Организация ипотечного процесса в Кемеровском филиале СО ОАО КБ "Сбербанк" - Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования.[14,с.44-45]

Процесс ипотечного кредитования можно разделить на несколько этапов, каждый из которых вносит свой вклад в качественные характеристики кредита и определяет степень его надежности и прибыльности для банка, а также позволяет установить взаимоотношения кредитного отдела с другими структурными подразделениями банка по выдаче кредита и управлению им.

Рассмотрим организацию ипотечного кредитования в Кемеровском филиале Сбербанка России на примере кредитного продукта "Приобретение готового жилья" (сумма кредита - 1млн.500 тыс. руб., срок кредита - 5 лет, первоначальный взнос - 20%, процентная ставка 14,75%).[15]

Таблица 2.8 Процентные ставки ипотечного кредита по программе "Приобретение готового жилья"

Срок кредита

Первонач. взнос

Физические

Лица -- работники предприятий, являющихся участниками "зарплатного" проекта

13,30%

До 10 лет (включ.)

От 20 до 30%

15,00%

От 30 до 50%

14,75%

От 50%

14,50%

От 10 до 20 лет (включ.)

От 20 до 30%

15,25%

От 30 до 50%

15,00%

От 50%

14,75%

От 20 до 30 лет (включ.)

От 20до 30%

15,50%

От 30 до 50%

15,25%

От 50%

15%

В Сбербанке в целом выделяются следующие этапы процесса кредитования:

    1. Первоначальное собеседование с заемщиком, подача заявки; 2. Рассмотрение кредитной заявки. 3. Санкционирование кредита. 4. Заключение кредитного договора; 5. Выдача кредита. 6. Сопровождение кредитного договора. 7. Погашение кредита. 8. Закрытие кредитной сделки.

Рассмотрим эти этапы подробнее.[18]

Этап 1. Первоначальное собеседование с заемщиком

Кредитный консультант в ходе первичной консультации информирует потенциального Заемщика об основных условиях предоставления ипотечного кредита, этапах проведения ипотечной кредитной сделки, о требованиях банка к предмету залога, проводит предварительные расчеты параметров ипотечного кредита:

    - лимита кредитования; - размера ежемесячного платежа; - размера собственных средств, необходимых для оплаты первоначального взноса за приобретаемое недвижимое имущество; - и дополнительных расходов, связанных с проведением ипотечной кредитной сделки.

Этап 2. Рассмотрение кредитной заявки

После консультации клиент, определившийся с кредитной программой, заполняет заявление - анкету (см. приложение 1), собирает все необходимые документы и предоставляет их в Банк.

Анкета - кредитная заявка содержит следующие сведения:

    - о запрашиваемом кредите (сумма, срок, цель); - о заемщике, созаемщике (если таковые имеются), поручителях (семейное положение, адрес регистрации и адрес проживания, образование, место работы, рабочий телефон, домашний телефон, мобильный телефон) и другие сведения.

Далее кредитная заявка детально анализируетсякредитной, юридической службами, службой безопасности Банка. Срок рассмотрения заявки составляет 5-10 рабочих дней. В ходе анализа проверяется полнота и достоверность документов заемщика, анализируется информация о заемщике и обеспеченность кредита, оценивается кредитоспособность заемщика и т. д.

В рамках данного этапа работники Банка также анализируюткредитную историю клиента (если он обслуживался в данном Банке), дисциплину платежей.

Кредитор проверяет платежеспособность потенциальных заемщиков (процедура андеррайтинга), т. е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. На выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, при расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

Платежеспособность заемщика определяется по формуле:

Где Р - платежеспособность заемщика, руб.;

Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, руб.;

К - коэффициент в зависимости от величины Дч: К = 0,7 при Дч до

30 000 рублей, К - 0,8 при Дч свыше 30 000 рублей;

T -- срок кредитования, мес.

Платежеспособность поручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Максимальный размер предоставляемого кредита рассчитывается в два этапа:

- определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика. При этом условно принимается, что:

,

Где Sp - максимальный размер кредита, руб.;

Р - платежеспособность заемщика, руб.;

T - период кредитования, мес..

- полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, представленной в заключениях других подразделений банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

При положительном результате анализа кредитной заявки вопрос о предоставлении кредита выносится на заседание Кредитного комитет Банка.

Этап 3. Санкционирование кредита

Решение о выдаче происходит на заседании Кредитного комитета Банка, по итогам которого секретарь Комитета на следующий рабочий день оформляет Протокол. Подготовка и рассмотрение вопроса на заседании Комитета, а также оформление принятых решений осуществляются в соответствии с Регламентом работы кредитного комитета.

Этот этап позволяет убедиться в том, что принимаемое решение соответствует требованиям Банка в отношении качества кредитного портфеля, что цена кредита соответствует степени риска, взятого на себя Банком, что ресурсы размещаются таким образом, чтобы достигнуть максимальной прибыли в пределах уставного капитала.

В случае принятия Комитетом Банка решения об отказе в выдаче кредита кредитный работник сообщает об этом клиенту по телефону.

Данная кредитная заявка и другие материалы помещаются в дело отказов в выдаче кредитов.

Если решение об отказе в выдаче кредита принято на основании заключения службы безопасности или вследствие предоставления клиентом поддельных документов или недостоверных сведений, то кредитный работник вносит соответствующую информацию в базу данных.

При принятии положительного решения кредитный работник сообщает об этом клиенту, вносит соответствующую информацию в базу данных.

Далее клиенту дается 3 месяца на поиск недвижимого имущества, отвечающего его требованиям и требованиям банка и сбор необходимой документации.

Этап 4. Подготовка и заключение кредитного договора

После предоставления всей необходимой документации по приобретаемому объекту недвижимости и ее проверки, кредитный инспектор подготавливает кредитный договор (см. приложение 2).

Кредитный договор содержит следующие статьи:

    1. Предмет Договора; 2. Обеспечение исполнения обязательств по Договору; 3. Порядок предоставления кредита; 4. Порядок пользования кредитом и его возврата; 5. Обязанности и права сторон; 6. Основания и порядок расторжения Договора; 7. Прочие условия; 8. Адреса и реквизиты сторон.

Одновременно оформляются: график погашения кредита, срочное обязательство, договор поручительства.

Договор поручительства составляется, как правило, на всю сумму обязательств заемщика по кредитному договору. Поручитель несет ответственность по кредитному договору. Договор поручительства должен иметь ссылку на номер и дату кредитного договора.

Одновременно с подписанием кредитного договора заемщик подписывает срочное обязательство на сумму договора.

Кредитный инспектор визирует подписанные заемщиком кредитный договор и график погашения кредита и направляет их на подпись начальником ОКЧК.

Один экземпляр договора и графика передается заемщику.

Аналогично происходит оформление договора поручительства.

Один из экземпляров кредитного договора передается в бухгалтерию Банка. На основании представленного договора, со всеми приложениями, работником бухгалтерии открывается ссудный счет для аналитического учета задолженности по кредитному договору.

Этап 5. Выдача кредита

После подписания кредитного договора и открытия ссудного счета Заемщик получает указанную в договоре сумму кредита. Выдача кредита осуществляется наличными деньгами или в безналичном порядке.

Этап 6. Сопровождение кредитного договора

После приобретения Заемщиком объекта недвижимости, указанного в договоре, и предоставления надлежаще оформленных документов, подтверждающих государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу Банка, страхового полиса/договора страхования и трехстороннего соглашения между страховой компанией, Банком и Заемщиком о порядке работы со страховым возмещением на основании письменного заявления Заемщика процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 13,5%.

Банк осуществляет обслуживание ипотечных кредитов, в процессе которого получает от заемщика платежи в счет погашения основного долга и уплаты процентов за использование кредита, отслеживает выполнение заемщиком графика внесения платежей по кредиту, принимает соответствующие меры при нарушении сроков платежей(0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности) и т. д.

Этап 7. Погашение кредита

Погашение основного долга и уплата процентов осуществляется дифференцированными платежами. В течение срока погашения кредита порядок погашения не меняется.

При дифференцированных платежах основной долг погашается ежемесячно, проценты уплачиваются на остаток ссудной задолженности по основному долгу.

Досрочное погашение основного долга при дифференцированных платежах возможно на любом сроке пользования кредитом. Комиссия при этом не взимается.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Этап 8. Закрытие кредитной сделки

Это заключительный этап ипотечного кредитования.

Прекращение залога может быть осуществлено:

    - при полном плановом погашении кредита согласно условиям Кредитного договора, осуществляемом по волеизъявлению Должников; - при полном досрочном погашении кредита, осуществляемом по волеизъявлению Должников; - при наступлении страхового случая и перечислении суммы страхового возмещения в счет уплаты задолженности Заемщиков.

При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается возвращенным, а ипотека прекращается.

Ипотечные кредиты остаются одним из наиболее важных элементов продуктовой линейки банка. Портфель жилищных кредитов Сбербанка в 2013 году рос рекордными темпами: с апреля по декабрь установлены ежемесячные рекордные показатели по объему выдачи ипотечных кредитов. Например, за декабрь 2013 года выдано 89 млрд рублей., то есть почти вдвое больше декабря предыдущего года.

Столь значительные результаты были достигнуты в том числе благодаря расширению продуктовой линейки. Кредит "Военная ипотека" -- "Приобретение готового жилья" тиражирован на всю страну. В ряде регионов реализована программа кредитования учителей и отдельных категорий граждан на улучшение жилищных условий. Кроме того, в течение года были снижены ставки по всем жилищным программам на 1 п. п.

За счет рекордных показателей роста в 2013 году доля банка на рынке ипотеки превысила 50%

Похожие статьи




Организация ипотечного процесса в Кемеровском филиале СО ОАО КБ "Сбербанк" - Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке

Предыдущая | Следующая