Содержание и исполнение договора аренды. Ответственность сторон по договору аренды - Общие положения договора аренды

Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества, оговоренного в договоре и в состоянии, соответствующем условиям договор аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Так, если берется напрокат автомобиль с большим пробегом, то требования, предъявляемые к нему, при условии его технической исправности, должны быть к нему как к подержанному с учетом его износа, снижающего комфорт от использования, но гарантирующего необходимую безопасность. Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями и документами, если иное не предусмотрено договором. Если они не переданы и арендатор без них не может пользоваться имуществом по назначению, то он может потребовать предоставления ему арендодателем этих принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещение убытков. (п. 2 ст. 611 ГК).

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты (ст. 612 ГК): а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества; б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; в) потребовать досрочного расторжения договора; г) потребовать возмещение непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК). Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае когда срок не указан - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК), т. е до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, либо в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615ГК). Согласно п. 2 статье 616 ГК арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт. "Под текущим ремонтом следует понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушений или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом". "Капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующие значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества". При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и возмещение убытков. На арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Хотя к существенным условиям договора аренды условие об арендных платежах не относится. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК). В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или по каждой из его составных частей в виде: а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю обусловленной в договоре вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

1) В некоторых случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества в пользование арендатора без передачи в его владение. 2) Осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить в него улучшения, т. е. изменения в состояние имущества, повышающие эффективность его использования.

Улучшение следует отличать от переоборудования, переоснащения или перепланировки предмета аренды.

Последние могут иметь место только с согласи арендодателя. 3) Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (часть 2 ст. 606 ГК). 4) Арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор в праве с согласии арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) и так далее. 5) Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. 6) Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества по истечению срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1ст. 624 ГК).

Похожие статьи




Содержание и исполнение договора аренды. Ответственность сторон по договору аренды - Общие положения договора аренды

Предыдущая | Следующая