Индексы доступности жилья - Анализ доступности жилья в Санкт-Петербурге

Основным показателем при оценке рынка жилой недвижимости на предмет возможности приобретения жилья является коэффициент его доступности. Доступность жилья рассчитывается как соотношение доходов домохозяйства с ценами на жилье, сложившимися на рынке. В общем виде наибольшее влияние на данный показатель оказывает стоимость приобретаемого жилища, совокупный доход домохозяйства, а также, для некоторых случаев, стоимость кредита (первоначального взноса и процентной ставки).

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в 2010 году в среднем по Российской Федерации коэффициент доступности жилья был равен 4,3. Такое значение показателя означало, что при условии, что среднестатистическое домохозяйство России все свои доходы потратит на приобретение жилья, для накопления необходимой суммы ему потребуется не менее четырех лет. Если в данных расчетах учесть, что отчисления по ипотечным выплатам должны составлять не более 30% дохода всего домохозяйства, то данная цифра приблизится к значению 15 лет.

В научной литературе, нормативно-правовых документах и периодике представлены различные индексы и коэффициенты доступности жилья. Некоторые показатели рассматривают случай, когда домохозяйства приобретают квартиру только за счет собственных средств, накопленных из своих доходов без учета текущего потребления; другие показатели являются более сложными, но в то же время более точными, так как включают в себя такие дополнительные переменные как минимальный прожиточный минимум, размер домохозяйства и возможность получения ипотечного кредита.

Наиболее часто в качестве критерия оценки и межгосударственного сравнения уровня доступности жилья используется стандартная методика ХАБИТАТ ООН, по которой рассчитывается индекс доступности жилья Ид.

Данный индекс представляет собой соотношение средней стоимости квартиры и годового дохода среднего домохозяйства:

ИД = С/Д, где

ИД - индекс доступности жилья,

Д - средний доход домохозяйства, состоящего из одного человека, руб./год,

С - средняя стоимость типового жилья, руб. (площадь жилья не учитывается).

Под типовой подразумевается квартира площадью равной среднему показателю обеспеченности населения жильем. В Санкт-Петербурге данный показатель составляет25м2, следовательно, средняя цена типовой квартиры составляет 25м2 * 97318,3 руб/м2 = 2432957,5 рублей. Для вторичного рынка жилья средняя цена типовой квартиры составит 25м2 * 85750,8руб/м2 = 2143770 рублей. В 2013 году доход каждого члена домохозяйства в Санкт-Петербурге в месяц составил 31684 рублей. Итого в год в среднем доход медианного домохозяйства составляет 31684руб/мес*12мес= 380208 рублей.

Ид1 == 6,4 года,

Ид2 = = 5,64 года, где

Ид1 - индекс доступности жилья ХАБИТАТ ООН на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, Ид2 - на вторичном рынке жилья. Для того чтобы оценить по стандартной методике, насколько доступным является жилье в Санкт-Петербурге, необходимо обратиться к его классификации, представленной по результатам Международного исследования доступности жилья:

Таблица 3. Типы рынков жилой недвижимости по критерию доступности

Категории доступности жилья

Кд, лет

Доступное (Affordable)

< 3

Умеренно доступное (Moderately Unaffordable)

3-4

Затруднительно доступное (Seriously Unaffordable)

4-5

Практически недоступное (Severely Unaffordable)

> 5

В соответствии с международной классификацией доступности жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке в Санкт-Петербурге является практически недоступным, так как коэффициент доступности жилья для населения, то есть число лет, за которое домохозяйство сможет накопить средства из текущих доходов на сумму, необходимой для покупки типовой квартиры, превышает значение пять.

Таким образом, по стандартной методике коэффициент доступности жилья для населения Кд высчитывается исходя из четырех средних (медианных) показателей по стране (региону):

Годового дохода индивида,

Количества членов домохозяйства,

Стоимости квадратного метра жилой площади,

Площади типовой квартиры исходя из уровня обеспеченности населения жильем в стране (регионе).

В настоящее время, помимо стандартной методики расчета индекса доступности жилья для населения ХАБИТАТ ООН (Ид), существует несколько формул для определения различных индексов доступности жилья. В общем виде их можно разделить на два вида: индекс доступности жилья и индекс доступности жилья с кредитом.

Индекс доступности жилья:

Y = P / (S * 12) или Y = P / ((S - M)*12), где

Y - количество лет,

P - средняя стоимость квартиры,

S - среднемесячная заработная плата,

M - прожиточный минимум.

Данный индекс позволяет определить, за сколько лет индивид (семья) сможет приобрести конкретное жилье. Он включает себя не только такие ключевые факторы, как стоимость жилья и доход индивида (семьи), но и прожиточный минимум. Для расчетов воспользуемся показателями стоимости квартиры и среднемесячной заработной платы, рассчитанными исходя из среднего размера домохозяйства в Санкт-Петербурге = 2,5 человека.

Таким образом, получаем следующие уравнения:

Y1 = 6082393,75 / (79210 * 12) = 6,4 года,

Y2 = 5359425 / (79210 * 12) = 5,64 года, где

Y1 - индекс доступности жилья на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, Y2 - на вторичном рынке жилья.

Из произведенных расчетов видно, что данная формула по своим результатам не отличается от стандартной методики расчета индекса доступности жилья Ид от ХАБИТАТ ООН, поэтому добавим к расчетам значение прожиточного минимума.

Величина прожиточного минимума может быть рассчитана поквартально как по региону, так и по стране в целом. Величина прожиточного минимума в 2013 году в Санкт-Петербурге в расчете на душу населения в среднем составила 6922 руб. 67 коп.

Для домохозяйства среднего размера данный минимум составил 17306,67 рублей.

Y1 = 6082393,75 / ((79210 - 17306,67 )* 12) = 8,2 года,

Y2 = 5359425 / ((79210 - 17306,67) * 12) = 7,2 года, где

Y1 - индекс доступности жилья на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге с учетом прожиточного минимума, Y2 - на вторичном рынке жилья.

Расчет индекса по формуле, учитывающей прожиточный минимум, является более объективными и потому менее привлекательным, так как он свидетельствует о более низкой доступности жилья. Однако данный индекс также не учитывает все факторы, которые могу повлиять на уровень доступности жилья.

Еще одним примером расчета доступности жилья может послужить индекс доступности жилья ИДЖ с большим количеством переменных:

ИДЖ =, где

Цкв. м - реальная рыночная средняя цена 1 кв. м. жилья,

Кчл. с - количество членов семьи,

Н - норма предоставления общей площади жилого помещения,

Дср - годовой среднедушевой денежный доход,

Кпл. чл. с - количество членов семьи, получающих доход.

Предположим, что в среднем (медианном) домохозяйстве Санкт-Петербурга количество членов, получающих доход, равно двум (так как средний размер домохозяйства = 2,5 человека).

Рассчитаем данный коэффициент для Санкт-Петербурга из расчета нормы предоставления общей площади жилого помещения = 25м2. Для определения реальной рыночной средней цены 1м2 жилья необходимо обратиться к данным агентств недвижимости города.

График 11. Цены на недвижимость на вторичном и первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге в 2013 году

К началу 2014 года стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в Санкт-Петербурге составила 91009,7 рублей, на вторичном - 96488,7.

ИДЖ1 = = 7,5 лет,

ИДЖ2 = = 7,93 года, где

ИДЖ1 - индекс доступности жилья на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, ИДЖ2 - на вторичном рынке жилья.

Данный индекс показал еще более низкий уровень доступности жилья, но при этом был учтен тот факт, что не все члены семьи приносят доход, в связи с этим его можно считать как более точный индекс.

В последние десятилетия большую популярность приобрели ипотечные кредиты. Они ускоряют процедуру получения жилой недвижимости для проживания непосредственно, однако, в большинстве случаев, удлиняют срок накопления суммы, необходимой для полной его оплаты.

Для определения доступности жилья Национальная ассоциация риэлторов использует такой показатель, как индекс доступности AI (Affordability Index):

AI = (MI * 100%) / Im, где

AI - индекс доступности,

MI - средний доход домохозяйства,

Im - уровень дохода домохозяйства, необходимый для приобретения и выплаты долгосрочного ипотечного кредита (30 лет) на покупку среднего по стоимости жилья.

Значение данного индекса равное 100% говорит о доступности приобретения рассматриваемого жилья при помощи средств долгосрочной ипотеки, так как средний доход домохозяйства как минимум соответствует необходимому доходу для получения подобного ипотечного кредита.

Для определения доступности жилья с учетом получения ипотечного кредита также существует специальный индекс:

Индекс доступности жилья с ипотечным кредитом:

HAI = (e * R / C), где

HAI - Housing affordability index,

E - предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита,

R - среднемесячный доход семьи,

С - ежемесячный платеж по кредиту.

При состоянии, когда данный индекс = 100%, домохозяйство имеет достаточный доход для приобретения жилья на условиях рассматриваемого кредита. Если расчет индекса доступности жилья с ипотечным кредитом <100%, значит, семья не в состоянии приобрести жилье на предоставляемых условиях кредита.

Индекс доступности жилья с ипотечным кредитом является несложным с точки зрения математических расходов, переменные для его расчета могут сильно варьироваться. Однако, не смотря на популярность данного вида поддержки в получении жилья, в 2015 году в России наблюдалось заметное снижение прироста объема выданных кредитов ведущими ипотечными банками по отношению к 2014 году. Прирост объема сократился от 7 до 58%

Таблица 4. Итоги работы ведущих ипотечных банков в 2015 году

№

Банк

Объем выданных ипотечных кредитов, млн. руб.

Количество выданных ипотечных кредитов, штук

Прирост объема выданных кредитов к 2014 г, %

Средняя величина кредита, млн. руб.

1

Сбербанк

661800

433280

-28

1,53

2

ВТБ 24

198368

106116

-43

1,87

3

Россельхозбанк

37748

25071

-30

1,51

4

Группа Societe Generale

31678

12013

-39

2,64

5

Банк Москвы

28274

14509

-16

1,95

6

Газпромбанк

26839

11555

-58

2,32

7

Абсолют Банк

14973

7307

-7

2,05

8

Банк Санкт-Петербург

13189

7261

-15

1,82

9

Возрождение

11189

4410

-7

2,54

10

Связь-Банк

10566

5335

-56

1,98

Февраль 2016 года ознаменовался ростом рынка ипотечного кредитования впервые с 2014 года. По мнению аналитического центра АИЖК основная причина наблюдаемого роста заключается в увеличении доли ипотеки, предоставленной в рамках реализации государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение жилья на первичном рынке.

Для некоторых топовых банков значения объемов выданных кредитов в 2015 году являются более низкими даже в сравнении с аналогичным показателем в 2013 году.

График 12. Объем выданных ипотечных кредитов топовых банков в 2013-2015 годы, млн. руб.

Средняя величина выданных ипотечных кредитов варьируется в промежутке 1,5-2,5 млн. рублей вне зависимости от их количества.

Если же смотреть статистику не объема, а количества выданных ипотечных кредитов по всем банкам, то в 2015 году в сравнении с 2014 произошло сокращение их числа в 1,5 раза, таким образом, их количество опустилось до показателей 2012 года.

Таблица 5. Количество выданных ипотечных жилищных кредитов с 2006 по 2015 год за период, тысяч

Год

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Количество

214,2

349,5

130,1

301,4

523,6

691,7

825,0

1012,8

691,9

В 2009 году также наблюдается заметное снижение их числа в сравнении с 2007-2008 годами и последующим ростом, начиная с 2010 года. Данная ситуация может быть объяснена экономическим кризисом, претерпеваемым в стране.

При изучении расходов домохозяйства на приобретение жилья с ипотечным кредитом, необходимо учитывать не только ежемесячные выплаты по кредиту, но и дополнительные расходы, связанные с обязательными требованиями кредиторов:

Плата за проведение независимой оценки приобретаемого объекта недвижимости,

Плата за страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога (объекта недвижимости) в пользу кредитора.

Также следует учесть расходы, связанные с требованиями, которые кредитор может установить на свое усмотрение:

Единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит,

Единовременная комиссия за выдачу кредита,

Плата за страхование жизни и трудоспособности заемщика (ежегодная),

Плата за страхование риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости (титул),

Плата за страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту (ежегодная),

Единовременная комиссия за снятие наличных денежных средств (варьируется в разных кредитных учреждениях),

Единовременная комиссия за безналичное перечисление денег со счета,

Единовременная комиссия за открытие аккредитива,

Единовременная комиссия за аренду банковского сейфа (ячейки),

Комиссия за выпуск и обслуживание расчетной (дебетовой) карты.

Большинство из представленных возможных трат являются единовременными, однако в совокупности они могут пошатнуть финансовое положение домохозяйство в момент выбора жилья. Все перечисленные траты не учитываются при расчете вышеописанных индексов доступности жилья с ипотечным кредитом, однако они, несомненно, снизят его доступность.

Таким образом, чтобы точно определить, доступно ли и насколько выбранное домохозяйством жилье, необходимо индивидуально рассчитать индекс его доступности. Усредненного индекса по стране или региону недостаточно в виду особенностей получаемых домохозяйством доходов, стоимости выбранного жилья, нормы предоставления общей площади жилого помещения, ежемесячной доли доходов, которую домохозяйство готово отдать на приобретение жилья, а также возможности получения ипотечного кредита и его условий. Помимо этого, необходимо обратиться к государственным методам регулирования, ориентированным на повышение доступности жилья.

Похожие статьи




Индексы доступности жилья - Анализ доступности жилья в Санкт-Петербурге

Предыдущая | Следующая