СРОК, ФОРМА ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА, АРЕНДНАЯ ПЛАТА - Договор имущественного найма (аренда)

Срок владения и пользования арендатором сданным в наем имуществом всегда признавался существенным условием договора имущественного найма.

ГК РФ, в свою очередь предусматривает, что договор имущественного найма заключается на срок. Определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока имущественного найма имущества. В этом случае договор имущественного найма будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока имущественного найма заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.[2]

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов имущественного найма или имущественного найма отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок имущественного найма в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор имущественного найма будет считаться прекращенным.

Договор имущественного найма может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ.

Если срок имущественного найма в договоре не указан, договор имущественного найма считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. [1]

Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.[3]

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок имущественного найма в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор имущественного найма, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Форма договора имущественного найма урегулирована в ст. 609 ГК РФ.

Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора имущественного найма установлены и специальные требования. Договор имущественного найма на срок более года а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Договор на срок более года не зависимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договора имущественного найма, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Срок - одно из основных условий договора имущественного найма. Договор имущественного найма может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор имущественного найма заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежит именно договор имущественного найма недвижимого имущества, а не некое право имущественного найма. Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право имущественного найма, естественно не относиться. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя).

Арендная плата может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Согласно, статье 546 Гражданского Кодекса предусматриваются следующие формы арендной платы:

    - определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; - установленная доля полученных в результате использования имущества, плодов и доходов; - предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; - возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества

Похожие статьи




СРОК, ФОРМА ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА, АРЕНДНАЯ ПЛАТА - Договор имущественного найма (аренда)

Предыдущая | Следующая