КЛАССИФИКАЦИЯ РИСКОВ ИПОТЕКИ - Ипотечное страхование
Ипотека в России считается делом достаточно рискованным как для заемщиков, гак и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести сохранившееся несовершенство нашего законодательства, даже с учетом его изменения в части ипотеки, нестабильность финансового положения заемщика, да и кредитора, в силу общей экономической нестабильности, непредсказуемые скачки курсов валют. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности.
Рискам подвергаются все участники ипотеки. Риски ипотечного агентства связаны с изменением государственной политики, снижением уровня государственных гарантий и являются системными форс-мажорными рисками но отношению к другим участникам ипотеки.
Для остальных участников возможные риски можно сгруппировать следующим образом:
- 1. изменение процентных ставок по кредиту; 2. изменение валютного курса рубля; 3. снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены, и утрата залога; 4. увеличение сроков оформления нрав собственности; 5. снижение платежеспособности заемщиков.
Обобщенные риски кредитора, заемщика, инвестора, застройщика. продавца представлены в таблице 1.
Таблица 1 - Риски первичной ипотеки
Таблица 2 - риски вторичной ипотеки
Отметим, что риски инвестора по сноси сути являются рисками финансового предпринимательства, спекулятивными рисками и связаны, главным образом, с валютными колебаниями, для которых известны механизмы защиты, например, валютные фьючерсы и опционы.
Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).
В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это позволяет равномерно распределять обязательства заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.
Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется "плавающая" процентная станка, рассчитанная на базе, так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.
Однако переменные процентные ставки не всегда способны, верно, отражать уровень инфляции, кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности таких кредитов процентные ставки, но ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.
Дополнительно у кредитора возникает риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основная проблема состоит в том. что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.
Отношения основных субъектов ипотечных отношений и возникающие при этом риски показаны на рисунке 3.
Рисунок 3. Двухуровневая схема ипотечного жилищного кредитования:
- 1 -- риск изменения процентных ставок; 2 -- кредитный риск; 3 -- валютный риск; 4 -- риск ликвидности; 5-- риск реинвестирования.
Риск неплатежа (кредитный риск) -- риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика. При правильном расчете данного вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются финансовым андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.
Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25--45%. Это касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога -- 50--85% и т. д. и делаетсяпотому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не исключает его полностью, поскольку возможны обстоятельства, не учтенные в новых редакциях законодательства по ипотеке, препятствующие выселению должника из заложенного жилья.
Риск ликвидности возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка, повышает риск совместных операций с ним. Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями. Данный риск ликвидности не связан с ликвидностью залога, является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.
Полностью ликвидировать риск реинвестирования нельзя, но для его снижения можно использовать различные инвестиционные механизмы, например, конверсионный арбитраж. Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек. Каждая серия облигаций может иметь собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.
В первичной ипотеке велики риски дольщиков, прежде всего граждан, которые вложили заемные средства в незавершенное строительство. В качестве защиты от таких рисков применяется страхование инвестиций в долевое строительство. Правовая основа взаимоотношений дольщиков -- и частных лиц, и юридических лиц -- с предприятиями строительного комплекса сводится к тому, что по договорам они являются, как правило, равноправными инвесторами и партнерами, но при этом у инвесторов нет никакой возможности влиять на ход строительства, т. е. они практически не защищены. Страховщики взаимодействуют со многими застройщиками, проверяют их и объекты на наличие разрешительной документации, отслеживают, как соблюдаются ими условия инвестиционных договоров, заключенных с городской администрацией, проверяют состояние объектов, историю застройщика (были ли у него срывы сроков, штрафы).
Риски снижения ликвидности и утраты залога -- типичные имущественные риски заемщика, а риски снижения или утраты его платежеспособности -- соответственно риски снижения или утраты дохода и трудоспособности. Для защиты от таких рисков применяется страхование.
Но мнению большинства специалистов, основной риск для банка при ипотечных сделках -- риск неплатежеспособности заемщика. Действующее на данный момент законодательство делает для банка достаточно затруднительным реализацию заложенного имущества, например, в случае необходимости выселение должника из заложенной квартиры. Банк, который занимается ипотечным кредитованием, может столкнуться с невозможностью рефинансировать свои пассивы. Это проблема банка. И по мере того как все больше банков будут получать хороший рейтинг, выходить на международный уровень и привлекать "длинные" деньги, этот риск будет снижаться. Естественно, существует риск самого рынка недвижимости: поскольку ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск стоимости залога. Что касается риска самого клиента, то первый и самый главный риск -- риск потерять заложенное имущество и понести дополнительные расходы в случае потери сноси платежеспособности.
Похожие статьи
-
Кредитный риск является наиболее важной из всех категорий рисков в банковской деятельности т. к. именно кредиты, формирующие кредитный портфель...
-
Одним из ключевых моментов модели переоценки по срокам погашения является разделение активов и пассивов на две категории: активы/пассивы, чувствительные...
-
Причины возникновения кредитных рисков, классификация В развитии Республики Казахстан на современном этапе происходят экономические преобразования во...
-
Банковские риски и методы их страхования - Федеральный закон о банках и банковской деятельности
Банковский риск - это вероятность возникновения в процессе банковских операций таких событий, которые могут привести к появлению у нее убытков или...
-
Кредитные риски, Сущность и классификация кредитных рисков - Кредитная политика коммерческого банка
Сущность и классификация кредитных рисков Проблема риска и дохода является одной из ключевых концепций в финансовой и производственной деятельности...
-
УСЛОВИЯ ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ - Ипотечное страхование
Страхование - обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного...
-
Страхование кредитного риска - Страхование кредитных рисков
Кредитный риск страхование ликвидность Страхование риска есть по существу передача определенных рисков страховой компании. Страхование может...
-
Банковская деятельность - это один из видов коммерческой деятельности, регулируемый Указом Президента РК, имеющим силу закона "О банках и банковской...
-
Роль государства в становлении и развитии института ипотеки В мировой практике оценка платежеспособности розничных заемщиков основывается на данных,...
-
Управление рисками в страховании - Анализ рисков в страховании
В любой деятельности человека, с чем бы она ни была связана, всегда присутствует какой-либо риск. Поэтому для начала хотелось бы рассмотреть данное...
-
Действующая в Банк ВТБ система управления рыночными рисками включает в себя управление процентными, ценовыми, валютными рисками и рисками рыночной...
-
Сущность финансовых рисков и их место в общей системе банковских рисков В экономической теории под риском понимается довольно большой спектр как...
-
Сущность и классификация банковских рисков В условиях перехода Казахстана к рыночной экономике и оживления конкуренции в банковской сфере руководство...
-
В большинстве случаев под "страхованием рисков долговых обязательств" понимается исключительно имущественное страхование предметов залога и программы...
-
При существующем интересе российских региональных предприятий к привлечению заемных средств местные кредитные организации (особенно небольшие) нередко...
-
Сущность и классификация банковских рисков Риск - это ситуативная характеристика деятельности любого производителя, в том числе банка, отображающая...
-
Понятие банковских рисков и причины их возникновения В процессе своей деятельности банки сталкиваются с совокупностью различных видов рисков,...
-
Заключение - Механизмы ипотечного кредитования
Ипотека - залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т. д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое...
-
Введение - Страхование кредитных рисков
Современный бизнес невозможен без риска. Риск - это оборотная сторона свободы предпринимательства. С развитием рыночных отношений в нашей стране...
-
Анализ внутренних рисков проведем на основе одного из импортируемых товаров. ОАО "Седьмой Континент" закупает во Франции и продает в своих магазинах...
-
Вопрос. Понятие страхового риска. Право страховщика на оценку страхового риска - Договор страхования
Риск - объективное явление в любой сфере человеческой деятельности, он проявляется как множество отдельных обособленных рисков. Федеральный закон "Об...
-
Сущность и классификация финансовых рисков банка Существуют несколько предпосылок роста интереса коммерческих банков к управлению рисками [12, с...
-
Понятие и принципы ипотечного кредитования Ипотека (Hypotheca) - залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во...
-
Классификация банковских рисков - Банковские риски и управление ими
Эффективность организации управления рисками во многом зависит от классификации. Под классификацией риска следует понимать распределение риска на...
-
Классификация ссудного портфеля коммерческого банка - Сущность управления ссудным портфелем
Кредитная политика банка определяет стандарты, параметры и процедуры, которыми руководствуются банковские работники в своей деятельности по...
-
Заключение - Страхование кредитных рисков
Кредитные операции - основа банковского бизнеса, поскольку являются главной статьей доходов банка. Но эти операции связаны с риском невозврата ссуды...
-
Одним из наиболее важных элементов количественной оценки экономических рисков является стресс-тестирование. Стресс-тестирование используется в целях...
-
Классификация ипотечных кредитов - Рынок ипотечного кредитования в РФ
В системе ипотечного кредитования можно выделить несколько различных видов кредитов в соответствии с характером выплат. 1. Постоянный ипотечный кредит....
-
Зарубежный опыт регулирования банковских рисков Характерной особенностью последнего времени стати не собственно банкротства отдельных компаний и банков...
-
Применение эффективной методики управления процентным риском - Банковские риски и методы их оценки
В периоды, когда банк чувствителен по активам, при снижении процентной ставки наблюдается снижение прибыли. Это можно объяснить следующим образом:...
-
Определение тарифной нетто-ставки и учет страховых рисков - Показатели системы страхования
С помощью этих показателей определяется такой важнейший коэффициент, как Убыточность страховой суммы Этот коэффициент лежит в основе расчета тарифной...
-
Анализ ипотечного кредитования в современных российских условиях - Механизмы ипотечного кредитования
Особенности развития рынка ипотечного кредитования в России Объем ипотечных кредитов, выданных в течение 2012 года, может составить 800 млрд. - 1 трлн....
-
Кредитные риски в банковской деятельности - Организация работы кредитного отдела ДБ АО "Сбербанк"
Большинство банков получают существенную часть своих доходов от кредитной и инвестиционной деятельности. Их главная задача заключается в том, чтобы...
-
Понятие кредитного портфеля и его качества - Страхование кредитных рисков
Понятие кредитного портфеля банка неоднозначно трактуется в экономической литературе. Одни авторы очень широко трактуют кредитный портфель, относя к нему...
-
Виды кредитного риска и порядок управления ими - Страхование кредитных рисков
Факторы кредитного риска являются основными критериями его классификации. В зависимости от сферы действия факторов выделяются внутренние и внешние...
-
Особенности и классификация страхования ответственности - Анализ рисков в страховании
Перед тем, как перейти к более подробному рассмотрению видов страхования ответственности, стоит отметить, что данная отрасль страхования имеет свои...
-
На рисунке 3.1 представлена всеобщая схема классификации страхования финансовых рисков и личного страхования. Рис.3.1 Всеобщая схема классификации...
-
Кредитный риск коммерческого банка
Кредитный риск коммерческого банка Кредитный риск - возможность потерь банком финансового актива в результате неспособности контрагентов (заемщиков)...
-
Методы оценки и способы анализа процентного риска
Методы оценки и способы анализа процентного риска Сегодня для тех, кто работает на финансовых рынках или связан с ними, совершенно очевидна необходимость...
-
Ипотека - залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды и непосредственного инвестирования...
КЛАССИФИКАЦИЯ РИСКОВ ИПОТЕКИ - Ипотечное страхование