Определение кадастровой стоимости земли, Расчет базовой постоянной величины - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области

Расчет базовой постоянной величины

Базовая постоянная величина или цена балла определяется на основе стоимости земли в квартале и его коэффициенту относительной ценности.

Статистическая составляющая включает в себя обширный анализ рынка земли, если нет возможности получить исходной информации в объеме - пять сделок на квартал, то расчет базовой величины ведется по имеющемуся количеству сделок:

БПВ = РЦз / Q, (4)

Где БПВ - базовая постоянная величина по кварталу;

РЦз - рыночная цена земли кадастрового квартала;

Q - коэффициент относительной ценности земли квартала.

При определении рыночной цены земли на территории города Тутаев Ярославской области анализу подвергается рынок квартир по кадастровым кварталам 150, 155, 156 и 160. Число сделок купли-продажи не велик - их 12. Как сообщает Тутаевский филиал учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о сделках купли-продажи земельных участков и иной недвижимости не может быть предоставлена, так как регистрация данных сделок началась с 8 сентября 2000 года. Поэтому все 12 сделок были совершены в 2000 году.

Таблица 7

Расчет базовой постоянной величины

№ сделки

Рыночная цена

Площадь, м2

Рыночная цена, руб./ м2

Цена земли, руб./ м2

Долларов

Рублей

1

3200

89600

33,0

2715,1515

654,7515

654,7515

2

3500

98000

36,0

2722,2222

661,8222

661,8222

3

2500

70000

30,1

2325,5814

265,1814

265,1814

4

4800

134400

50,8

2645,6693

585,2693

585,2693

5

3500

98000

32,4

3024,6914

964,2914

964,2914

6

2000

56000

30,0

1866,6667

-193,7333

-

7

3571

100000

50,0

2000,0000

-60,4000

-

8

4600

128800

53,0

2430,1886

369,7887

369,7887

9

4300

120400

55,0

2189,0909

128,6909

128,6909

10

2500

70000

32,0

2187,5000

127,1000

127,1000

11

4643

130000

51,0

2549,0196

488,6196

488,6196

12

5000

140000

64,0

2187,5000

127,1000

127,1000

Сумма

44114

1235200

517,3

28843,2816

4148,4816

4372,6150

Средн.

3676,1904

102933,3333

43,1083

2403,6068

343,2068

437,2615

При определении базовой постоянной величины необходимо иметь информацию о восстановительной стоимости зданий и процент их износа. Процент износа составляет 0,85 , а восстановительная стоимость найдена как среднее из имеющихся данных (1100+4450+1722)/3=2424 рублей, следовательно, стоимость зданий с учетом износа равна: 2424*0,85=2060,40 рублей. Отсюда, цена земли равна разности стоимости зданий с учетом износа и рыночной цены земли по сделкам.

Чтобы найти средневзвешенную рыночную цену земли, сначала необходимо найти цену методом медианы. Для этого разместим цены в порядке возрастания - от минимальной к максимальной (отрицательные значения отбрасываем):

    127,1000 127,1000 128,6909 265,1814 369,7887 488,6196 585,2693 654,7515 661,8222 964,2914

Посередине этого ряда находятся два числа, поэтому найдем среднее из них: (369,7887+488,6196)/2=429,2041. Отсюда средневзвешенная цена земли будет равна : (429,2041+437,2615)/2=433,2328=433,23 рублей.

Относительная ценность кварталов 150, 155, 156 и 160 равна соответственно 0,52; 0,61; 0,57 и 0,56. Следовательно, средний коэффициент относительной ценности равен 0,56. Отсюда базовая постоянная величина равна:

БПВ=433,23 / 0,56=773,62.

Похожие статьи




Определение кадастровой стоимости земли, Расчет базовой постоянной величины - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области

Предыдущая | Следующая