Анализ целесообразности использования земель по различному функциональному использованию - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области

В основу данных исследований положены результаты кадастровой оценки земель города Тутаева. Результатом оценки является стоимость кадастровых кварталов по 13 видам функционального использования, то есть для каждого квартала рассчитана стоимость земель с учетом будущего изменения их целевого использования. Окончательная стоимость кадастровых кварталов по их фактическому использованию представлена в таблице 9.

Однако в городе Тутаеве имеются многофункциональные кварталы, которым нельзя присвоить только одну стоимость, характерную для объекта, находящегося внутри квартала и занимающего наибольшую площадь.

Целью данного анализа является выявление и целесообразность использования многофункциональных кадастровых кварталов, пригодных под многоэтажную и индивидуальную (малоэтажную) застройку. То есть необходимо проследить пути возможного развития города. Поэтому для данных многофункциональных кварталов, по поводу использования земель которых возникают спорные вопросы, определен вид фактического и возможного использования под застройку, а также их стоимость - фактическая и возможная.

Для удобства анализа все многофункциональные кадастровые кварталы занесены в таблицу 10, где стоимость земель по виду фактического функционального использования показана жирным шрифтом, а возможного использования - курсивом. Цены указаны с учетом коэффициента исторической ценности территории.

Таблица 10

Расчет стоимости многофункциональных кадастровых кварталов с учетом исторического фактора

КК

К ист.

МЖС

ИЖС

Сады

Гаражи

Образ. Здр.

Промышл.

Рекреация

Сельскох.

Гор. леса

Прочие

10

1,10

15,40

282,69

20,63

43

1,00

134,50

159,68

15,97

33,47

48

1,05

75,55

-15,65

49

1,00

179,63

16,56

50

1,00

129,00

159,68

203,31

51

1,00

73,18

2,59

35,51

52

1,05

103,82

139,71

9,42

78,71

23,94

53

1,00

79,84

-3,02

47,35

54

1,00

48,20

79,84

4,41

39,45

21,62

55

1,00

46,57

-10,77

-15,78

-3,76

60

1,00

132,88

18,13

61

1,00

37,55

86,49

1,21

23,67

14,21

103

1,10

97,16

99,40

108

1,00

112,44

19,37

109

1,00

86,15

7,76

138

1,00

146,99

77,86

246,17

8,55

11,84

139

1,00

183,36

102,58

146

1,00

216,61

148,84

22,64

71,02

149

1,00

139,25

19,27

15,78

30,44

157

1,00

139,25

157,56

8,73

11,84

162

1,00

154,72

72,02

29,99

51,29

166

1,00

73,18

-7,21

167

1,00

85,10

73,18

-5,60

-15,78

168

1,00

119,98

126,41

-22,90

-59,18

169

1,00

133,06

-24,45

-63,13

170

1,00

22,87

46,57

-23,10

-39,45

171

1,00

24,72

139,72

-26,38

27,62

16,64

172

1,00

15,42

11,25

В таблице 10 имеются отрицательные значения стоимости земель, что, несомненно, не может быть. Объяснить данный факт можно следующим образом. Например, в кадастровом квартале 55 имеются земли промышленности, транспорта, сельскохозяйственные угодья, земли городских лесов и кладбище (прочие земли). Отрицательные значения для земель сельскохозяйственного использования -10,77 , для городских лесов -15,78 и для прочих земель -3,76 показывают, что:

Во-первых, данные земли нецелесообразно использовать по указанным видам использования, при этом наблюдается закономерность: чем меньше стоимость земель (в данном случае городских лесов), тем больше убытков приносят данные земли бюджету города;

Во - вторых, отрицательное значение стоимости земель в данном кадастровом квартале получаются в результате влияния большого количества негативных факторов, учитываемых при оценке земель со знаком "минус".

В таблице 11 для примера показаны факторы, учитываемые для земель сельскохозяйственного использования у кадастрового квартала 55, так как земли используются в данных (сельскохозяйственных) целях временно и их основное назначение - для будущей застройки.

Таблица 11

Расчет коэффициента относительной ценности кадастрового квартала по оценочным показателям

Земли сельскохозяйственного использования с/х предприятий, К(Ф)Х

Вес

55

Наличие на территории КК, мест с глубиной залегания грунтовых вод менее 2 м от поверхности

0,0212

-1

Наличие заболоченных мест на территории КК

0,016

-0,2

Уровень загрязнения почвы на территории КК

0,0524

-0,4

Уровень загрязнения почвенных вод на территории КК

0,0361

-0,4

Уровень загрязнения воздуха на территории КК от точечных промышленных источников

0,045

-0,4

Наличие устойчивого приема телевизионного и радио сигналов на территории КК

0,0089

1

Наличие централизованных сетей энергоснабжения на территории КК

0,0197

1

Возможность подъезда крупнотоннажного автотранспорта (более 10 т) к территории КК

0,026

1

Влияние магистралей основных направлений на территорию КК

0,0084

0,18

Нахождение всего квартала или его части в радиусе влияния санитарно-защитных зон

0,0129

-0,4

Наличие возможности изменения целевого назначения (перепрофилирования) земельных участков на территории КК

0,0474

-0,5

Наличие малоиспользуемых, свободных и резервных участков на территории КК

0,0203

1

Наличие на территории КК малопривлекательного промышленного объекта (открытые очистные сооружения и т. п.)

0,0064

-1

Коэффициент относительной ценности

Итого

-0,04

Наиболее эффективно в данном случае отдать часть сельскохозяйственных угодий, если они требуются промышленным предприятиям либо же для других целей. В таблице 12 отрицательные значения стоимости кадастровых кварталов изменены. Но так как нулю стоимость не может быть равна, поэтому условно принята как минимально положительная, то есть 0,01.

Таблица 12

Расчет кадастровой стоимости многофункциональных кварталов с учетом исторического фактора

КК

К ист.

МЖС

ИЖС

Сады

Гаражи

Образ. Здр.

Промышл.

Рекреация

Сельскох.

Гор. леса

Прочие

10

1,10

15,40

282,69

20,63

43

1,00

134,50

159,68

15,97

33,47

48

1,05

75,55

0,01

49

1,00

179,63

16,56

50

1,00

129,00

159,68

203,31

51

1,00

73,18

2,59

35,51

52

1,05

103,82

139,71

9,42

78,71

23,94

53

1,00

79,84

0,01

47,35

54

1,00

48,20

79,84

4,41

39,45

21,62

55

1,00

46,57

0,01

0,01

0,01

60

1,00

132,88

18,13

61

1,00

37,55

86,49

1,21

23,67

14,21

103

1,10

97,16

99,40

108

1,00

112,44

19,37

109

1,00

86,15

7,76

138

1,00

146,99

77,86

246,17

8,55

11,84

139

1,00

183,36

102,58

146

1,00

216,61

148,84

22,64

71,02

149

1,00

139,25

19,27

15,78

30,44

157

1,00

139,25

157,56

8,73

11,84

162

1,00

154,72

72,02

29,99

51,29

166

1,00

73,18

0,01

167

1,00

85,10

73,18

0,01

0,01

168

1,00

119,98

126,41

0,01

0,01

169

1,00

133,06

0,01

0,01

170

1,00

22,87

46,57

0,01

0,01

171

1,00

24,72

139,72

0,01

27,62

16,64

172

1,00

15,42

11,25

Земли любого города должны использоваться под застройку - это их прямое предназначение. Поэтому целью данного анализа является выявить резервные земли и земли, пригодные для будущей застройки. В таблице 12 курсивом указана стоимость кварталов, если они будут использованы под многоэтажную и малоэтажную застройку. Так, дальнейшее развитие города Тутаева представляется возможным в следующих кварталах: 10, 43, 48, 52, 54, 61, 138, 139, 149, 157, 162, 167 и 171.

Таким образом, пересмотрев возможность изменения существующего целевого использования данных кварталов, можно прийти к выводу, что в данном городе существуют пути расширения, дальнейшего развития растущего города.

В таблице 13 указана кадастровая стоимость каждого квартала, а в таблице 14 данные кварталы объединены в интервалы. Число интервалов и их размер определен с помощью приемов математической статистики.

Вариационный размах:

R = ХMax - XMin (7)

R= 471,91-9,32=462,59

Где ХMax - максимальное значение признака;

XMin - минимальное значение признака;

Число равных интервалов:

К = 1 + 3,31* lg n (8)

Где n - объем выборки (количество кадастровых кварталов);

K= 1+3,31*lg124=8

Размер интервала (шаг):

H = R / K (9)

H=462,59/8=57,82

Таблица 13

Стоимость кадастровых кварталов города Тутаева

Квартал

КС, руб./м2

Квартал

КС, руб./м2

Квартал

КС, руб./м2

1

116,69

44

123,78

126

127,46

2

122,49

45

123,82

127

122,21

3

164,06

46

143,36

128

140,82

4

172,16

47

116,00

129

153,76

5

132,01

48

22,67

130

151,12

7

139,99

49

114,40

131

109,68

8

156,33

50

159,49

132

102,93

9

156,43

51

36,46

133

78,05

285,76

52

64,69

134

84,75

10

150,61

53

44,38

135

83,45

11

160,35

54

15,79

136

108,03

12

159,37

55

9,32

137

108,03

13

158,76

57

117,58

138

44,36

14

146,52

58

12,82

139

167,20

16

111,72

60

104,19

140

135,03

17

118,54

61

15,78

141

161,03

18

167,11

98

11,76

142

146,77

19

169,21

101

146,37

143

154,37

20

187,52

103

97,38

144

317,87

21

260,91

104

102,88

145

394,55

22

172,81

105

116,92

146

127,43

23

181,61

106

136,88

147

363,60

24

170,56

107

117,98

149

21,54

25

169,14

108

93,83

150

402,28

26

158,26

109

70,47

151

471,91

27

161,85

110

79,52

152

456,44

28

147,09

111

75,70

154

317,18

29

119,59

112

102,94

155

471,91

30

116,79

113

102,03

156

440,96

31

155,39

114

108,97

157

113,22

32

139,03

115

136,25

159

224,35

33

123,23

116

136,65

160

433,23

34

108,95

117

119,64

161

259,78

35

114,98

118

123,43

162

38,45

36

116,27

119

107,58

166

65,86

37

122,14

120

109,31

167

32,94

38

112,88

121

128,31

168

101,13

39

115,13

122

125,07

169

66,54

40

113,89

123

104,45

170

27,90

41

113,31

124

130,36

171

40,14

42

115,13

125

150,61

172

14,59

43

77,14

Таблица 14

Группировка кадастровых кварталов по стоимости земли

№ п/п

Группы

Площадь, га

Число кварталов

Кварталы

1

9,32 - 67,14

1380

18

48, 51, 52, 53, 54, 55, 58, 61, 98, 138, 149, 162, 166, 167, 169, 170, 171, 172.

2

67,15 - 124,96

845

47

1, 2, 16, 17, 29, 30, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 49, 57, 60, 103, 104, 105, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 117, 118, 119, 120, 123, 127, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 157, 168.

3

124,96 - 182,78

195

44

3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 31, 32, 46, 47, 50, 101, 106, 107, 115, 116, 121, 122, 124, 125, 126, 128, 129, 130, 139, 140, 141, 142, 143, 146.

4

182,79 - 240,60

11

2

20, 159.

5

240,61 - 298,42

14

3

9а, 21, 161.

6

298,43 - 356,24

40

2

144, 154.

7

356,25 - 414,06

54

3

145, 147, 150 .

8

414,07 - 471,91

82

5

151, 152, 155, 156, 160.

Итого:

-

2621

124

-

Похожие статьи




Анализ целесообразности использования земель по различному функциональному использованию - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области

Предыдущая | Следующая