Зонирование территорий


Зонирование территорий

Зонирование территории -- это ее разграничение с выделением особых зон и определением для каждой из них целевого назначения, приоритетных функций и соответствующих режимов использования.

Особое распространение зонирование территории получило в западноевропейских странах, США и Канаде, где зоны определяют основные направления развития землепользования на перспективу.

Зонирование территории осуществляют на основе схем землеустройства, схем использования и охраны земельных ресурсов, природоохранной, землеустроительной, градостроительной и иной документации на уровне субъектов Российской Федерации и их муниципальных образований.

Решения по зонированию территории принимают, исходя из следующих основных принципов в комплексной ее организации:

Ориентации на интенсивное использование и рациональную организацию;

Установления научно обоснованного баланса земель различного назначения, сохранения особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий и местностей с ценным историко-культурным наследием и создания необходимой инженерно-транспортной инфраструктуры;

Четкого разграничения земель сельскохозяйственного, лесохозяйственного, природоохранного назначения и урбанизированных территорий с закреплением в законодательном порядке соответствующих режимов их функционального использования;

Охраны окружающей природной среды и обеспечения экологической безопасности;

Рационального использования природных ресурсов; обеспечения наиболее благоприятных организационно-территориальных условий для ведения сельского хозяйства.

В состав земель поселений, например, могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым;

Общественно-деловым;

Производственным;

Инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным;

Сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Материалы по зонированию территории изготавливают в составе текстовой и графической частей.

В текстовой части обосновывают условия установления зон, их границы, площади земельных угодий и т. п.

Графическая часть включает схематическую обзорную карту, на которой в цвете показывают расположение каждой из установленных зон.

Масштаб карты зависит от размера территории зонирования и может быть:

Для территории субъектов Российской Федерации -- 1: 100 ООО... 1:250 ООО;

Административных районов -- 1: 250 ООО... 1: 50 ООО;

Территории муниципальных образований, находящихся в границах административных районов, -- 1: 10 ООО... 1: 25 000.

Схемы зонирования поселений в соответствии с градостроительными требованиями в зависимости от размера территории утверждают постановлением соответствующих органов власти или решением органов местного самоуправления.

Размещают объекты промышленного, сельскохозяйственного, жилищно-гражданского и рекреакционного строительства, объекты инженерно-транспортной инфраструктуры, устанавливают режимы использования территорий, планируют использование земель в соответствии с установленными зонами.

Изменение форм собственности на землю, куплю, продажу и аренду земельных участков, установление платы за землю осуществляют, соблюдая требования зонирования территорий и режим использования земель.

Зонирование представляет собой деятельность по разделению территории муниципального образования на зоны, с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования - градостроительного регламента; градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки.

Функциональное зонирование земель, предусмотренное Земельным кодексом Российской Федерации, устанавливает категорию земель, но не регламентирует целевое использование земель и земельных участков, и. поэтому, не позволяет создавать условия для устойчивого развития территорий муниципальных образований, требуя большей детализации. Эта задача решается в процессе территориального зонирования земель муниципальных образований.

Территории муниципальных образований предназначены прежде всего для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности проживающего на этих территориях населения.

Управление территориями муниципальных образований, обеспечение их рационального развития возможно только в случае профессионально выполненного территориального зонирования. Для этого в каждом муниципальном образовании должен быть разработан и утвержден специальный градостроительный документ - Правила землепользования и застройки. Этот документ является нормативным актом муниципального уровня, то есть разрабатывается, согласовывается и утверждается под непосредственным контролем органов местного самоуправления, без участия органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в котором расположено данное муниципальное образование. Порядок разработки, согласования и утверждения правил землепользования и застройки, их содержание, устанавливаются Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Правила землепользования и застройки обязательно должны содержать: зонирование территория градостроительный землепользование

    * порядок их применения; * карту градостроительного зонирования, то есть графическое изображение территориальных зон на топографической подоснове соответствующего масштаба; * градостроительные регламенты.

Зонирование как способ правового воздействия на земельные отношения изначально начал применяться в градостроительной деятельности для регулирования застройки населенных пунктов. Считается, что впервые он был применен в США, где зонирование территорий стало осуществляться на местном уровне и заключалось в подразделении различных видов землепользования и установлении их общественно значимых параметров путем выделения на территории административных единиц целевых зон землепользования, установления в их границах соответствующего правового режима и контроля за его соблюдением. Еще в 1924 г. для распространения зонирования и обеспечения единообразия статутного права Департамент торговли США разработал и издал модель уполномочивающего закона штата по зонированию (Standart State Zoning Enabling Act). Через год 11 штатов приняли уполномочивающие статуты по зонированию, а в начале 30-х годов XX в. большинство штатов наделили местные органы самоуправления, главным образом городских поселений, полномочиями по зонированию. Нормативные акты местных органов самоуправления по зонированию (ордонансы) были обращены непосредственно к частным лицам и устанавливали их права и обязанности по использованию находящейся в границах данной зоны земельной собственности. В ордонансе приводится исчерпывающий перечень разрешенных в данной зоне видов землепользования (от строительства завода до размещения рекламных щитов). Все виды землепользования делятся на разрешенные по праву и условные, осуществляемые только при получении специального разрешения администрации. За нарушение правового режима зон устанавливается юридическая ответственность в виде денежного штрафа или лишения свободы на срок от нескольких дней до одного года. Таким образом, с помощью зонирования в США стал устанавливаться конкретный правовой режим земельных участков в населенных пунктах, за нарушение которого предусматривалась юридическая ответственность.

В дальнейшем, помимо урбанистического зонирования (в городских населенных пунктах), стало развиваться сельскохозяйственное и экологическое зонирование.

Но в России, начиная с советского периода, зонирование территорий стало не самостоятельным способом установления правового режима земель, а, как правило, дополнительным по отношению к делению земель на категории. Действующее законодательство предусматривает в основном зонирование территорий для дифференциации правового режима земель отдельных категорий, например: населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и др.; а также для установления специальных правовых режимов определенных территорий в целях выполнения специальных функций (охранных, экологических и др.) в виде зон с особыми условиями использования.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к Определенной категории И разрешенного использования в соответствии с Зонированием территорий И требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1).

В настоящее время отсутствует общее правовое регулирование деятельности по зонированию территорий, как и единая законодательная терминология в данной сфере. В разных нормативных правовых актах, прежде всего в федеральных законах и законах субъектов РФ, термин "зонирование" применяется по отношению к разным объектам для достижения различных целей.

Например:

    - в ЗК РФ, как было показано выше, предусмотрено Зонирование территорий для уточнения правового режима земель без установления видов, оснований и порядка такого зонирования; - нормы ГрК РФ регулируют деятельность по Градостроительному зонированию территорий поселений, в результате которого в границах поселений устанавливаются Территориальные зоны с определенными видами Разрешенного использования земельных участков.

Вывод

В заключение необходимо сказать о том, что острота, сложность и комплексность вопросов зонирования территорий требуют осторожно подходить к правовой регламентации соответствующих отношений. Однако это обстоятельство не должно расцениваться как оправдание "законодательного долгостроя". От того, насколько оперативно и грамотно в РФ будут внедрены современные подходы к определению правового режима земель, прямо зависит проблема формирования цивилизованных механизмов управления земельными ресурсами. Мировая практика показывает, что на современном этапе лучше зонирования территорий нет способа обеспечить рациональное использование и охрану земель.

Список используемой литературы

    1. Краков О. И. Земельное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юристъ, 2006. С. 64. 2. Сулин М. А. "Землеустройство" 2009 г. 3. Подробнее о градостроительном зонировании см. гл. 18 настоящего учебника. 4. Подробнее см.: Галятин М. /О. Зонирование - способ правового регулирования земельных отношений в США // Правоведение. 1983. № 6. С. 86-90.

Похожие статьи




Зонирование территорий

Предыдущая | Следующая