ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ СХЕМ ЗОНИРОВАНИЯ - Зонирование территорий населенных пунктов

Схема зонирования территории городского и иного поселения (далее - схема) представляет собой документ, устанавливающий состав, содержание и границы действия зональных требований к регламентации градостроительной деятельности.

Схема разрабатывается в составе или на основе генерального плана города, иного поселения на территорию в пределах установленной черты каждого из них. Для городов с численностью населения 50 тыс. жителей и более схема может разрабатываться на часть территории города в составе проекта планирования. В этом случае зонирование территории детализируется при сохранении преемственности с ранее разработанной в генеральном плане схемой.

Схема, разработанная в составе генерального плана, после его утверждения соответствующим органом местного самоуправления приобретает статус утвержденной градостроительной документации, обязательной для исполнения на данной территории всеми юридическими и физическими лицами.

Схема, разработанная на основе генерального плана, после ее утверждения в установленном порядке также приобретает статус утвержденной градостроительной документации, а в составе утвержденных Правил застройки города (иного поселения) она приобретает статус нормативного правового акта органов местного самоуправления.

Основными этапами разработки схемы являются:

Сбор и анализ исходной информации;

Предварительное решение зонирования;

Согласование и утверждение схемы (рис.1).

этапы разработки, согласования и утверждения схемы зонирования

Рисунок 1 - Этапы разработки, согласования и утверждения схемы зонирования

Материалы, полученные по итогам аналитического этапа разработки схемы, должны содержать:

Перечень видов использования территории, которые должны осуществляться в поселении, и расчет потребности в территории, необходимой для их осуществления;

Результаты оценки территории по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории по видам среды, необходимой для осуществления заданной функции;

Результаты оценки обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции;

Результаты оценки нарушенности состояния природной и историко-культурной среды внешними воздействиями и потребность в мерах средозащиты.

В состав работ аналитического этапа выполнения схемы должны входить:

Установление фактической обеспеченности градостроительной документацией и нормативными документами;

Анализ содержания имеющихся градостроительной документации и градостроительных нормативных документов;

Определение проблемных и прогнозных параметров генерального плана (концепции генерального плана, эскизного планировочного решения генплана);

Определение необходимых данных по границам элементов структурно-планировочной организации территории города.

Из градостроительной документации для целей разработки схемы необходимы: проект городской (поселковой) черты, генеральный план (проект актуализации генерального плана) города, иного поселения; концепция генерального плана развития города, проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки отдельных частей города, историко-археологический опорный план и др.

Из нормативных правовых и нормативно-технических документов необходимо анализировать такие, которые составляют нормативную базу решения следующих вопросов:

Разработка, согласование и утверждение градостроительной документации;

Предоставление земельных участков для строительства;

Выдача разрешений на строительство;

Отчуждение объектов недвижимости;

Порядок охраны и использования памятников истории и культуры;

Развитие рынка городской недвижимости и др.

Анализ содержания имеющейся градостроительной документации должен заключаться в установлении:

Характеристик территории и недвижимости в структуре генерального плана города, определяющих возможности их использования;

Функционального, строительного и иного зонирования территорий города;

Состояния и целевого назначения градостроительных объектов различного правового статуса с характеристиками потребительских качеств среды;

Состава и видов предусматриваемых градостроительных изменений по планировочно установленным зонам, кварталам, районам.

К проблемным и прогнозным параметрам, определяемым в генеральном плане (концепции генерального плана, эскизном планировочном решении генплана), относятся:

Данные о тенденциях и приоритетах:

Социального развития города и его отдельных частей (обслуживание, жилищное строительство);

Демографического развития города и его отдельных частей (численность и структура населения);

Экономического развития города и его отдельных частей по основным отраслям; проблемные территории по строительным, экологическим, природным и техногенным условиям;

Установленные ограничения на градостроительное освоение территории.

Сведения о границах элементов структурно-планировочной организации территории города должны содержать:

Схему красных линий застройки;

Границы территориальных (функциональных зон);

Установленные границы земельных участков;

Другие линии регулирования градостроительной деятельности.

По итогам аналитического этапа разрабатывается концепция зонирования территории города, иного поселения, неотъемлемыми частями которой являются:

Определение состава и положения зон ограничений градостроительной деятельности на территории поселения-составление карты ограничений;

Определение состава и положения территориальных (функциональных) зон;

Соотнесение территориальных (функциональных) зон с зонами ограничений градостроительной деятельности;

Тенденции градостроительного развития территорий;

Планируемые и осуществляемые градостроительные изменения.

Этап предварительного решения зонирования связан с разграничением территории города, иного поселения, части города на зоны с установлением по ним усредненных зональных требований к осуществлению градостроительной деятельности.

Границы зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.

При этом зонирование производится параллельно по следующим видам:

Функциональному назначению территорий;

Характеру и степени их освоенности;

Развитию транспортной, инженерной и социальной инфраструктур;

Поддержанию качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды.

Зонирование производится в следующей последовательности: первым - зонирование территорий по их функциональному назначению, которое является базовым, вторым - зонирование территорий по характеру и степени их освоенности, затем - остальные виды зонирования.

В заключение путем взаимного наложения указанных видов зон выделяются интегрированные зоны. Соответственно для этих зон устанавливаются интегрированные зональные градостроительные требования к использованию территорий города, иного поселения. Установленные градостроительные требования распространяются на все расположенные в каждой из таких зон объекты недвижимости (земельные участки, здания и сооружения).

Этап согласования и утверждения схемы осуществляется последовательно в два приема. Сначала организуются обсуждение и согласование материалов предварительного решения зонирования, а также завершение разработки схемы с учетом полученных замечаний и предложений.

Затем разработанные материалы апробируются у заказчика.

В согласовании предварительного решения зонирования участвуют: органы местного самоуправления, органы государственной власти в вопросах, затрагивающих интересы других муниципальных образований, субъектов Российской Федерации.

Разрабатываемую на завершающем этапе схему зонирования территории малого города, части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого среднего города рекомендуется представлять в детально проработанном виде в расчете на включение ее в правила застройки.

Градостроительный землепользование городской территория

Похожие статьи




ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ СХЕМ ЗОНИРОВАНИЯ - Зонирование территорий населенных пунктов

Предыдущая | Следующая