Проблемы и пути совершенствования системы управления муниципальным жилищным фондом в современных условиях (на примере МО "город Майкоп" Республики Адыгея) - Модернизация сферы управления муниципальным жилищным фондом

Чтобы сделать что-нибудь, требуется не так уж много сил; но решить, что именно надо сделать, - вот что требует огромной затраты сил. Фрэнк Хаббарт

Во главу угла любой хозяйственной деятельности в коммунальном секторе ставится качество жилищно-коммунальных услуг для конечных потребителей. Основное условие - решение задач стабилизации и развития коммунальной инфраструктуры1.

Опыт преобразований в этой отрасли городского хозяйства особенный у каждого муниципалитета. Муниципальное образование - городской округ "Город Майкоп" имеет свои наработки в этой сфере. Здесь сделан ряд конкретных шагов, направленных на реформу жилищно-коммунального хозяйства. Основная цель начатых в городе изменений - повышение эффективности, устойчивости и надежности функционирования жилищно-коммунальных систем жизнеобеспечения населения, улучшение качества ЖКУ с одновременным снижением нерациональных затрат.

Существовавшая в г. Майкопе система управления муниципальным хозяйством строилась на принципах централизованного управления и монополизма - функцию собственника выполнял орган муниципальной власти; функцию управленца - учрежденное этим органом муниципальное предприятие, а функцию эксплуатационника - учрежденная тем же органом или подконтрольная тому же предприятию организация.

Для предприятий ЖКХ города было характерно:

- отсутствие четкой ориентации на потребителя; - низкий уровень внедрения научно-технического прогресса; - консервативные формы организации производства и труда; - поступательный рост тарифов на ЖКУ для населения.

Результатом такого управления стало депрессивное состояние экономики, низкое качество работы и жилищно-коммунального обслуживания.

Неизбежно сформированная "искаженная" система управления жилищно-коммунальным хозяйством определила необходимость его развития на базе реформирования административно-ведомственного механизма хозяйствования путем перевода ЖКХ в систему социально-ориентированного рыночного хозяйствования.

При формировании системы управления жилищно-коммунальным хозяйством органы местного самоуправления МО "Город Майкоп" исходят из осознания необходимости обеспечения устойчивости городской среды и радикального изменения действующей системы управления городом.

Основной упор в организационно-управленческом переустройстве жилищно-коммунальной отрасли города сделан на развитие и совершенствование органов местного самоуправления.

С принятием Устава города теперь законодательно закреплены права владения и управления жилищно-коммунальной собственностью. Руководствуясь принятым Уставом, Совет народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" своим Постановлением от 22.06.2006г. № 70-ПС утвердил Положение о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования "Город Майкоп", установив, таким образом, правовую основу эффективного управления и распоряжения муниципальной собственностью.

Базовые идеи реформирования жилищно-коммунальной отрасли сформулированы в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования "Город Майкоп", утвержденной Постановлением Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 24.06.2003г. № 147, содержащей конкретные указания на технологии и механизмы, посредством которых интересы всех групп населения и бизнеса города могут быть сбалансированы в едином, целостном комплексе1.

В развитие данной Концепции Постановлением Совета народных депутатов МО "Город Майкоп" от 28.01.2005г. № 537 принята Программа реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса МО "Город Майкоп" на 2005-2010 годы"2.

Основной целью экономической реформы ЖКХ муниципального образования является передача права распоряжения всеми бюджетными ресурсами от коммунальных предприятий непосредственно гражданам - субъектам в наибольшей степени заинтересованным в эффективном расходовании этих средств. Модернизация жилищно-коммунального комплекса города ориентирована, в основном, на проведение работ по реконструкции и обновлению систем жизнеобеспечения (систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения).

Реализация Программы реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства г. Майкопа предполагает:

- разделения функций управления и хозяйствования; - развития договорных отношений в ЖКХ; - усиления контрольных функций за деятельностью предприятий ЖКХ.

- внедрения конкурсной системы отбора подрядчиков на выполнение работ и услуг; - развития нецентрализованных форм управления жилищным фондом (товариществ собственников жилья); - развития рынка профессиональных услуг по управлению жилфондом.

Для оздоровления ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве города необходимы муниципальная поддержка модернизации жилищно-коммунального комплекса и привлечение инвестиций в эту сферу.

В формировании условий для привлечения инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс важную роль играют органы МСУ. Возможность привлечения долгосрочных инвестиционных ресурсов определяется в значительной степени огромным потенциалом ресурсосбережения, которым обладает сегодня жилищно-коммунальный комплекс.

Экономическая привлекательность ресурсосберегающих проектов состоит в том, что в качестве источника погашения заемных средств, взятых на реализацию проекта, могут использоваться средства, сэкономленные в результате сокращения себестоимости предоставления и потребления коммунальных услуг. Модернизация коммунальной инфраструктуры приведет к существенному сокращению себестоимости коммунальных услуг, а модернизация жилищного фонда - к сокращению потребления энергетических и материальных ресурсов и, следовательно, к получению значительного экономического эффекта от инвестиций1.

Приоритетными направлениями технической политики в сфере жилищно-коммунальных услуг города, ориентированными на создание условий для привлечения в жилищно-коммунальный комплекс инвестиционных ресурсов, являются:

- замена котлов в модернизируемых котельных на котлы с более высоким коэффициентом полезного действия; - использование в большем объеме тепловой энергии ТЭЦ для теплоснабжения города; - регулирование температуры теплоносителя в межсезонный период; - использование современных изолирующих материалов при передаче тепловой энергии; - использование автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов с регулировкой температуры теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха; - использование частотно-регулируемых приводов насосных агрегатов в системах тепло - и водоснабжения.

Наряду с указанными инженерными мероприятиями на объектах жилищно-коммунальной инфраструктуры предусматривается проведение работ по модернизации жилищного фонда:

- ремонт и утепление наружных ограждающих конструкций зданий; - установка в домах приборов учета потребления и регулирования ресурсов: воды, газа, тепловой энергии, электричества; - повышение эффективности работы лифтового оборудования; - использование экономичных приборов освещения.

В рамках реализации технической политики в области энергоресурсосбережения в 2004 году создана энергоэффективная зона в составе 9 многоэтажных жилых домов 260-го квартала города, в которой реализованы современные технологии в сфере жилья. В течение 2005 и 2006 годов все многоэтажные жилые дома города были оборудованы приборами общедомового учета воды и электроэнергии, частично - теплосчетчиками и регуляторами тепла.

По результатам выполнения мероприятий по энергоресурсосбережению в муниципальном жилищном фонде в 2005 году стало очевидным, что использование теплосчетчиков на домах дает экономию тепловой энергии около 17% (434,5 тыс. руб.). Установка приборов учета питьевой воды привела к снижению потребления воды на 12% по сравнению с 2004 годом. Использование автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов с регулировкой температуры теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха дает экономию тепловой энергии порядка 42% (459,4 тыс. руб.). Использование фотоэлементов для регулировки включения освещения лестничных площадок в подъездах жилых домов (установлено 60 реле) дает экономию электроэнергии до 30% (17,2 тыс. руб.). Установка преобразователей частотного регулирования мощности электродвигателей насосов горячего водоснабжения на центральных тепловых пунктах в количестве 4 штук привела к сокращению расхода электроэнергии в количестве 169,7 тыс. кВт/год (223,9 тыс. руб./год), установка узла учета отпущенной тепловой энергии на котельной 192-го квартала позволила сэкономить тепловую энергии на 3%, что составило 810 Гкал (514,5 тыс. руб.)1.

Таким образом, общая сумма экономии энергоресурсов в 2005 году составила 1649,5 тыс. руб.

В 2006 году общий экономический эффект от внедрения мероприятий по ресурсосбережению составил 5380,2 тыс. руб. Только установка узлов учета отпущенной энергии и газа на котельных в микрорайонах № 2 и № 3, а также реконструкция системы горячего водоснабжения с переключением жилых домов с теплообменниками к централизованной системе горячего водоснабжения привели к возможности сэкономить газ в количестве 1520 тыс. м3/год (2286,8 тыс. руб.), что меньше по сравнению с прошлым годом на 2,27%, сократить расход электроэнергии на 516,6 тыс. кВт/год (878,2 тыс. руб./год), что меньше по сравнению с прошлым годом на 1,62% , уменьшить расход воды по сравнению с прошлым годом на 11,6% (2083,1 тыс. руб./год)2.

Результаты выполнения в муниципальном образовании "Город Майкоп" мероприятий по энергоресурсосбережению наглядно показывают, что внедрение энергосберегающих мероприятий способствует высвобождению значительных средств. Кроме того, повсеместная установка общедомовых приборов учета привела к более строгому контролю за расходованием воды со стороны жилищно-эксплуатационных управлений и проведением незамедлительных мероприятий по устранению утечек воды.

Помимо мероприятий, направленных на энергоресурсосбережение, выполняются работы по модернизации жилищно-коммунального комплекса города. Так, например, с использованием современных технологий и материалов 32 многоэтажных дома, принятых в муниципальную собственность от Министерства обороны Российской Федерации, подключены к ТЭЦ ЗАО "Картонтара". Впервые за последние годы в ходе отопительного сезона граждане этих домов жили в комфортных условиях.

В целях обеспечения исправного технического состояния, восстановления эксплуатационных качеств муниципальных лифтов, начиная с 2005 года, осуществляются мероприятия, предусмотренные Программой модернизации, капитальных ремонтов и диагностики пассажирских лифтов, ежегодно утверждаемой постановлением Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп".

Внедрение новых информационных технологий, создание единого расчетного центра позволило упорядочить базу данных коммунальных предприятий, снизить затраты на сбор платежей банков до 1% и одновременно повысить собираемость платежей населения до 96%1.

Формирование органами МСУ муниципального образования "Город Майкоп" системы управления жилищным фондом строится на основе перехода от принципа восстановления и ремонта жилья к принципу его сохранения. Наиболее важным свойством системы управления жилищным фондом является неоднородность ее элементов, вызванная специфическими особенностями жилья, которые можно поделить на социальные, экономические и технические.

Социальные особенности проявляются в различиях состава жильцов по уровню доходов, социальному статусу, менталитету, что формирует достаточно сложный с точки зрения управления социум. Социальные особенности жилья дополняются экономическими - субсидирование малоимущих граждан. С технической точки зрения управление подразумевает бесперебойное функционирование, надежность всех инженерных систем и строительных конструкций объекта.

По техническим характеристикам жилищный фонд г. Майкопа неоднороден, т. к. имеет различные конструктивные и планировочные характеристики, а также различную степень износа.

В собственности МО "Город Майкоп" - 922 жилых дома общей площадью 1510,7 тыс. кв. м1. Уровень благоустройства жилищного фонда характеризуется достаточно высокой степенью оснащенности инженерным оборудованием и коммуникациями. Однако в муниципальной собственности имеются и такие жилые дома как бараки (турлучные, камышитовые, сборно-щитовые), которые являются наследием социализма и быстрого решения им жилищной политики. Срок эксплуатации этих домов истек 30 лет назад и они фактически являются не только ветхими, но и не пригодными для проживания. Часть таких домов вообще не имеет коммунальных удобств. А бараки, находящиеся в 731-732 кварталах города Майкопа, построенные в 1964 году с нарушением строительных норм и правил, без учета особенностей участков застройки, постоянно подтапливаются подпочвенными и ливневыми водами2.

Безусловно, управлять таким жилищным фондом не просто. Требуют постоянного внимания вопросы технического состояния зданий, их инженерных сетей и оборудования. Перед органами МСУ встала задача первостепенной важности - создать базу организационно-технических мероприятий для существенного улучшения технической эксплуатации жилищного фонда.

Для решения поставленной задачи была проделана следующая работа:

1) в феврале 2005г. администрация учреждает новую структуру - МУП "Служба заказчика", которая становится заказчиком на предоставление ЖКУ в городе, обеспечивает организацию содержания и ремонта муниципального жилищного фонда. С созданием этой службы наблюдаются позитивные перемены в повышении качества жилищно-коммунального обслуживания.

Созданная "Служба заказчика" позволила только в течение 2005 года улучшить качество и увеличить объемы текущего ремонта 115-ти жилых зданий при сохранении затрат на их содержание на уровне 2003 года. Экономия денежных средств позволила увеличить объемы работ по капитальному ремонту жилищного фонда, которые проводились подрядными организациями, выигравшими тендер на муниципальный заказ1.

- обеспечение надлежащего технического состояния жилого дома; - работа с клиентами (жильцами и арендаторами); - работа с поставщиками и подрядчиками; - качество управления2.

Перевод отношений между предприятиями коммунального комплекса и получателями их услуг на договорную основу, отделение функций собственника жилищного фонда от осуществления хозяйственной деятельности по управлению и обслуживанию этого фонда позволило потребителям непосредственно влиять на объем и качество коммунальных услуг, стимулировать энергосбережение как со стороны коммунальных предприятий (для снижения производственных издержек), так и со стороны потребителей (для уменьшения стоимости потребляемых услуг).

Активное включение населения через выполнение контрольных функций по расходованию ресурсов и выполнению условий договора способствует активизации процесса самоорганизации населения в сфере защиты своих жилищных интересов и повышению эффективности системы управления жилищным хозяйством.

К сожалению, у многих жителей г. Майкопа еще не развито чувство собственности и не воспитано понимание того, что право собственности сопровождается обязанностью ею управлять и бременем финансовой ответственности за ее содержание. Объяснение такого отношения граждан к своей собственности одно - упущенный момент, неверная политика государства по отношению к будущим собственникам и несоответствие жилищного законодательства фактическому положению дел.

Реальность заставляет использовать комплексный подход к реализации реформы ЖКХ. Большое значение для осуществления дальнейших преобразований в этой отрасли имеет степень восприятия населением жилищно-коммунальной реформы.

Жилищно-коммунальная реформа касается той сферы жизнедеятельности, которая непосредственно затрагивает интересы людей, поэтому любое непонимание либо неправильная трактовка целей преобразований, проводимых в жилищно-коммунальной сфере, может привести к противостоянию населения и органов МСУ. Чтобы избежать такого противостояния, в первую очередь, необходимо дать населению достоверную информацию о проводимых преобразованиях.

Органами МСУ муниципального образования "Город Майкоп" организовано широкое обсуждение основных направлений реформы ЖКХ в средствах массовой информации (проведение тематических телевизионных передач и "круглых столов", выступление представителей органов исполнительной власти и городского хозяйства, издание постоянных рубрик "Реформа ЖКХ"). На сайте администрации муниципального образования "Город Майкоп" работает "Виртуальная приемная", позволяющая любому жителю города высказывать свои мнения, претензии и получать квалифицированные ответы на свои вопросы.

Но, несмотря на широкую информационно-разъяснительную работу, часть населения города негативно оценивает проводимую реформу, формируя, таким образом, своеобразное общественное мнение среди определенной категории населения, что в конечном итоге сдерживает процессы реформирования ЖКХ. Формирование такого мнения подкрепилось вольным трактованием управляющими организациями действующего законодательства, когда руководители управляющих компаний "ЖЭУ №№ 1-6", оказавшись излишне самоуверенными, поспешили предложить собственникам помещений в многоквартирных домах подписать "скороспелые" договоры управления многоквартирными домами, не отвечающие требованиям Жилищного кодекса РФ.

Чтобы снять общественное напряжение, укрепить доверие к ЖЭУ и еще раз дать возможность жителям города самим разобраться в ситуации Советом народных депутатов МО "Город Майкоп" была создана специальная комиссия, в которую вошли специалисты Государственной жилищной инспекции Республики Адыгея, депутаты, юристы, службы ЖЭУ, представители территориальных органов самоуправления и администрации города. Был разработан и опубликован в средствах массовой информации Примерный договор управления многоквартирным домом, который лег в основу протоколов разногласий к договорам управления многоквартирными домами.

Оказание органами МСУ практической помощи гражданам в разрешении конфликта, связанного с заключением договоров управления многоквартирными домами, является практическим шагом в деле реализации Закона о местном самоуправлении.

Однако не все действия выборных органов власти муниципального образования "Город Майкоп" соответствуют целям реформирования жилищно-коммунальной отрасли. В частности, являясь учредителем управляющей организации - МУП "Служба заказчика", органы МСУ по-прежнему используют административную систему управления жилфондом, в котором собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, не неся при этом юридической ответственности за последствия управления.

МУП "Служба заказчика", заключившая с управляющими организациями - ООО "Управляющая компания ЖЭУ №№ 1-6" договора по исполнению муниципального заказа на выполнение работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, вмешивается в деятельность управляющих компаний, принимая на себя решение вопросов по выбору подрядчиков на отдельные виды работ в рамках заключенных договоров. При этом такое вмешательство носит неофициальный характер.

Таким образом, анализируя процесс формирования органами МСУ муниципального образования "Город Майкоп" системы управления муниципальным жилищным фондом, можно сделать следующие выводы:

- проводится политика реформирования жилищно-коммунального хозяйства, соблюдая главный принцип - "не навреди"; - создана законодательная база для улучшения технической эксплуатации жилищного фонда; - осуществляется активное внедрение технических мероприятий по энергосбережению; - налажена широкая информационная кампания через все средства массовой информации с освещением вопросов реформирования отрасли.

- отсутствие реальной конкуренции в сфере управления муниципальным жилищным фондом; - чрезмерная концентрация управленческих функций на уровне МУП "Служба заказчика"; - отсутствие традиций самоорганизации жителей, о чем свидетельствует количество товариществ собственников жилья, составляющее менее 5% многоквартирного жилищного фонда города; - социальная апатия и во многом иждивенческая позиция населения: многие жители города остаются лишь сторонними наблюдателями, а не участниками преобразований в сфере управления жилищным фондом.

Похожие статьи