ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА, ПОНЯТИЕ, ЗНАЧЕНИЕ И МЕСТО ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ - Договор имущественного найма (аренда)

ПОНЯТИЕ, ЗНАЧЕНИЕ И МЕСТО ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. [5]

В настоящее время, договор имущественного найма, наряду с договором купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тысяч сделок, направленных на аренду имущества. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами имущественного найма, выступая в них в качестве либо наймодателей, либо нанимателей. Однако из широкой распространенности этих договоров отнюдь не следует его полная ясность.

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права.

Современное положение договора имущественного найма регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.

Цель договора имущественного найма - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. наниматель, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Наймодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор имущественного найма от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора имущественного найма. Соответственно договор имущественного найма - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.[12]

Ключевым содержанием договоров по передаче имущества в пользование является понятие "пользование". Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре имущественного найма может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока имущественного найма или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор имущественного найма включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных.

Особенностью права пользования арендатора является то, данное право пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ).

Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого впадения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием дата изменения или расторжения договора имущественного найма (п. 1 ст. 617 ГК РФ), т. е. договор имущественного найма при смене арендодателя сохраняет силу.

Полученные арендатором в процессе использования объекта имущественного найма плоды, продукция и доходы становятся его собственностью.

Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока.[7]

Следует выделить некоторые присущие договору имущественного найма признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. [9]

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.[11]

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора имущественного найма, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора имущественного найма, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор имущественного найма, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора имущественного найма произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств, договор имущественного найма относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Договор имущественного найма является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.[13]

Договор имущественного найма является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор имущественного найма является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

В договоре имущественного найма имеют место две встречные обязанности - одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга.[15]

В договоре имущественного найма должны найти отражение следующие вопросы:

    - состав и стоимость передаваемого в аренду имущества; - размер арендной платы; - сроки имущественного найма; - распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества; - обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора, внесения арендной платы и возвращения имущества после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

В договор имущественного найма также могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров и т. д.[4]

Сроки имущественного найма определяются договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна носить, как правило, долгосрочный характер - от 5 лет и более. С учетом характера имущества и целей имущественного найма договор может быть и краткосрочным - до 5 лет.

Изменение условий договора имущественного найма, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть расторгнут по решению арбитражного суда или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.[14]

По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении его, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и прежний.

Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя. В случае досрочного прекращения основного договора (договора имущественного найма) для субарендатора предусмотрено специальное право на заключение договора имущественного найма на имущество, находившееся в его пользовании по договору субимущественного найма, в пределах оставшегося срока его договора на тех же условиях, которые были предусмотрены договором имущественного найма для основного арендатора.[20]

Эта норма в определенной степени ограничивает свободу арендодателя в выборе контрагента по договору. В качестве обоснования ограничения прав арендодателя можно рассматривать то обстоятельство, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение с ним договора субимущественного найма, а также то, что условия, на которых субарендатор замещает арендатора, не ухудшают положение арендодателя.

При заключении договора имущественного найма следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.

При заключении договора имущественного найма следует обратить внимание на следующие обстоятельства: [23]

    1. Стоимость арендованного имущества определяется в договоре, исходя из оценки имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа. 2. Поскольку договор является возмездным, значительное место в ГК РФ уделено арендной плате.

Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов).

Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В ГК РФ перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, установлена ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора имущественного найма.[21]

В качестве одной из мер, которые могут быть применены к арендатору в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, введено аккумулирование арендных платежей по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей ограничен: платежи не могут взыскиваться более чем за два срока подряд. Стороны договора имущественного найма имеют право пересматривать размер арендной платы не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.[22]

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.

Собственностью арендатора в соответствии со ст. 623 ГК РФ являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества. После прекращения договора имущественного найма арендатор, произведший улучшения за счет собственных средств и с разрешения арендодателя без вреда для арендованного имущества, имеет право на возмещение стоимости отделимых без вреда улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать полученное по договору имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором имущественного найма.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонты, переданного в аренду имущества (капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.)

Арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество.

Итак, одним из наиболее распространенных типов договоров является договор аренды (или имущественного найма). Договор имущественного найма - сделка, которая позволяет расширить возможности хозяйственного использования имущества. Легальное определение договора имущественного найма содержится в ст. 606 ГК РФ. По юридической природе договор имущественного найма является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним. Договор имущественного найма - двусторонне-обязывающий, консенсуальный, возмездный. Предметом договора имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.[1]

Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.[2]

Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока. [3]

При заключении договора имущественного найма арендодатель предоставляет арендатору средства производства во временное пользование, ограниченное сроком действия договора. ГК РФ не устанавливает ни минимальных, ни максимальных сроков имущественного найма, относя вопрос о сроках на усмотрение сторон.

Похожие статьи




ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА, ПОНЯТИЕ, ЗНАЧЕНИЕ И МЕСТО ДОГОВОРА ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ - Договор имущественного найма (аренда)

Предыдущая | Следующая