Особенности воспроизводства жилищного фонда в зарубежных странах


Основные направления отечественной реконструкции жилищного фонда во многом опираются на использование современных методов реконструктивных преобразований за рубежом. Изучение накопленного опыта и его адаптация к современным условиям российской действительности необходима, так как применяются проверенные опытом и временем механизмы управления и развития, доказавшие свою эффективность. Однако при механическом переносе эффективных зарубежных моделей в совершенно иные, российские, социально-экономические реалии, без формирования необходимых условий для их внедрения проявляются негативные последствия этих процессов. Поэтому требуется критический анализ и адаптация применяемых методов к местным условиям. Условия для преобразования жилищного фонда в странах с развитой рыночной экономикой существенно отличаются от условий, имеющих место сегодня в России. Это различие связано, прежде всего, с уровнем развития экономики и возможностями федеральных и муниципальных бюджетов [1]. На основе сравнительного анализа состояния жилищного фонда европейских государств формируется стратегия его сохранения и преобразования. В статье представлен анализ жилищного фонда европейских стран и на его основе исследован опыт проведения реконструктивных мероприятий. Возможность изучения зарубежного опыта опирается на достаточно широкий круг литературы по данной тематике и официальные статистические данные [2, 3, 4, 5].

Анализ зарубежного опыта показывает, что реконструкция жилых зданий является приоритетным направлением при проведении жилищной градостроительной политики. В первую очередь она направлена на повышение капитальности жилых зданий и восстановление их надежности, но обеспечение комфортности проживания, т. е. снижение факторов функционального износа, требует проведения реконструктивных работ именно с позиций устранения морального износа и повышения уровня комфортности жилья.

Прежде всего, следует отметить, что в каждой стране осуществляется государственная поддержка реконструктивной деятельности, но степень государственного участия существенно отличается в разных странах. Во всех странах разработкой основных принципов сохранения жилищного фонда, в т. ч. исторического, занимаются центральные органы правительства, но проведение реконструкции жилой застройки находится в компетенции местных властей. Правовое пространство постоянно совершенствуется, реагируя на изменяющиеся условия и растущие потребности населения. Важно подчеркнуть, что реконструкция центров городов и восстановление жилищного фонда стали приоритетом во многих государствах - членах Евросоюза. В городах расположена большая часть европейского жилищного фонда, причем доля многоквартирного жилищного фонда составляет от 76 до 95% [6].

В настоящее время все большее внимание при проведении реконструктивных мероприятий уделяется сохранению и восстановлению исторических центров. В основу реконструкции исторической среды городов положен принцип преемственности, который предполагает генетически обусловленное развитие планировочной структуры центра с воспроизведением в новой застройке наиболее ценных качеств архитектурно-градостроительного наследия [7].

Для экономически развитых стран характерны высокие проценты инвестиций в строительную отрасль в целом, что можно заметить на примере Германии, Швейцарии, Австрии. Анализируя соотношение инвестиций в новое строительство и реконструкцию, следует отметить, что в некоторых странах они примерно одинаковые (Германия, Великобритания), а во Франции и Швеции доля инвестиций в реконструкцию превышает размер инвестиций в новое строительство.

В общем объеме инвестиций доля инвестиций в реконструкцию ниже или равна объему инвестиций в новые здания, однако следует учитывать, что стоимость возведения нового жилого здания в Европе значительно выше, чем стоимость реконструкции или модернизации уже существующего жилищного фонда. В Австрии приблизительно 45 000 единиц нового жилья строится ежегодно, в то время как приблизительно 100 000 единиц жилья подвергается восстановлению. В Финляндии инвестиции в реконструкцию составляют примерно половину всех строительных инвестиций и в настоящее время планируется увеличение объема инвестирования в реконструкцию в два раза: в период 2006-2015 гг. инвестиции оценены в € 1,8 млрд. в год и в 2016-2025 гг. - в пределах € 1,9 млрд. ежегодно. Реконструкция в рентном секторе, как ожидают, будет выше, чем в многоквартирных домах. Во Франции 2/3 инвестиций направляются на реконструкцию жилья, а оставшаяся часть - на новое строительство. В Германии 62 % инвестируются в работы по восстановлению и ремонту жилых зданий и 38% - в новое строительство. В Нидерландах и Швеции отношение недавно построенного жилья к отремонтированному жилью составляет 1:2. Каждый год вдвое больше жилья ремонтируется, чем строится. В Швейцарии число зданий, ремонтируемых каждый год, превышает объемы нового строительства.

Сохранение и преобразование жилищного фонда исторических центров городов обусловлено его структурой по времени возведения жилых зданий [8]. Так, жилая застройка до 20-х годов прошлого столетия составляет в среднем 20% от всего жилищного фонда (исключение составляет Финляндия - только 1,6%). Довоенный жилой фонд варьируется в пределах от 20% до 39%. Жилые здания, построенные после Второй мировой войны, составляют от 18% (во Франции) и до 38% (в Швеции). До семидесятых годов прошлого века возведено около 29% жилищного фонда, который разнообразен как по конструктивным и техническим особенностям, так и планировочным решениям [9]. Эти здания функционально устарели и требуют реконструкции.

Возможности сохранения и преобразования жилищного фонда в значительной мере определяются формой собственности и видом заселения жилья, поскольку именно от этого зависит финансирование и ответственность за содержание жилищного фонда. Значительная доля односемейных домов принадлежит частным владельцам. В многосемейных домах это значение варьируется. В Швеции, например, 68% многосемейных зданий находится в социальном найме, в то же время как эта доля в Швейцарии составляет только 6 %. Для всех рассматриваемых стран общей тенденцией является рост доли жилья, находящегося в собственности граждан. В зависимости от форм собственности жилищный фонд разделен на следующие категории: частный жилищный фонд, государственный или муниципальный жилищный фонды. Частный жилищный фонд составляет от 35 % до 62 % от общего объема. Особенно высока эта доля в Великобритании - 71 %. В Германии и Швейцарии большой частный сектор арендованного жилья (приблизительно 50% от общего объема), а Швеция и Нидерланды имеют самый большой сектор социального найма. Сектор жилья в собственности и арендованный сектор занимают приблизительно 50% жилищного рынка [10].

Остановимся на рассмотрении основных направлений исследований в области реконструкции в различных странах. Так, в странах Западной Европы главные основные усилия в этой области сосредоточены на: управлении качеством реконструкции жилищного фонда и качеством текущего ремонта; применении различных схем субсидирования реконструкции; использовании инноваций в процессе реконструкции; законодательном регулировании взаимоотношений между участниками процесса реконструкции; участии жителей в планировании и проведении реконструктивных мероприятий; внедрении концепции энергосбережения и концепции "низкоэнергетических" домов. Каждая страна имеет свою специфику в проведении реконструктивных мероприятий в соответствии со структурой жилищного фонда, национальными традициями и природно-климатическими особенностями. Все это определяет разные подходы к сохранению и развитию исторического жилищного фонда. Следует отметить, что для планомерного развития реконструкции имеются и существенные барьеры. Эти барьеры в разной степени препятствуют проведению реконструктивных мероприятий для различных форм домовладений - для односемейных домов, для квартир в многосемейных домах, для социальной аренды, для частного сектора аренды, а также для частной собственности.

Таким образом, сформулируем проблемы, общие для всех европейских стран, при проведении реконструкции в жилищном фонде.

    - Экономические проблемы: низкая экономическая эффективность инвестиций, высокие издержки, большой срок окупаемости вложений, высокие прединвестиционные затраты; недостаточные объемы финансирования (Франция, Австрия, Нидерланды, Швейцария, Швеция, Великобритания). - Совокупность технических проблем: сложность проведения работ при реконструкции, особенно для зданий-памятников, низкий уровень профессионализма подрядчиков (Австрия). - Организационные проблемы - согласие жильцов на проведение реконструкции и необходимость временного переселения жильцов. - Проблемы информационного обеспечения - недостаток знаний и практических примеров по энергосбережению и других мерах рационального использования ресурсов (Финляндия, Франция, Германия). - Социальные проблемы - рост социальных стандартов к качеству жилья.

Таким образом, очевидно, что в европейских странах большое внимание уделяется реконструкции и модернизации жилищного фонда, особенно в центрах городов, где сосредоточена большая часть исторического жилищного фонда. Современные тенденции реконструктивной деятельности имеют различную направленность, но все мероприятия направлены на сохранение и преобразование исторической жилой среды, и повышение качества жизни горожан.

Библиографический список

Воспроизводство реконструкция жилищный фонд

    1. Селютина Л. Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. 2. Строительство в России. 2014 г. [Электронный ресурс]. URL:http//www. gks. ru. 3. Федоров В. Б. Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки. М.: ИНФРА-М, 2008. 224 с. 4. Селютина Л. Г. Методологические основы формирования и развития системы управления процессом преобразования жилого фонда крупного города // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). 2009. № 2. С. 212-218. 5. Селютина Л. Г., Васильева Н. В. Развитие форм воспроизводства жилищного фонда: терминологический аспект проблемы // Известия высших учебных заведений. Строительство. 2003. №1. С. 114-118. 6. Никитина О. О. Совершенствование управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве. Иваново: Институт управления, 2009. 192 с. 7. Селютина Л. Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28-30. 8. Селютина Л. Г. Формирование маркетинговых инвестиционных решений в системе управления жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2009. Т. 28. № 1. С. 9. Булгакова К. О. Необходимые условия для развития рынка доступного арендного жилья в Санкт-Петербурге // Kant. 2014. № 3 (12). С. 79-80. 10. Корчагин А. П., Казейкин В. С. Новое направление жилищной политики в России - социальное арендное жилье // Политика, государство и право. 2014. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://politika. snauka. ru/2014/09/1900 (дата обращения: 03.01.2015).

Похожие статьи




Особенности воспроизводства жилищного фонда в зарубежных странах

Предыдущая | Следующая