Анализ целесообразности использования земель по различному функциональному использованию - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области
В основу данных исследований положены результаты кадастровой оценки земель города Тутаева. Результатом оценки является стоимость кадастровых кварталов по 13 видам функционального использования, то есть для каждого квартала рассчитана стоимость земель с учетом будущего изменения их целевого использования. Окончательная стоимость кадастровых кварталов по их фактическому использованию представлена в таблице 9.
Однако в городе Тутаеве имеются многофункциональные кварталы, которым нельзя присвоить только одну стоимость, характерную для объекта, находящегося внутри квартала и занимающего наибольшую площадь.
Целью данного анализа является выявление и целесообразность использования многофункциональных кадастровых кварталов, пригодных под многоэтажную и индивидуальную (малоэтажную) застройку. То есть необходимо проследить пути возможного развития города. Поэтому для данных многофункциональных кварталов, по поводу использования земель которых возникают спорные вопросы, определен вид фактического и возможного использования под застройку, а также их стоимость - фактическая и возможная.
Для удобства анализа все многофункциональные кадастровые кварталы занесены в таблицу 10, где стоимость земель по виду фактического функционального использования показана жирным шрифтом, а возможного использования - курсивом. Цены указаны с учетом коэффициента исторической ценности территории.
Таблица 10
Расчет стоимости многофункциональных кадастровых кварталов с учетом исторического фактора
КК |
К ист. |
МЖС |
ИЖС |
Сады |
Гаражи |
Образ. Здр. |
Промышл. |
Рекреация |
Сельскох. |
Гор. леса |
Прочие |
10 |
1,10 |
15,40 |
282,69 |
20,63 | |||||||
43 |
1,00 |
134,50 |
159,68 |
15,97 |
33,47 | ||||||
48 |
1,05 |
75,55 |
-15,65 | ||||||||
49 |
1,00 |
179,63 |
16,56 | ||||||||
50 |
1,00 |
129,00 |
159,68 |
203,31 | |||||||
51 |
1,00 |
73,18 |
2,59 |
35,51 | |||||||
52 |
1,05 |
103,82 |
139,71 |
9,42 |
78,71 |
23,94 | |||||
53 |
1,00 |
79,84 |
-3,02 |
47,35 | |||||||
54 |
1,00 |
48,20 |
79,84 |
4,41 |
39,45 |
21,62 | |||||
55 |
1,00 |
46,57 |
-10,77 |
-15,78 |
-3,76 | ||||||
60 |
1,00 |
132,88 |
18,13 | ||||||||
61 |
1,00 |
37,55 |
86,49 |
1,21 |
23,67 |
14,21 | |||||
103 |
1,10 |
97,16 |
99,40 | ||||||||
108 |
1,00 |
112,44 |
19,37 | ||||||||
109 |
1,00 |
86,15 |
7,76 | ||||||||
138 |
1,00 |
146,99 |
77,86 |
246,17 |
8,55 |
11,84 | |||||
139 |
1,00 |
183,36 |
102,58 | ||||||||
146 |
1,00 |
216,61 |
148,84 |
22,64 |
71,02 | ||||||
149 |
1,00 |
139,25 |
19,27 |
15,78 |
30,44 | ||||||
157 |
1,00 |
139,25 |
157,56 |
8,73 |
11,84 | ||||||
162 |
1,00 |
154,72 |
72,02 |
29,99 |
51,29 | ||||||
166 |
1,00 |
73,18 |
-7,21 | ||||||||
167 |
1,00 |
85,10 |
73,18 |
-5,60 |
-15,78 | ||||||
168 |
1,00 |
119,98 |
126,41 |
-22,90 |
-59,18 | ||||||
169 |
1,00 |
133,06 |
-24,45 |
-63,13 | |||||||
170 |
1,00 |
22,87 |
46,57 |
-23,10 |
-39,45 | ||||||
171 |
1,00 |
24,72 |
139,72 |
-26,38 |
27,62 |
16,64 | |||||
172 |
1,00 |
15,42 |
11,25 |
В таблице 10 имеются отрицательные значения стоимости земель, что, несомненно, не может быть. Объяснить данный факт можно следующим образом. Например, в кадастровом квартале 55 имеются земли промышленности, транспорта, сельскохозяйственные угодья, земли городских лесов и кладбище (прочие земли). Отрицательные значения для земель сельскохозяйственного использования -10,77 , для городских лесов -15,78 и для прочих земель -3,76 показывают, что:
Во-первых, данные земли нецелесообразно использовать по указанным видам использования, при этом наблюдается закономерность: чем меньше стоимость земель (в данном случае городских лесов), тем больше убытков приносят данные земли бюджету города;
Во - вторых, отрицательное значение стоимости земель в данном кадастровом квартале получаются в результате влияния большого количества негативных факторов, учитываемых при оценке земель со знаком "минус".
В таблице 11 для примера показаны факторы, учитываемые для земель сельскохозяйственного использования у кадастрового квартала 55, так как земли используются в данных (сельскохозяйственных) целях временно и их основное назначение - для будущей застройки.
Таблица 11
Расчет коэффициента относительной ценности кадастрового квартала по оценочным показателям
Земли сельскохозяйственного использования с/х предприятий, К(Ф)Х |
Вес |
55 |
Наличие на территории КК, мест с глубиной залегания грунтовых вод менее 2 м от поверхности |
0,0212 |
-1 |
Наличие заболоченных мест на территории КК |
0,016 |
-0,2 |
Уровень загрязнения почвы на территории КК |
0,0524 |
-0,4 |
Уровень загрязнения почвенных вод на территории КК |
0,0361 |
-0,4 |
Уровень загрязнения воздуха на территории КК от точечных промышленных источников |
0,045 |
-0,4 |
Наличие устойчивого приема телевизионного и радио сигналов на территории КК |
0,0089 |
1 |
Наличие централизованных сетей энергоснабжения на территории КК |
0,0197 |
1 |
Возможность подъезда крупнотоннажного автотранспорта (более 10 т) к территории КК |
0,026 |
1 |
Влияние магистралей основных направлений на территорию КК |
0,0084 |
0,18 |
Нахождение всего квартала или его части в радиусе влияния санитарно-защитных зон |
0,0129 |
-0,4 |
Наличие возможности изменения целевого назначения (перепрофилирования) земельных участков на территории КК |
0,0474 |
-0,5 |
Наличие малоиспользуемых, свободных и резервных участков на территории КК |
0,0203 |
1 |
Наличие на территории КК малопривлекательного промышленного объекта (открытые очистные сооружения и т. п.) |
0,0064 |
-1 |
Коэффициент относительной ценности |
Итого |
-0,04 |
Наиболее эффективно в данном случае отдать часть сельскохозяйственных угодий, если они требуются промышленным предприятиям либо же для других целей. В таблице 12 отрицательные значения стоимости кадастровых кварталов изменены. Но так как нулю стоимость не может быть равна, поэтому условно принята как минимально положительная, то есть 0,01.
Таблица 12
Расчет кадастровой стоимости многофункциональных кварталов с учетом исторического фактора
КК |
К ист. |
МЖС |
ИЖС |
Сады |
Гаражи |
Образ. Здр. |
Промышл. |
Рекреация |
Сельскох. |
Гор. леса |
Прочие |
10 |
1,10 |
15,40 |
282,69 |
20,63 | |||||||
43 |
1,00 |
134,50 |
159,68 |
15,97 |
33,47 | ||||||
48 |
1,05 |
75,55 |
0,01 | ||||||||
49 |
1,00 |
179,63 |
16,56 | ||||||||
50 |
1,00 |
129,00 |
159,68 |
203,31 | |||||||
51 |
1,00 |
73,18 |
2,59 |
35,51 | |||||||
52 |
1,05 |
103,82 |
139,71 |
9,42 |
78,71 |
23,94 | |||||
53 |
1,00 |
79,84 |
0,01 |
47,35 | |||||||
54 |
1,00 |
48,20 |
79,84 |
4,41 |
39,45 |
21,62 | |||||
55 |
1,00 |
46,57 |
0,01 |
0,01 |
0,01 | ||||||
60 |
1,00 |
132,88 |
18,13 | ||||||||
61 |
1,00 |
37,55 |
86,49 |
1,21 |
23,67 |
14,21 | |||||
103 |
1,10 |
97,16 |
99,40 | ||||||||
108 |
1,00 |
112,44 |
19,37 | ||||||||
109 |
1,00 |
86,15 |
7,76 | ||||||||
138 |
1,00 |
146,99 |
77,86 |
246,17 |
8,55 |
11,84 | |||||
139 |
1,00 |
183,36 |
102,58 | ||||||||
146 |
1,00 |
216,61 |
148,84 |
22,64 |
71,02 | ||||||
149 |
1,00 |
139,25 |
19,27 |
15,78 |
30,44 | ||||||
157 |
1,00 |
139,25 |
157,56 |
8,73 |
11,84 | ||||||
162 |
1,00 |
154,72 |
72,02 |
29,99 |
51,29 | ||||||
166 |
1,00 |
73,18 |
0,01 | ||||||||
167 |
1,00 |
85,10 |
73,18 |
0,01 |
0,01 | ||||||
168 |
1,00 |
119,98 |
126,41 |
0,01 |
0,01 | ||||||
169 |
1,00 |
133,06 |
0,01 |
0,01 | |||||||
170 |
1,00 |
22,87 |
46,57 |
0,01 |
0,01 | ||||||
171 |
1,00 |
24,72 |
139,72 |
0,01 |
27,62 |
16,64 | |||||
172 |
1,00 |
15,42 |
11,25 |
Земли любого города должны использоваться под застройку - это их прямое предназначение. Поэтому целью данного анализа является выявить резервные земли и земли, пригодные для будущей застройки. В таблице 12 курсивом указана стоимость кварталов, если они будут использованы под многоэтажную и малоэтажную застройку. Так, дальнейшее развитие города Тутаева представляется возможным в следующих кварталах: 10, 43, 48, 52, 54, 61, 138, 139, 149, 157, 162, 167 и 171.
Таким образом, пересмотрев возможность изменения существующего целевого использования данных кварталов, можно прийти к выводу, что в данном городе существуют пути расширения, дальнейшего развития растущего города.
В таблице 13 указана кадастровая стоимость каждого квартала, а в таблице 14 данные кварталы объединены в интервалы. Число интервалов и их размер определен с помощью приемов математической статистики.
Вариационный размах:
R = ХMax - XMin (7)
R= 471,91-9,32=462,59
Где ХMax - максимальное значение признака;
XMin - минимальное значение признака;
Число равных интервалов:
К = 1 + 3,31* lg n (8)
Где n - объем выборки (количество кадастровых кварталов);
K= 1+3,31*lg124=8
Размер интервала (шаг):
H = R / K (9)
H=462,59/8=57,82
Таблица 13
Стоимость кадастровых кварталов города Тутаева
Квартал |
КС, руб./м2 |
Квартал |
КС, руб./м2 |
Квартал |
КС, руб./м2 |
1 |
116,69 |
44 |
123,78 |
126 |
127,46 |
2 |
122,49 |
45 |
123,82 |
127 |
122,21 |
3 |
164,06 |
46 |
143,36 |
128 |
140,82 |
4 |
172,16 |
47 |
116,00 |
129 |
153,76 |
5 |
132,01 |
48 |
22,67 |
130 |
151,12 |
7 |
139,99 |
49 |
114,40 |
131 |
109,68 |
8 |
156,33 |
50 |
159,49 |
132 |
102,93 |
9 |
156,43 |
51 |
36,46 |
133 |
78,05 |
9а |
285,76 |
52 |
64,69 |
134 |
84,75 |
10 |
150,61 |
53 |
44,38 |
135 |
83,45 |
11 |
160,35 |
54 |
15,79 |
136 |
108,03 |
12 |
159,37 |
55 |
9,32 |
137 |
108,03 |
13 |
158,76 |
57 |
117,58 |
138 |
44,36 |
14 |
146,52 |
58 |
12,82 |
139 |
167,20 |
16 |
111,72 |
60 |
104,19 |
140 |
135,03 |
17 |
118,54 |
61 |
15,78 |
141 |
161,03 |
18 |
167,11 |
98 |
11,76 |
142 |
146,77 |
19 |
169,21 |
101 |
146,37 |
143 |
154,37 |
20 |
187,52 |
103 |
97,38 |
144 |
317,87 |
21 |
260,91 |
104 |
102,88 |
145 |
394,55 |
22 |
172,81 |
105 |
116,92 |
146 |
127,43 |
23 |
181,61 |
106 |
136,88 |
147 |
363,60 |
24 |
170,56 |
107 |
117,98 |
149 |
21,54 |
25 |
169,14 |
108 |
93,83 |
150 |
402,28 |
26 |
158,26 |
109 |
70,47 |
151 |
471,91 |
27 |
161,85 |
110 |
79,52 |
152 |
456,44 |
28 |
147,09 |
111 |
75,70 |
154 |
317,18 |
29 |
119,59 |
112 |
102,94 |
155 |
471,91 |
30 |
116,79 |
113 |
102,03 |
156 |
440,96 |
31 |
155,39 |
114 |
108,97 |
157 |
113,22 |
32 |
139,03 |
115 |
136,25 |
159 |
224,35 |
33 |
123,23 |
116 |
136,65 |
160 |
433,23 |
34 |
108,95 |
117 |
119,64 |
161 |
259,78 |
35 |
114,98 |
118 |
123,43 |
162 |
38,45 |
36 |
116,27 |
119 |
107,58 |
166 |
65,86 |
37 |
122,14 |
120 |
109,31 |
167 |
32,94 |
38 |
112,88 |
121 |
128,31 |
168 |
101,13 |
39 |
115,13 |
122 |
125,07 |
169 |
66,54 |
40 |
113,89 |
123 |
104,45 |
170 |
27,90 |
41 |
113,31 |
124 |
130,36 |
171 |
40,14 |
42 |
115,13 |
125 |
150,61 |
172 |
14,59 |
43 |
77,14 |
Таблица 14
Группировка кадастровых кварталов по стоимости земли
№ п/п |
Группы |
Площадь, га |
Число кварталов |
Кварталы |
1 |
9,32 - 67,14 |
1380 |
18 |
48, 51, 52, 53, 54, 55, 58, 61, 98, 138, 149, 162, 166, 167, 169, 170, 171, 172. |
2 |
67,15 - 124,96 |
845 |
47 |
1, 2, 16, 17, 29, 30, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 49, 57, 60, 103, 104, 105, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 117, 118, 119, 120, 123, 127, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 157, 168. |
3 |
124,96 - 182,78 |
195 |
44 |
3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 31, 32, 46, 47, 50, 101, 106, 107, 115, 116, 121, 122, 124, 125, 126, 128, 129, 130, 139, 140, 141, 142, 143, 146. |
4 |
182,79 - 240,60 |
11 |
2 |
20, 159. |
5 |
240,61 - 298,42 |
14 |
3 |
9а, 21, 161. |
6 |
298,43 - 356,24 |
40 |
2 |
144, 154. |
7 |
356,25 - 414,06 |
54 |
3 |
145, 147, 150 . |
8 |
414,07 - 471,91 |
82 |
5 |
151, 152, 155, 156, 160. |
Итого: |
- |
2621 |
124 |
- |
Похожие статьи
-
Относительная ценность кадастрового квартала определяется суммированием весов оценочных показателей, влияющих на кадастровую стоимость данного...
-
Обработка анкет начинается с анализа правильности заполнения данного бумажного носителя. Отбрасываются анкеты, в которых более 20 процентов заполнено не...
-
Стоимость отдельного кадастрового квартала определяется по формуле: КСI = БПВ * КЦ * Q, (6) Где: КСI - кадастровая стоимость; БПВ - базовая постоянная...
-
Город Тутаев в пределах существующей черты занимает территорию общей площадью 2621 га. Всю территорию города можно разделить на две основные зоны:...
-
Целью оценки является заключение о виде и величине стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте (оценочной стоимости) на дату оценки в соответствии с...
-
ВВЕДЕНИЕ - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области
В настоящее время в Российской Федерации протекают достаточно трудные, не всегда безболезненные, но необходимые для государства и общества процессы...
-
Расчет коэффициента проводится в несколько этапов. Первый этап. Нахождение удельных весов видов функционального использования, методом парных сравнений....
-
Одним из факторов, влияющих на градостроительную ценность территории, является ее историческая, эстетическая и ландшафтная ценность, а также застройка,...
-
Общая планировочная структура Границы города проходят, в основном по землям сельскохозяйственного использования: пашне, пастбищам, а также по лесным...
-
Экономическая оценка земли как недвижимости является одним из самых важных вопросов в период становления и развития рынка недвижимости, а также рынка...
-
При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать общие и специальные данные, влияющие на стоимость земельного участка. Рыночный спрос....
-
Подготовительные работы Вся работа по определению кадастровой стоимости земель поселений начинается со сбора информации. Семантическая информация....
-
Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков 1-10 видов разрешенного использования осуществляются с использованием специального...
-
При оценке стоимости земельной недвижимости используется три основных метода: Доходный метод (метод капитализации доходов). Рыночный метод (метод...
-
Расчет базовой постоянной величины Базовая постоянная величина или цена балла определяется на основе стоимости земли в квартале и его коэффициенту...
-
Научно-методическое положение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Методические указания по государственной кадастровой оценке...
-
Общая площадь жилого фонда города Тутаева Ярославской области по состоянию на 1.01.2000. зарегистрирована 1364 га. Площадь по землями индивидуального...
-
Существующая сеть улиц обеспечивает транспортные и пешеходные связи в городе. В городе Тутаев на ул. 50-летия Победы расположен автовокзал. движение...
-
Тутаев - город областного подчинения, расположенный к северо-западу от Ярославля и является районным центром Тутаевского района. Он находится в 50 км от...
-
Историческая справка Город Тутаев расположен в Ярославской области. Ярославская область была образована 11 марта 1936 года. Во времена Киевской Руси эти...
-
Основы государственного земельного кадастра Согласно определению Федерального Закона "О государственном Земельном Кадастре" от 02.01.2000....
-
Торговая сеть города Тутаева Ярославской области развита достаточно хорошо и представлена магазинами, торговыми павильонами, киосками и другими...
-
В городе Тутаев находится целый комплекс объектов физической культуры и спорта. Это специализированный спортзал восточных единоборств, бассейн,...
-
Рынок недвижимости зависит от множества факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, в т. ч....
-
Общество с ограниченной ответственностью "Нива" является сельскохозяйственным предприятием, занимающимся растениеводством и животноводством. Осуществляет...
-
Объекты оценки относятся к рынку нежилой недвижимости, сегменту земельных участков, предназначенных для размещения гаражей. Наиболее близким сегментом к...
-
Рациональное использование земель как функция управления земельными ресурсами Объективной основой организации и осуществления управления земельными...
-
Распределение земельного фонда района по категориям Земельным законодательством Российской Федерации установлено разделение всех земель на определенные...
-
Дипломный проект на тему "Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов"...
-
Характеристика рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа В Ханты-Мансийском автономном округе рынок недвижимости развивается хорошо....
-
Природно-экономические условия области Вологодская область входит в состав Северо-Западного федерального округа. Область образована 23 сентября 1937 года...
-
"Земельные ресурсы характеризуются пространственной ограниченностью. Однако с экономической точки зрения ограниченность земли понятие относительное, -...
-
Полученные значения урожайности в таблицах 6а, 6б и 6в приложения могут быть использованы, если они определены с достаточной степенью надежности. Расчет...
-
Для анализа структуры земельных угодий строится таблица 2.2., в которой предусмотрены состав и структура земельных угодий в ОАО "Межозерный край"....
-
На данный момент финансовое положение требует от муниципальных образований поиска новых методов и подходов увеличения доходов нашего бюджета, а также...
-
Вывод, Список литературы - Особенности рационального использования земель в Вологодской области
РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ - обеспечение всеми землепользователями в процессе производства максимального эффекта в осуществлении целей...
-
Земельные ресурсы представляют особый объект социально-экономических и общественно-политических отношений, что, в свою очередь, диктует необходимость...
-
Мероприятия по улучшению рационального использования земельных ресурсов Рекультивация земель - комплекс работ, направленный на восстановление...
-
Согласно сведениям государственного земельного кадастра, представленным в статистическом наблюдении по форме в"-22-1, по состоянию на 01.01.2008г....
-
Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе, как и в большинстве регионов России является рынок жилой...
Анализ целесообразности использования земель по различному функциональному использованию - Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области