ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА, ПОНЯТИЕ, ЗНАЧЕНИЕ И МЕСТО ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ - Договор имущественного найма (аренда)
ПОНЯТИЕ, ЗНАЧЕНИЕ И МЕСТО ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ
Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. [5]
В настоящее время, договор имущественного найма, наряду с договором купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тысяч сделок, направленных на аренду имущества. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами имущественного найма, выступая в них в качестве либо наймодателей, либо нанимателей. Однако из широкой распространенности этих договоров отнюдь не следует его полная ясность.
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права.
Современное положение договора имущественного найма регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.
Цель договора имущественного найма - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. наниматель, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Наймодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор имущественного найма от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).
Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора имущественного найма. Соответственно договор имущественного найма - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.[12]
Ключевым содержанием договоров по передаче имущества в пользование является понятие "пользование". Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов.
Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре имущественного найма может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока имущественного найма или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор имущественного найма включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных.
Особенностью права пользования арендатора является то, данное право пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ).
Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества.
Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого впадения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием дата изменения или расторжения договора имущественного найма (п. 1 ст. 617 ГК РФ), т. е. договор имущественного найма при смене арендодателя сохраняет силу.
Полученные арендатором в процессе использования объекта имущественного найма плоды, продукция и доходы становятся его собственностью.
Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока.[7]
Следует выделить некоторые присущие договору имущественного найма признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. [9]
Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.[11]
Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора имущественного найма, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора имущественного найма, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор имущественного найма, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.
В-третьих, выделение отдельных видов договора имущественного найма произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.
С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств, договор имущественного найма относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.
Договор имущественного найма является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.[13]
Договор имущественного найма является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.
Договор имущественного найма является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
В договоре имущественного найма имеют место две встречные обязанности - одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга.[15]
В договоре имущественного найма должны найти отражение следующие вопросы:
- - состав и стоимость передаваемого в аренду имущества; - размер арендной платы; - сроки имущественного найма; - распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества; - обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора, внесения арендной платы и возвращения имущества после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.
В договор имущественного найма также могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров и т. д.[4]
Сроки имущественного найма определяются договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна носить, как правило, долгосрочный характер - от 5 лет и более. С учетом характера имущества и целей имущественного найма договор может быть и краткосрочным - до 5 лет.
Изменение условий договора имущественного найма, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть расторгнут по решению арбитражного суда или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.[14]
По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении его, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и прежний.
Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя. В случае досрочного прекращения основного договора (договора имущественного найма) для субарендатора предусмотрено специальное право на заключение договора имущественного найма на имущество, находившееся в его пользовании по договору субимущественного найма, в пределах оставшегося срока его договора на тех же условиях, которые были предусмотрены договором имущественного найма для основного арендатора.[20]
Эта норма в определенной степени ограничивает свободу арендодателя в выборе контрагента по договору. В качестве обоснования ограничения прав арендодателя можно рассматривать то обстоятельство, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение с ним договора субимущественного найма, а также то, что условия, на которых субарендатор замещает арендатора, не ухудшают положение арендодателя.
При заключении договора имущественного найма следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.
При заключении договора имущественного найма следует обратить внимание на следующие обстоятельства: [23]
- 1. Стоимость арендованного имущества определяется в договоре, исходя из оценки имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа. 2. Поскольку договор является возмездным, значительное место в ГК РФ уделено арендной плате.
Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов).
Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.
В ГК РФ перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, установлена ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора имущественного найма.[21]
В качестве одной из мер, которые могут быть применены к арендатору в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, введено аккумулирование арендных платежей по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей ограничен: платежи не могут взыскиваться более чем за два срока подряд. Стороны договора имущественного найма имеют право пересматривать размер арендной платы не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.[22]
Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.
Собственностью арендатора в соответствии со ст. 623 ГК РФ являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества. После прекращения договора имущественного найма арендатор, произведший улучшения за счет собственных средств и с разрешения арендодателя без вреда для арендованного имущества, имеет право на возмещение стоимости отделимых без вреда улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать полученное по договору имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором имущественного найма.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонты, переданного в аренду имущества (капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.)
Арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество.
Итак, одним из наиболее распространенных типов договоров является договор аренды (или имущественного найма). Договор имущественного найма - сделка, которая позволяет расширить возможности хозяйственного использования имущества. Легальное определение договора имущественного найма содержится в ст. 606 ГК РФ. По юридической природе договор имущественного найма является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним. Договор имущественного найма - двусторонне-обязывающий, консенсуальный, возмездный. Предметом договора имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.[1]
Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.[2]
Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока. [3]
При заключении договора имущественного найма арендодатель предоставляет арендатору средства производства во временное пользование, ограниченное сроком действия договора. ГК РФ не устанавливает ни минимальных, ни максимальных сроков имущественного найма, относя вопрос о сроках на усмотрение сторон.
Похожие статьи
-
СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ - Договор имущественного найма (аренда)
Содержание договора имущественного найма образует права и обязанности, которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения.[6] К правам...
-
СРОК, ФОРМА ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА, АРЕНДНАЯ ПЛАТА - Договор имущественного найма (аренда)
Срок владения и пользования арендатором сданным в наем имуществом всегда признавался существенным условием договора имущественного найма. ГК РФ, в свою...
-
ЗАКЛЮЧЕНИЕ - Договор имущественного найма (аренда)
Итак, аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления...
-
ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ - Договор имущественного найма (аренда)
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить...
-
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ - Договор имущественного найма (аренда)
В соответствии со ст. 611 ГК РФ, существуют следующие обязанности арендатору: - Принять имущество от арендодателя. - Пользоваться в соответствии с...
-
СТОРОНЫ И ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА - Договор имущественного найма (аренда)
К элементам договора имущественного найма относятся стороны, предмет, форма и содержание. Сторонами договора имущественного найма являются арендодатель и...
-
ВВЕДЕНИЕ - Договор имущественного найма (аренда)
Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Эти экономические причины породили...
-
"По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное...
-
Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества, оговоренного в договоре и в состоянии, соответствующем условиям договор...
-
"По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во...
-
Виды договоров - Понятие гражданско-правового договора
Особое внимание следует уделить такому вопросу, как классификация и виды договоров. Это важно потому, что применяемые в гражданском обороте договоры...
-
Договор аренда ответственность юридический Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть, расторгнут только по основаниям, предусмотренным...
-
Понятие и правовая природа рентных отношений Договор рента иждивение имущество Договор ренты определяется как договор, в соответствии с которым одна...
-
Договор мены - Характеристика купли-продажи. Мена
1. Договор мены представляет собой соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на...
-
"По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и...
-
Понятие и значение трудового договора - Трудовой договор
В науке трудового права трудовой договор рассматривают в следующих двух аспектах: как соглашение работника с работодателем о труде на данном предприятии...
-
Заключение договора - Понятие гражданско-правового договора
Для того чтобы стороны могли достигнуть соглашения и тем самым заключить договор, необходимо, по крайней мере, чтобы одна из них сделала предложение о...
-
Договор международной купли-продажи Основным видом внешнеэкономического контракта выступает контракт международной купли-продажи товаров. Стороны,...
-
По общему правилу имущество, приобретенное в зарегистрированном браке, является общей совместной собственностью супругов, если брачным договором между...
-
Особенности договора продажи недвижимости - Характеристика купли-продажи. Мена
1. Договор продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое...
-
Патент - этом определенно-оформленный документ, выданный компетентным органом на ограниченный срок, имеющий юридическую силу наделять его владельца...
-
При заключении брачного договора существуют следующие ограничения: 1. Первое ограничение состоит в том, что брачный договор не может ограничивать...
-
Принципы свободы договора - Понятие гражданско-правового договора
Как и любая сделка, договор представляет собой волевой акт. Однако этот волевой акт обладает присущими ему специфическими особенностями. Он представляет...
-
Заключение брачного договора Брачный договор представляет собой одну из разновидностей гражданско-правого договора. Это соглашение, по которому супруги...
-
Договор аренда транспортный экипаж Арендодатель обязан предоставить арендатору транспортное средство в состоянии пригодном для эксплуатации по назначению...
-
Изменение и расторжение договора - Понятие гражданско-правового договора
Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое общее правило...
-
Понятие исковой давности и ее значение как срока защиты прав Прежде чем приступить к исследованию понятия исковой давности, необходимо отметить, что в...
-
Правоотношения имущественного характера имеют своим объектом материальные блага (имущество) и отражают: - либо принадлежность имущества (вещного права на...
-
Форма договора - Понятие гражданско-правового договора
Для заключения договора необходимо согласовать все его существенные условия в требуемой в подлежащих случаях форме (п. 1 ст. 432 ГК). Поскольку договор...
-
Российское законодательство предусматривало не только личные, но и имущественные права супругов. Особенности правового обеспечения имущественных прав РФ...
-
Договор дарения 1. Понятие, признаки и значение договора дарения. Договор дарения - это соглашение, по которому одна сторона - даритель намеренно...
-
Договор - это соглашение двух или более сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ч. 1 ГК РФ). Согласно...
-
Стороны, содержание и виды трудового договора - Трудовой договор
Сторонами трудового договора являются работодатель и работник. Гражданин становится работником, заключив трудовой договор, на все время его действия....
-
Договора мены - Основы гражданского права
Понятие типового договора мены содержится в ст. 567 ГК РФ, согласно которой по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой...
-
Особенности договора поставки товаров - Характеристика купли-продажи. Мена
1. Договор поставки представляет собой соглашение, в силу которого поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется...
-
Понятие, содержание и особенности пожизненного содержания с иждивением Анализируя статью, посвященную договору пожизненного содержания с иждивением,...
-
Понятие и значение наследственного правоотношения В современных условиях, когда за гражданами на законодательном уровне закреплено права частной...
-
Последствия изменения и расторжения договора - Понятие гражданско-правового договора
В случае изменения договора соответствующим образом меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство меняется...
-
Введение, Понятие гражданско-правового договора - Понятие гражданско-правового договора
При переходе российского общества к рыночной экономике неуклонно усиливается значение гражданско-правового договора, который становится основной правовой...
-
Условное осуждение заключается в том, что суд, придя к выводу о возможности исправления осужденного без отбывания наказания, постановляет считать...
ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА, ПОНЯТИЕ, ЗНАЧЕНИЕ И МЕСТО ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ - Договор имущественного найма (аренда)