Объекты и субъекты ипотечного кредитования, классификация ипотеки - Ипотечное кредитование в современной экономике

Основные участники ипотечного кредитования:

    - заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья; - кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов; -продавцы жилья -- физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению; -риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание; -страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; -оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке; -операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги; -инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании); -Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк -- посредник -- инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

    -земельные участки; -жилые помещения, т. е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере; -офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности; -производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.

Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, т. е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

    -капитализация недвижимого имущества и обеспечение его - оборотоспособности; -неинфляционная поддержка сферы материального производства; -пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; -создание условий для надежного и эффективного функционирования - системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

    1. По объекту недвижимости:
      -земельные участки; -предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; -жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; -чачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; -воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; -объекты незавершенного строительства.
    2. По целям кредитования:
      -приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом; -на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей); -строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

    3. По виду кредитора:
      -банковские; -небанковские.
    4. По виду заемщиков:
      -как субъектов кредитования:
        А) кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; Б) кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

    А) сотрудникам банков; Б) сотрудникам фирм - клиентов банка; В) клиентам риэлтерских фирм, клиенты; Г) лицам, проживающим в данном регионе; Д) всем желающим. 5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1). 6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (табл.2).

Таблица 1

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Способ рефинансирования

Вид кредитного института

Выпуск ипотечных облигаций

Ипотечные банки

Собственные, привлеченные и заемные средства (в т. ч. займы международных организаций)

Универсальные банки

Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в т. ч. займы международных организаций)

Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

Таблица 2

Классификация кредитов по срокам

Виды кредитов

Страны

-

Великобритания

Страны континентальной Европы

США

Россия

Краткосрочные

До 3-х лет

До 1 года

До 1 года

До 1года

Среднесрочные

3-10 лет

1-5 лет

1-10 лет

1-3 года

Долгосрочные

Более 10 лет

Более 5лет

Более10 лет

Более 3-х лет
    7. По способу амортизации долга:
      -постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т. е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту); -кредит с переменными выплатами; -кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
    8. По виду процентной ставки:
      -кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает рановеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются); -кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).
    9. По возможности досрочного погашения:
      -с правом досрочного погашения; -без права досрочного погашения; -с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
    10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

    -обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); -субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Таким образом, становится ясно, что в процессе своего развития, ипотечный кредит приобрел множество различных вариаций, в зависимости от различных признаков, ипотечный кредит классифицируют по объекту недвижимости, целям кредитования, виду кредитора, виду заемщика, по способу рефинансирования, по способу кредитования, по способу амортизации долга, виду процентной ставки, возможности долгосрочного погашения и степени обеспеченности.

Похожие статьи




Объекты и субъекты ипотечного кредитования, классификация ипотеки - Ипотечное кредитование в современной экономике

Предыдущая | Следующая