Понятие, юридическая природа, существенные условия, основные элементы договора аренды - Общие положения договора аренды

"По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК)". По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним. По договору аренды собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. Формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (не потребляемые вещи).

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Не могут быть предметом договора аренды: имущество, обладающее родовыми признаками, нематериальные блага, такие как: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам главы 34 ГК не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК. Не допускается или ограничивается сдача в аренду такого имущества как: атомных электростанций, вооружений, железные дороги общего пользования и т. д. Единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. К договору аренды должны прилагаться документы позволяющее точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды прилагается план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Если в аренду сдается оборудование, то к договору аренды должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т. п.

Сторонами договора аренды является арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а так же лица управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника. От имени собственника - государства либо муниципального образования в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйства ведения и права оперативного управления, выступает Росимущество -- федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений. (Положение о Росимуществе утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432).

Согласно п. 1 ст. 609 ГК договора аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Ст. 26 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" гласит, что государственной регистрации подлежит право недвижимого имущества, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года. Договор аренды с правом выкупа ст. 624 ГК (т. е. переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору) заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срок не является существенным условием договора аренды. Если срок в договоре аренды не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Но все равно договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время, так как при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца.

Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. "Если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из сторон потребует его прекращения, срок не определен при самом заключении договора, так как контрагенты предоставили себе определить его впоследствии". Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Похожие статьи




Понятие, юридическая природа, существенные условия, основные элементы договора аренды - Общие положения договора аренды

Предыдущая | Следующая