Способ валового рентного мультипликатора (ВРМ) - Анализ рынка земельных участков
Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:
- 1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка. 2. Определить отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок. 3. Найти стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночного рентного дохода от него на ВРМ (табл. 23).
Таблица 1. Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ
№ участка |
Рыночная цена Продажи, тыс. Руб. |
Фактический или Потенциальный Валовой доход, Тыс. руб. |
Валовой рентный Мультипликатор |
1 |
54,0 |
12,0 |
4,5 =(54 : 12) |
2 |
72,0 |
18,0 |
4 =(72 : 12) |
3 |
40,0 |
8,0 |
5 = (40 : 8) |
Оцениваемый |
67,5 =(15-4,5) |
15 |
4,5 =(5 + 4 + 4,5) : 3 |
ВРМ не корректирует на различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками
Так как они учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Надо только
Более точно подобрать аналоги для сравнения. Но в то же время данный метод не учитывает возможные различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.
Метод переноса или соотнесения - реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями - земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения базового участка для данного района (табл. 24).
Таблица 2. Расчеты коэффициента по методу переноса
№ района |
Общая стоимость застроенного участка, Тыс. руб. |
Средняя стоимость земли, Тыс. руб. |
Отношение стоимости земли к общей стоимости Участка |
1 |
80,0 |
16,0 |
0,200 |
2 |
90,0 |
20,0 |
0,222 |
3 |
120,0 |
30,0 |
0,250 |
Так, если в оцениваемом районе объект собственности продан за 200 тыс. руб., то стоимость земли будет: 200,0 Ч 0,224 = 44,8 тыс. руб.,
Где 0,224 - среднее значение коэффициента в табл. 24.
Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение
Для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.
Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
.Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.
Пример. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. р.
Сначала рассчитаем долю стоимости улучшений в ценах продаж:
№ продажи |
Цена продажи Земельного участка с постройками, тыс. р. |
Стоимость Построек, Тыс. р. |
Доля улучшений в стоимости объекта |
1 |
1200 |
900 |
0, 9 / 1, 2 = 0, 75 |
2 |
900 |
650 |
0, 72 |
3 |
1100 |
800 |
0, 73 |
Итого Типичная для рынка Доля улучшений в стоимости Объекта |
0,73 |
Следовательно, доля земельного участка в цене продажи в среднем составит: 27 % : 1,0- 0,73 = 0,27.
Можно предположить, что участок, аналогичный оцениваемому, продан за 1250 х 0,27=337,5 тыс. р. После проведения корректировок на различия с объектом оценки определяется стоимость оцениваемого земельного участка. недвижимость стоимость земельный мультипликатор
Задача 13. Предприниматель полагает, что сможет купить через три года дом за 1500 тыс. д. е.
Какая стартовая цена, оплаченная сегодня, позволит ему накопить сумму, необходимую для покупки дома, исходя из 15% ставки банка.
Задача 36. Ипотечный кредит в 800 тыс. д. е. предусматривает периодическую выплату только процентов за его использование. Вместе с тем, по условиям договора основная сумма кредита погашается единовременно через 8 лет с момента его оформления. Заемщик, физическое лицо, открывает в коммерческом банке специальный счет для накопления средств с целью погашения размера кредита через 8 лет. На средства, накапливаемые в банке, т. е. на денежные остатки фонда ежегодно отчисляются кредиты из расчета 10% годовых.
Требуется рассчитать, какую сумму должен ежегодно вносить заемщик в фонд погашения основной части кредита.
Похожие статьи
-
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих...
-
Определение ставки дисконта. - Анализ рынка земельных участков
Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков. При определении размеров индивидуальных...
-
Насущные проблемы - Анализ рынка земельных участков
Анализ земельного рынка отчетливо показывает, что этой отрасли требуются масштабные преобразования. Прежде всего, необходима выверенная и...
-
Анализ рынка земельных участков - Анализ рынка земельных участков
Специалисты прогнозируют, что уже в ближайшее время значительно возрастет количество площадей, у которых поменяется собственник или арендатор. Одной из...
-
Рынок недвижимости зависит от множества факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, в т. ч....
-
Научно-методическое положение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Методические указания по государственной кадастровой оценке...
-
На данный момент финансовое положение требует от муниципальных образований поиска новых методов и подходов увеличения доходов нашего бюджета, а также...
-
Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе, как и в большинстве регионов России является рынок жилой...
-
Регулирование земельных отношений, проведение анализа и оценки стоимости недвижимости происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее...
-
До вступления в действие Закона о дачной амнистии легализовать незаконные постройки можно было только через суд, поскольку согласно п. 3 ст. 222...
-
Земельный Кодекс предусматривает 7 категорий земель: ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - землями сельскохозяйственного назначения признаются земли,...
-
Земельные ресурсы - вид природных ресурсов, которые характеризуются территорией, качеством почв, климатом, рельефом и т. д. Земельные ресурсы - это...
-
Характеристика рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа В Ханты-Мансийском автономном округе рынок недвижимости развивается хорошо....
-
Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков 1-10 видов разрешенного использования осуществляются с использованием специального...
-
Изменения также коснулись порядка приобретения в собственность земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования. Статья 1 Федерального...
-
Для анализа структуры земельных угодий строится таблица 2.2., в которой предусмотрены состав и структура земельных угодий в ОАО "Межозерный край"....
-
Оформить земельный участок под самовольной постройкой довольно сложно. Можно назвать два способа. Первый способ предполагает наличие у лица,...
-
Характеристика участка Состав Возраст, лет Бонитет Тип леса Полнота Запас на га, м3 Площадь, га Подрост, тыс. шт. 7Б3С 75 3 ЧВ (В3) 0,6 150 2,5 - Доход...
-
Объекты оценки относятся к рынку нежилой недвижимости, сегменту земельных участков, предназначенных для размещения гаражей. Наиболее близким сегментом к...
-
Процедуры межевания земельного участка - Право собственности на земельный участок
Подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание земель) Осуществляются в прежнем порядке в соответствии с...
-
Не смотря на то, что сахаристый сок можно получать от многих древесных растений, в нашей стране основным его источником является береза. Принимая это во...
-
Упрощенный порядок для регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства,...
-
В результате выполнения работ по создания комплексного геоинформационного проекта для оценки состояния земельных ресурсов на территории города...
-
Распределение земельного фонда района по категориям Земельным законодательством Российской Федерации установлено разделение всех земель на определенные...
-
Анализ рынка - Развитие пчеловодства
В настоящее время, в условиях формирования рыночных отношений, очень большое количество пасек оказались низко продуктивными. Их доходы не могут покрыть...
-
Дипломный проект на тему "Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов"...
-
Птичник на 22 тысячи голов цыплят-бройлеров в возрасте 61-160 дней. Живая масса молодняка - 1,4 кг. Район - Слуцк. Строительный материал стен - кирпич....
-
Земельные ресурсы представляют особый объект социально-экономических и общественно-политических отношений, что, в свою очередь, диктует необходимость...
-
Состояние и структура земельных ресурсов Все земли Российской Федерации составляют единый государственный земельный фонд. В соответствии с Конституцией...
-
Земельные массивы подразделений по площади, составу земельных угодий и качеству земель должны наилучшим образом соответствовать внутрихозяйственной...
-
Анализ обоснования землеустройства - Анализ технико-экономического обоснования землеустройства
Предоставление сельскохозяйственных земель предприятиям и оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируются вступившим в силу с февраля 2003...
-
Для организационно экономической оценки был выбран сорт с наибольшим коэффициентом размножения (6). Были учтены процент укореняемости и приживаемости...
-
Формирование землепользования К(Ф)Х Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющим...
-
Способы оценки питательности кормов постоянно совершенствуются по мере накопления знаний об их составе, о физиологии питания животных. Впервые оценка...
-
В этой главе нами было произведено образование землепользования несельскохозяйственного объекта - льнокомбинат. Несельскохозяйственный объект - здания,...
-
Местоположение. Социально-экономическая и территориальная характеристика. Населенный пункт - Усьва расположен на севере Пермского края, в112 км к северу...
-
Для определения причин отклонения валового сбора продукции исчисляют показатель валового выхода продукции с фактической площади при плановой (или...
-
На валовой сбор продукции растениеводства оказывают влияние два фактора: 1. Размер посевных площадей - который зависит от специализации хозяйства,...
-
Введение, Земельная реформа - Развитие российского и мирового сельского хозяйств
Сельское хозяйство - одна из системообразующих отраслей экономики любой страны. Вне зависимости от почвенно-климатических условий даже самые развитые...
-
Анализ территории самовольно занятых земель г. Улан-Удэ Основной проблемой, связанной с развитием застроенных территорий г. Улан-Удэ, является...
Способ валового рентного мультипликатора (ВРМ) - Анализ рынка земельных участков