Правове регулювання застави земельних ділянок - Поняття та види земельних правовідносин

Застава земельної ділянки - це спосіб забезпечення виконання зобов'язань.

Відповідно до ст. 572 ЦК України, "в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави). " "Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи" (ч. 1 ст. 575 ЦК України).

У заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності, але тільки ті з них, які можуть бути відчужені і на які відповідно до законодавства може бути звернене стягнення. Другою умовою є те, що земельна ділянка має бути сформована у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності (ст. 5 ЗУ "Про іпотеку" від 05.06.2003).

Земельні ділянки, які перебувають у громадян та юридичхних осіб на праві власності або оренди, за згодою власника можуть бути передані в заставу для забезпечення кредитних організацій.

Як речові права емфітевзис та суперфіцій можуть передаватися в заставу так само як речі.

Положення коментованої статті не поширюються на відносини податкової застави, що врегульовані спеціальними нормами ст. 8 ЗУ "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами".

Правило, закріплене у ч. 2 ст. 133 ЗК, з необхідністю випливає із загальних правил про здійснення права спільної власності (згода всіх власників).

Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її в натурі (на місцевості). Це положення кореспондує нормі ст. 5 ЗУ "Про іпотеку" від 05.06.2003, відповідно до якої "предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов... нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом ".

ЗКУ передбачив неможливість передачі в іпотеку, а так само подальше відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення іншим суб'єктам, окрім тих, що мають статус банків відповідно до ЗУ "Про банки і банківську діяльність" від 07.12.2000. Аналогічні правила встановлені щодо емфітевзису.

Обмеження не поширюється на суперфіцій, який, в принципі, також може встановлюватися щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення (щодо несільськогосподарських угідь, щодо ділянок для садівництва із садибною забудовою тощо).

Щодо можливості передачі в заставу права оренди див. коментар до ч. 4 ст. 93 ЗКУ. Особливості продажу банком предмету іпотеки врегульовані ст. 38 ЗУ "Про іпотеку".

Заставні відносини врегульовані положеннями § 6 Глави 49 ЦК України, ЗУ "Про заставу". Особливості іпотеки як застави нерухомості визначені ЗУ "Про іпотеку".

Земельні ділянки, які перебувають у громадян та юридичних осіб на праві власності або оренди, за згодою власника можуть бути передані в заставу для забезпечення кредитних організацій.

Відповідно до ч. 1 ст. 18 ЗУ "Про іпотеку", іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. З моменту нотаріального посвідчення договір набуває чинності, проте обтяження іпотекою підлягає також державній реєстрації, після чого набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно (ч. 1 ст. 4 Закону). Положення щодо реєстрації іпотеки також закріплені у ч. ч. 1 ст. 182, ч. 2 ст. 577 ЦК України, ч. 2 ст. 111 ЗКУ, ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", ПКМ від 31.03.2004 №410 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек".

Особливі вимоги до змісту іпотечного договору сформульовані у ч. 1 ст. 18 ЗУ "Про іпотеку" (їх слід застосовувати з урахуванням положень ч. 2 ст. 132 ЗКУ).

Слід наголосити, що укладення іпотечного договору саме по собі не означає переходу права власності на заставлену земельну ділянку. Проте такий перехід можливий при зверненні стягнення на заставлене майно. Підставами для звернення стягнення на предмет іпотеки є (1) невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов'язання (ч. 1 ст. 33 ЗУ "Про іпотеку" та ін. норми законодавства про заставу), у певних випадках (2) порушення іпотекодавцем своїх обов'язків (ч. 1 ст. 33, ст. 12 ЗУ "Про іпотеку"), (3) порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або при ліквідації юридичної особи - іпотекодавця (ч. 2 ст. 33 ЗУ "Про іпотеку").

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється (1) на підставі рішення суду, (2) виконавчого напису нотаріуса або (3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ч. 3 ст. 33 ЗУ "Про іпотеку").

У першому та другому випадку земельна ділянка підлягає продажу "на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої ЗУ "Про виконавче провадження" (ч. 1 ст. 41 ЗУ "Про іпотеку"). Також ст. 139 ЗКУ передбачає, що "[у] разі звернення стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, земельна ділянка підлягає продажу на земельних торгах, що проводяться у формі аукціону'". Процедура проведення земельних торгів у формі аукціону повинна бути визначена спеціальним законом (ч. 5 ст. 137 ЗКУ), на сьогодні поки що не прийнятим.

У третьому випадку йдеться про т. з. позасудове врегулювання, яке "здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між: іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки" (ч. 1 ст. 36 ЗУ "Про іпотеку").

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати (1) передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання або (2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки регламентується ст. 37 ЗУ "Про іпотеку".

Похожие статьи




Правове регулювання застави земельних ділянок - Поняття та види земельних правовідносин

Предыдущая | Следующая