок недействительными, истребовании долей в праве собственности на квартиру из чужого незаконного владения и признании права собственности. В обоснование исковых требований указал, что <дата> между истцом и Смирновой Ф. Ф. был заключен договор дарения, по условиям которого он безвозмездно передал в собственность сестре принадлежащие ему 7/20 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу.

Он находился на очередном стационарном лечении в ревматологическом отделении МСЧ "Ижмаш" с диагнозом, при котором улучшения не предполагается, и ему нужен будет посторонний уход. Сестра об этом знала и предложил оформить комнату на нее в обмен на пожизненный уход с сохранением права проживания. Он предложил сестре оформить договор пожизненного содержания с иждивением. Сестра сказала, что это лишняя морока и предложила оформить их договоренность договором дарения.

После оформления договора и выписки из больницы, сестра готовила и ухаживала за ним, он продолжал проживать и пользоваться комнатой, приходящейся на его долю в квартире. Указанная комната оставалась в его фактическом владении и не выбывала из его владения. Воли на передачу владения сестре у истца не было.

В <дата> Смирнова Ф. Ф. ему сообщила, что он должен сняться с регистрационного учета из квартиры по <адрес> и освободить ее. Она предложила выехать в комнату в квартире по адресу Ижевск <адрес>, при этом прописаться он должен был у племянника по адресу <адрес>

Согласно ст. 170 ч.2 ГК РФ, считает договор дарения притворной сделкой, так как Смирнова Ф. Ф. взамен <данные изъяты> доли в квартире, которые он передал ей в собственность, обязалась осуществлять за ним уход и обеспечить его потребности в жилье. Учитывая, что договор дарения является ничтожным на основании ст. 572, ст. 170 ч.2 ГК РФ, при этом последствия указанные в п.2 ст. 170 ГК РФ применить невозможно в связи с тем, что существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением не согласованы, считает, что запись о регистрации договора дарения от <дата> и права собственности Смирновой Ф. Ф. подлежат аннулированию.

Суд решил исковые требования Гарифуллина Р. Ф. к Смирновой Ф. Ф., Ситор Р. С. о признании сделок недействительными, истребовании долей в праве собственности на квартиру из чужого незаконного владения и признании права собственности - оставить без удовлетворения Решение Первомайского районного суда г. Ижевска (Удмуртская Республика) от 30 мая 2013 г. по делу № 2-1254/13 // http://sudact. ru/. Аналогичные решения были приняты по нескольким делам Решение Индустриального районного суда г. Ижевска (Удмуртская Республика) от 17 марта 2012 г. по делу № 2-2328/12; Решение Индустриального районного суда г. Ижевска (Удмуртская Республика) от 31 января 2011 г. по делу № 1124/11 // http://sudact. ru/.

Таким образом, по договорам ренты существует множество судебных споров в силу того, что стороны неправильно излагают свое волеизъявление по заключению сделок.

Похожие статьи




Форма и порядок заключения договора ренты - Особенности различных договоров ренты

Предыдущая | Следующая