История развития рентных отношений в России - Особенности различных договоров ренты

Право на ренту древнего происхождения и первоначально было известно в двух видах - ренты с капитала и ренты с недвижимого имущества. Рента с капитала возникла в средние века и была средством к обходу запретительных законов о процентах. Договор о займе скрывался под видом договора об отчуждении капитала с правом выкупа. Рента с недвижимого имущества совершалась его отчуждением, взамен чего приобретались права требования ежегодного дохода или взноса от владельца имения, с внесением записи акта в поземельную книгу. Как следствие повинность платежа лежала не на лице, а на имении, освободиться от нее можно было не посредством выкупа, который не допускался, а лишь посредством оставления имения и передачи его другому владельцу Яковлева И. А. Рентные отношения: институциональный подход // Известия ИГЭА. 2010. №3. С. 110-112..

В качестве одной из причин появления договора ренты в европейском законодательстве известный французский цивилист Л. Ж. Морандьер называл недостаток наличных денег. Он писал, что "собственник, желавший продать недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплачивать ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму сразу, ибо изобилия наличных денег не было" Там же..

Другую причину появления ренты Л. Ж. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты".

Таким образом, начиная со средних веков, договор ренты присущ законодательству многих стран.

В отечественном же дореволюционном гражданском законодательстве этот институт отсутствовал, хотя и был известен российской науке гражданского права.

Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в Гражданском уложении, гл. ХIX которого именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Интересно, что в проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст.1100) и его разновидности - о пожизненном содержании (ст.1101), а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало Токарева К. Г. Институт ренты: история и развитие законодательства // История государства и права. 2007. № 21. С. 56-61..

В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ N1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что "либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент" Токарева К. Г. Институт ренты: история и развитие законодательства // История государства и права. 2007. № 21. С. 56-61..

14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, "исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом".

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Сложившаяся ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными, и усилия ученых не пропали даром.

С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере.

Ввиду нетрудового характера рентного дохода отношения по его извлечению не допускались в советском социалистическом праве. В порядке исключения в ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. предусматривалась возможность заключения договоров купли-продажи жилых домов с условием пожизненного содержания продавца. Советский законодатель разрешал эти формально отнесенные к купле-продаже, но рентные по своей природе отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья лицами, нуждающимися в предоставлении со стороны приобретателей материального обеспечения в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.

Закрепляя в ст.253-254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособных.

Переход России к развитию рыночной экономики и отпадение идеологических ограничений предопределили закрепление в современном гражданском праве самостоятельной договорной конструкции рентных отношений.

Ныне действующий Гражданский кодекс Российской Федерации подобного рода и других ограничений не содержит и устанавливает правовые основы для различного вида рентных договоров.

В Гражданском кодексе РФ содержится легальное определение договора ренты. Под ним понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Похожие статьи




История развития рентных отношений в России - Особенности различных договоров ренты

Предыдущая | Следующая