ОЦІНКА МІСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ ПІД ЗАБУДОВУ - Економіка будівництва

Основні фактори, що визначають динаміку цін на будівельній ділянці:

    1) збільшення попиту на землю під забудову; 2) ціна ділянки в міському районі визначається його місце розташуванням стосовно центра міста, адміністрації, соціальним і культурним установам.

При оцінці землі, використовуваної в будівництві, виходять не з природної родючості грунту, а з наступних критеріїв:

    1) інженерно - будівельна характеристика ділянок:
      - якість грунтів для будівництва; - вологість грунтів; - осушення земель.
    2) Розташування їх у плані міста:
      - щодо сформованих і можливих транспортних зв'язків; - с центральними й адміністративними районами міста; - суспільними, торговими і промисловими зонами.
    3) Близькість до основних інженерних споруджень і комунікацій. 4) Природне оточення і т. д.

Поняття "кращого" і "гіршого" ділянки під будівництво залежить головним чином від характеру і факторів, що впливають на попереднє і майбутнє використання. Зовнішньоселітебні території займають у містах близько 65% усіх міських забудов. Ефективність інвестицій у містобудуванні невіддільно від раціонального використання міських територій, що відводяться для житлового, культурно-побутового і т. д. будівництво.

Визначення порівняльної цінності чи ділянок районів забудови міста повинне оцінюватися в двох аспектах:

    1) фактичні витрати на повне освоєння ділянок з обліком як минулих, так і майбутніх витрат; 2) визначення економічного ефекту, що досягається в результаті забудови й експлуатації території.

Приклад.

Задача 1.

У районі міста Києва в зоні селитебной території розташований об'єкт, що займає 300 га території. Балансова вартість об'єкта складає 10 млн. грн. Потрібно визначити економічну ефективність доцільність його висновку за межі селитебной зони. РІШЕННЯ:

З розрахунків, виконаних на основі формули (1) територія розглянутого району по інженерному благоустрої оцінюється в 200 тис. грн.

ПИнж = (ДО1 +ДО2)+И *Т (1)

Де ПИнж - приведені витрати на інженерний благоустрій;

К - балансова вартість існуючих систем благоустрою району на планований (проектний) період, тис. грн.;

К - майбутні капітальні вкладення в розвиток - інженерного благоустрою району, тис. грн.;

И - експлуатаційні витрати;

Т - нормативний термін економічної ефективності (у містобудуванні

Прийнятий 10 років).

Виходячи з вищенаведених даних територія займаних об'єктів може бути оцінена по благоустрої

200 тис. грн. * 30 тис. грн. = 60 млн. грн. ,

Що в 6 разів перевищує балансову вартість.

2. Визначимо витрати, зв'язані з переносом інженерних споруджень по формулі (2).

ПСоор. кому = ZNQ=1 a * (KHQ + КQДем - КQОст) (2)

Де П - витрати в зв'язку з переносом інженерних споруджень і комунікацій, соор. ком. у тис. грв.

А - розмір чи зносу переносу інженерних спорудженні (об'єктів), комунікацій q у км.

К - кошторисна вартість нового будівництва одиниці потужності (чи довжини) у тис. грв/ед.

К - балансова вартість устаткування, що зберігається, віднесеного до одиниці q потужності (довжини) у тис. грв,/ед.

ПСоор. =КН + КДем - КОст = 15 + 3,7 - 5 = 13,7 млн. грв.

    3. Цінність займаних під об'єкт с/г земель дорівнює 7,5 тис. грв/га * 300га =2,25 млн. грв. 4. Сумарні витрати складуть

Z = 13,7 +2,25 = 15,95 млн. грв.

ВИСНОВОК: Перенос об'єкта із селитебної зони значно дешевше, ніж втрата в центрі селитебної території інженерно освоєних, придатних для забудови ділянок.

Задача № 2.

У районах розміщення нового будівництва прокладене біля З00 км високовольтних ліній електропередачі (лэп), що з розвитком міста виявилися в центрі селитебної зони і, відповідно до діючих правил, займають під технічними коридорами 1000 га. Потрібно визначити доцільність переносу комунікацій, з огляду на, що нова траса збільшить довжину ЛЕП на 5 км.

Рішення.

1. Використовуючи формулу (2) визначаємо витрати по переносі ЛЕП

ПКом=ZNQ=1A(KHQ + КQДем - КQОст)+АN КHQ =300 (40+10-12)+50 * 40=13,4 млн. грив.

2. По формулі (1) визначаємо цінність інженерного благоустрою територій зайнятих під технічними коридорами

ПИнж =(3,1 + 90) + 5,58 * 10 = 148,9 тис. грив./га, Т =10 років

143,9 тис. грив./га * 1000 га =148,9 млн. грив.

ВИСНОВОК: Перенос ЛЕП економічно доцільний.

Похожие статьи




ОЦІНКА МІСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ ПІД ЗАБУДОВУ - Економіка будівництва

Предыдущая | Следующая