СТОРОНЫ И ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА - Договор имущественного найма (аренда)

К элементам договора имущественного найма относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Сторонами договора имущественного найма являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а так же государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.[3]

Только в некоторых видах договора имущественного найма и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. [4]

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет. [5]

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора имущественного найма является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК РФ названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора имущественного найма вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.

Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

В частности, в качестве предмета договора имущественного найма могут выступать:

    - земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты); - здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества; - предприятия и другие имущественные комплексы; - оборудование; - транспортные средства и иное движимое имущество.

Предметом договора имущественного найма являются:

    - действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; - действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока имущественного найма возвращается арендодателю.

Таким образом, для признания договора имущественного найма заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом имущественного найма.[7]

В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта имущественного найма (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора имущественного найма может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь.

Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся казенные предприятия и учреждения, могут быть участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника этого имущества. Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним (на праве оперативного управления) имущество, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.[8]

В то же время, если учреждению учредительными документами предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность (заниматься предпринимательством), имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений.[10]

При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит сдаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Итак, субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). [12]

Арендодателем имущества по договору аренду может быть его собственник либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом.

Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете.[9]

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК РФ не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Предметом имущественного найма может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ).

Похожие статьи




СТОРОНЫ И ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА - Договор имущественного найма (аренда)

Предыдущая | Следующая