Механизм правового регулирования ипотечных отношений - Теоретические аспекты ипотечного кредитования

Острота жилищной проблемы и необходимость закрепления конституционных прав граждан на жилище потребовала принятия в 1983 году Жилищного кодекса РСФСР, содержащего основные нормы и правила, регулирующие отношения граждан в жилищной сфере, эффективное использование и охрану жилищного фонда.

С принятием Конституции Российской Федерации, обеспечившей преемственность в вопросе неотъемлемого права граждан на жилище, а также закрепившей права граждан на частную собственность, стало возможным принятие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Этот закон установил основные признаки приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации и определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Были созданы условия для осуществления прав граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать средства и осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

Жилищный кодекс РСФСР по многим своим положениям не отвечает требованиям новой Конституции Российской Федерации и нуждался в коренной переработке. Поэтому следующим этапом законодательного обеспечения прав граждан на жилье в новых социально-экономических условиях стал Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4219-1 "Об основах федеральной жилищной политики", установивший общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

К концу 90-х годов требовалось завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, связанных с этим направлением жилищной политики. В этих целях были приняты следующие правовые акты:

    - Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"; - распоряжение Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-рз "Об основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке"; - Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы"; - Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 "О жилищных кредитах".

Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие 30 ноября 1994 года (№ 51-ФЗ) и 26 января 1996 года (№ 14-ФЗ) первой и второй частей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Являясь, наряду с Конституцией Российской Федерации, одним из основополагающих правовых актов государства, Гражданский кодекс Российской Федерации установил:

    - виды объектов гражданских прав (статья 128); - понятия, виды и основные права, связанные с ценными бумагами (глава7); - понятия, виды и формы сделок (глава 9); - права собственности и другие вещные права (главы 13,14 и 15).

В главе 21 законодательно были закреплены общие положения об обязательствах, включая залог и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой (статьи 334 - 346), о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество (статья 349).

Часть первая ГК дает понятие ипотеки. В соответствии со ст. 334 ипотекой является залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Таким образом, поставлен знак равенства между понятиями ипотеки и залога недвижимости.

Глава 27 ввела понятия и правила заключения договоров, а глава 30 - вопросы, связанные с куплей-продажей, и другие нормы.

В целом, в нормативную правовую базу, обеспечившую становление и последующее развитие жилищного кредитования в Российской Федерации, вошли:

    - Закон Российской Федерации от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России); - Федеральный Закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 "О банках и банковской деятельности", давший определение кредитной организации установивший право осуществлять банковские операции, предусмотрен настоящим законом; - Закон Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации"; - Федеральный Закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ "Об акционерных обществах". Данный закон в соответствии с Гражданским кодексе Российской Федерации определяет порядок создания и правовое положение акционерных обществ, права и обязанности их акционеров. Также о направлен на обеспечение и защиту прав и интересов акционеров (В настоящее время дополнительно принят Федеральный закон от 7 август 2001 г. № 120-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "06 акционерных обществах"); - Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья"; - Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище"; - Федеральный Закон от 22 апреля 1996 г. № 39 ФЗ "О рынке ценных бумаг, регулирующий отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг; - Постановление Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. № 753 "О федеральной целевой программе "Свой дом"; - Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию", во исполнение которого было создано открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному кредитованию" со 100-процентным пакетом акций, принадлежащим государству. Создание Агентства в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов стало важным шагом заложившим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования; - Постановление Правительства Российской Федерации от 23 ноября 1996 г. № 1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности"; - Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон вводит такие основные понятия как: - кадастровый номер -- уникальный, но повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации; - недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, и другие.

Также закон устанавливает Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве юридического акта при-знания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество;

    - Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; - Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах"; - Федеральный Закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; - Закон Российской. Федерации от 5 марта 1999 г. № 46-ФЗ "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг"; - Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 "Об утверждении стандартов оценки".

В общей системе нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, главная роль принадлежит Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (от 16 июля 1998 года № Д02-ФЗ), который значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. Закон установил основания возникновения ипотеки и ее регулирования, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, порядок заключения договоров об ипотеке.

Отдельные главы закона посвящены закладной, государственной регистрации ипотеки, переходу прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц, уступке прав по договору об ипотеке, передаче и залоге закладной. К важнейшим главам можно отнести главы закона, посвященные обращению взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также особенности ипотеки земельных участков и особенности ипотеки жилых домов и квартир.

В блок нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, также входят:

    - Федеральный Закон от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", устанавливающий основания признания должника несостоятельным (банкротом) или объявления должником о своей несостоятельности (банкротстве), регулирующий порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), проведения внешнего управления и конкурсного производства, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов; - Федеральный Закон от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций", устанавливающий порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства) кредитных организаций, а также особенности оснований и процедур признания кредитных организаций несостоятельными (банкротами) и их ликвидации в порядке конкурсного производства.

Основным документом для дальнейшего совершенствования нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, стала одобренная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 "Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", заложившая основные принципы и подходы в вопросах решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования.

Согласно концепции основная задача государства в этой сфере - создания законодательной базы и нормативное регулирования процесса. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Концепция учитывает применяемое в мировой практике многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Следует также обратить внимание на ряд недоработок, которые можно отнести к категории проблем развития ипотечного кредитования:

Во - первых, в Концепции ничего не сказано о том, сколько времени понадобиться в масштабе всей страны, чтобы ипотека заработала в полную силу.

Во - вторых, предлагаемые схемы предполагают обеспечение ипотечными кредитами крайне небольшой группы граждан РФ - примерно 15% всех нуждающихся;

Во - вторых, предлагаемые схемы предполагают обеспечение ипотечными кредитами крайне небольшой группы граждан РФ - примерно 15 % всех нуждающихся.

Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" стал одним из важнейших законов, разработанных Госстроем России. Закон существенно упростил процедуры, связанные с составлением, выдачей, залогом и передачей прав по закладной. Им устраняются препятствия на пути свободного оборота закладных - именных (первичных) ипотечных ценных бумаг - и вводятся нормы, устанавливающие "ипотеку в силу закона", что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов.

Законом внесены следующие изменения и дополнения:

    - изменен порядок исполнения обязательств по частям и устранены проблемы, связанные с залогом закладной путем установления возможности залога закладной с передачей ее залогодержателю или без таковой, а также возможностью удостоверить частичное исполнение обязательства соответствующим финансовым документом; - закреплено право залогодержателя (кредитора по основному обязательству) уступки права требования как по договору об ипотеке, так и по основному обязательству, а также требования к форме таком уступки и по рядку регистрации смены залогодержателя; - установлен порядок государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, что приводит нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (статья 20) в соответствие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; - устранено существовавшее противоречие, связанное с прекращение обращения взыскания на заложенное имущество в случае, когда должником уплачена только сумма задолженности (без исполнения обязательства в полном объеме), что послужило основанием для обращения взыскания; - установлены требования к передаче прав по закладной для именных ценных бумаг в порядке, установленном для уступки требований (цессии), в отличие от прежней редакции, в которой закладная признавалась именной ценной бумагой, но передача прав по закладной другому лицу была установлена в порядке, предусмотренном для ордерной ценной бумаги, что не соответствовало требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подготовленные и совместным приказом Минюста России, Госстроя России и ФКЦБ России утверждены следующие документы:

    - Инструкция "О порядке государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам" от 16.10.2000 г. №289/235/290; - Инструкция "О государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов" от 28 июля 2000 г ода № 2329.

Особую роль в формировании общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования должно сыграть открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.96 № 1010 Уставный капитал Агентства был предусмотрен в размере 450 млн. рублей, однако по состоянию на апрель 2002 года его удалось сформировать в размере 160 млн. рублей.

Кроме того, в утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. № 628 "Правилах предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" не удалось избежать также следующих недостатков:

    1. Допускается возможность использовать займы, привлекаемые Агентством посредством размещения обеспеченных гарантиями облигаций, не только для приобретения прав требования банков по кредитам, выданным гражданам на приобретение жилых домов и помещений, но и для предоставления на срок до 18 месяцев займов банкам с целью кредитования покупателей, заключивших договор приобретения прав на строящиеся жилые дома и квартиры; 2. Отсутствуют характеристики рисков, которые должны быть компенсированы предоставлением государственных гарантий (в частности, рисков, связанных с невыплатой части кредита заемщиком).

Похожие статьи




Механизм правового регулирования ипотечных отношений - Теоретические аспекты ипотечного кредитования

Предыдущая | Следующая