Инвестиционно-строительный комплекс России на современном этапе - Ценообразование в строительстве

Начиная с 2002 по 2008 год экономическое положение в России характеризуется как стабильное, имеющее тенденции роста основных показателей. Данное утверждение распространяется и на отрасль строительства.

В рассматриваемом периоде произошло падение объемов инвестиций в основной капитал в сопоставимых ценах, а следовательно, и в строительную отрасль. В фактически же действовавших ценах наблюдается существенный рост инвестиций в основной капитал (табл. 4).

Таблица 4 Инвестиции в основной капитал в РФ за 1992 - 2008гг.

Год

Инвестиции

Всего

В том числе строительство

1995

267,0*

2,098

1998

407,1 *

28,118

1999

670,4

46,408

2000

1165,2

74,918

2001

1504,7

78,978

2002

1762,4

95,638

2003

2186,4

106,711

2004

2865,0

99,592

2005

3611,1

129,450

2006

4730,0

176,218

2007

6716,2

266,409

2008

8781,6

399,776

По данным Росстата России

* В фактически действовавших ценах до 1998 г., трлн. р.

В 2007 г. в экономику России поступило 120941 млн. долл. США иностранных инвестиций, что на 36,4 % больше, чем в 2003 г.

Отметим, что инвестиции непосредственно в строительную отрасль составили 0,6 % общего объема (инвестиции же в сферу оптовой и розничной торговли, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования - 25,9%, обрабатывающие производства - 24,1 %).

Основные страны-инвесторы в 2007 г. - Кипр, Нидерланды, Люксембург, Германия, Великобритания, США, Франция. На долю этих стран приходилось 80,7 % общего объема накопленных иностранных инвестиций, в том числе на долю прямых приходилось 77,6 % общего объема накопленных прямых иностранных инвестиций (табл. 5).

Таблица 5 Объем накопленных иностранных инвестиций в экономике России по основным странам-инвесторам на конец 2007 г.,

Источник инвестиций

Накоплено

Всего

%к итогу

Основные страны-инвесторы в том числе:

Кипр

20654

17,1

Нидерланды

18751

15,5

Люксембург

11516

9,5

Германия

5055

4,2

Великобритания

26328

21,8

США

2839

2,3

Франция

6696

5,5

Виргинские о-ва (Брит.)

2140

1,8

Швейцария

5340

4,4

Австрия

5175

4,3

Всего инвестиций

120941

100

По данным Росстата России

Основная часть иностранных инвестиций, как и в прежние годы, поступила в промышленность (79,0 %), в том числе 23,8 % - в пищевую промышленность, 42,2 - в машиностроение и металлообрабатывающую промышленность, 4,6 - в развитие систем связи, 4,0 - в сферу культуры, 5,7 - в торговлю и общественное питание, 4,6 % - в другие отрасли.

Конкуренция в отрасли растет. Однако данные о числе действующих строительных предприятий (табл. 6) свидетельствуют, что данная тенденция характерна только для тех регионов, где идет увеличение темпов строительства, спрос превышает предложение жилья, так как общее количество предприятий изменяется незначительно.

Таблица 6 Число действующих строительных организаций в РФ за 1992-2008 гг.

Год

Организации

Всего

Штат до 100 человек

1992

69 049

49 664

1995

127764

117603

1998

137156

130846

1999

136 788

131101

2000

129340

123 716

2001

118374

112 820

2002

1 12 971

107 589

2003

113 476

111 345

2004

113 987

109 796

2005

112640

108424

2006

122441

118249

2007

131075

126672

2008

155036

150370

По данным Росстата России

Объем основных фондов в строительной отрасли составил по Российской Федерации в 2007 г. 211,1 млрд. р., или около 2,0% стоимости основных фондов всех отраслей экономики; степень износа основных фондов в организациях отрасли - 43,9% (машин и оборудования - 57 %). Удельный вес машин с истекшим сроком службы в процентах от общего числа машин составляет 47,4 %. В 2008 г. продолжалась сложившаяся тенденция к росту объемов жилищного строительства. В 2008 г. организациями всех форм собственности построено 64,1 млн. м2 общей площади жилых домов, или 189,6% к уровню ввода аналогичного периода 2002 г.

Таблица 7 Ввод в действие жилых домов, млн. м2 общей площади

Год

Построено

Удельный вес в общем вводе жилых домов, %

Всего

Населением за свой счет и с помощью кредитов

ЖСК

Населения

ЖСК

1992

41,5

4,9

2,1

11,8

5,0

1995

41,0

9,0

1,7

22,0

4,2

1998

30,7

12,1

0,8

39,4

2,5

1999

32,0

13,7

0,7

42,9

2,1

2000

30,3

12,6

0,7

41,6

2,4

2001

31,7

13,1

0,6

41,2

2,0

2002

33,8

14,2

0,6

41,9

1,7

2003

36,4

15,2

0,5

41,6

1,4

2004

41,0

16,1

0,5

39,2

1,3

2005

43,6

17,5

0,6

40,2

1,4

2006

50,6

20,0

0,6

39,5

1,2

2007

61,2

26,3

0,9

43,0

1,5

2008

64,1

27,4

0,6

42,7

0,9

По данным Росстата России

Одновременно с отмеченной тенденцией наблюдается рост объемов жилья, построенного населением за свой счет и с помощью кредитов. Так, в 1990 г. величина этого показателя в России находилась на уровне 6 млн. м2, а в январе-декабре 2008 г. населением за свой счет и с помощью кредитов построено 27,4 млн. м2жилья. В результате доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов, в общем объеме ввода жилых домов возросла за 1990 - 2008 гг. с 9,7 до 41,8 %, или в 4,56 раза.

Изменение структуры собственности существенным образом повлияло на динамику средней площади построенных квартир - показатель, характеризующий изменение запросов потребителей. Поданным статистики за 1990 - 2008 гг. значения этого показателя по России претерпели серьезные изменения. Так, если в 1990 г. средняя общая площадь построенных квартир составляла 59,1 м2, то в 2008 г. - уже 85,3 м2. Аналогичная ситуация с квартирами, построенными ЖСК и населением за свой счет и с помощью кредитов: за анализируемый период их средняя площадь увеличилась на 22,1 % и 65,2% соответственно.

По данным Росстата России

Вырос разрыв между средней площадью квартир, построенных населением и всех построенных квартир: с 28,7 % до 47,4 % в 2004 г.

Вместе с тем состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Велико количество аварийных и ветхих домов, площадь которых достигла 87,8 млн. м2. Около 4,5 млн. российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий (табл.9).

Таблица 9 Динамика изменения общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда РФ за 2000-2008 г. г.

Годы

Площадь, млн. кв. м

Абсолют

Прирост

(цепной)

Абсолют

Прирост

(базисный)

Темп роста

(цепной)

2000

65,6

-

-

-

2001

87,9

22,3

22,3

133,9

2002

87,4

-0,5

21,8

99,4

2003

91,6

4,2

26

104,8

2004

93,0

1,4

27,4

101,5

2005

94,6

1,6

29

101,7

2006

95,9

1,3

30,3

101,4

2007

99,1

3,2

33,5

103,3

2008

99,5

0,4

33,9

100,4

В целом по Российской Федерации сохраняется устойчивая тенденция роста подрядных конкурсов и обеспечения эффективности их проведения (табл. 10).

Выполненный объем работ по договорам строительного подряда в 2008 г. составил 4528,1млрд. р., или 494,6 % к уровню 2002 г. Однако сегодня на условиях подрядных конкурсов размещается не более 40 % общего числа заказов на выполнение работ для государственных и муниципальных нужд.

Экономическая ситуация в строительных организациях регионов неоднородна: более благополучна она у подрядных организаций в Центральном, Северо-Западном и Южном федеральных округах, наименее благополучной ситуация в этом отношении наблюдалась в Дальневосточном округе.

Таблица 10 Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда РФ за 1992-2008 гг.

Год

Объем работ

Всего, млрд р.

В процентах

К предыдущему году

К 1990 г.

1992

1,6*

64

63

1995

163,7*

94

41

1998

240,9*

94

30

1999

329,9

106

32

2000

558,5

117

38

2001

776,9

110,0

42

2002

915,5

103

43

2003

1 164,8

114

49

2004

1 053,6

90,45

56,9

2005

1754,4

113,2

57,7

2006

2350,8

118,1

68,1

2007

3293,3

118,2

80,5

2008

4528,1

112,8

90,8

В фактически действовавших ценах до 1998 г., трлн. р.

Среди факторов, негативно влияющих на деловую активность подрядных организаций, основными остались финансовые: неплатежеспособность заказчиков, высокая стоимость материалов, конструкций и изделий.

Говоря о внешней среде строительных предприятий, нельзя не упомянуть ценовые факторы. Прежде всего, необходимо отметить положительное влияние финансового кризиса 1998 г., в результате которого существенно увеличились конкурентоспособность отечественной экономики и спрос на строительную продукцию. К сожалению, большинство отечественных строительных компаний не в полной мере воспользовались благоприятной рыночной конъюнктурой, сформированной августовским кризисом, для обеспечения себе долгосрочных конкурентных преимуществ.

Ориентированность менеджмента многих строительных предприятий и компаний-производителей строительных материалов на получение краткосрочной выгоды, отсутствие у них долгосрочных стратегий развития, а также неэффективность государственного механизма регулирования строительной деятельности свели на нет создавшуюся благоприятную ситуацию. Результат - внушительное повышение цен на строительные материалы и строительную продукцию.

Средняя фактическая стоимость (в масштабе цен, действующих с 1 января 1998 г.) строительства 1 м2 общей площади жилых домов с 1995 по 2004 гг. увеличилась по Российской Федерации в 7,57 раза, в том числе в городах и поселках городского типа в 8,03 раза; в сельской местности в 4,75 раза (табл. 11).

Таблица 11 Средняя фактическая стоимость строительства 1 м2 общей площади жилых домов с учетом индивидуальных жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов, по РФ

Год

Стоимость строительства

Всего

В том числе

В городах и поселках городского типа

В сельской местности

1995

1012

1 059

848

1998

2424

2641

1714

1999

3169

3544

2001

2001

5638

6390

3178

2004

7630

8312

4751

В масштабе цен, действующих с 1 января 1998 г.

В настоящее время мы имеем две ярко выраженные тенденции: рост спроса и снижение предложения. Пока на рынке наблюдается кризис ликвидности, сегодня спекулянты, играя на том, что квартиры есть и у застройщиков, и у подрядчиков, и у поставщиков строительных материалов, добиваются скидок 10-20% от цены застройщика, а два-три месяца назад эта скидка доходила до 40 %. Цена зависит от соотношения спроса и предложения и от себестоимости строительства. Одним из показателей спроса является коэффициент превышения цены квадратного метра над средней заработной платой. Сегодня этот показатель - 2,60. В 2003 году этот показатель равнялся 2,6, и после этого наблюдался продолжительный рост цен на недвижимость: за пять лет средняя цена квадратного метра жилой площади выросла в 3,4 раза (табл. 12).

Таблица 12 Сравнение средних цен на жилье и средней заработной платы жителей РФ в 1999-2009 гг.

Год

Средние цены на жилье, руб. за м2

Среднемесячная заработная плата, руб.

Превышение цены 1 м2 жилья над средней заработной платой, раз

1999

5 384

1 629

3,31

2000

6 837

2 364

2,89

2001

10 925

3 463

3,15

2002

13 873

4 784

2,90

2003

15 693

6 046

2,60

2004

21 310

7 502

2,84

2005

27 647

9 407

2,94

2006

37 320

10 607

3,52

2007

52820

12127

4,35

2008

54180

15065

3,59

2009

46000

17721

2,60

Таблица 13 Средняя фактическая стоимость строительства 1 м2 (руб.)

Показатели

Жилые дома квартирного типа без пристроек, построенных населением за счет собственных и заемных средств

Всего

В сельской местности

В городах и поселках городского типа

2008г.

I квартал

21720

22056

21707

II квартал

23360

24219

23336

I полугодие

22612

23038

22598

III квартал

26475

27759

26420

IV квартал

28692

26173

28868

Год

26622

25886

26662

2009г.

I квартал

28814

28597

28826

II квартал

28763

29994

28673

I полугодие

28790

29358

28754

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что в настоящее время цена на недвижимость достигла дна. По нашим расчетам, за 2010-2011 годы рост квадратного метра жилой площади РФ превысит 50 %.

В 2004 году российскими специалистами было проведено исследование реальной стоимости различных стадий жилищного строительства в сравнении с аналогичными показателями строительных рынков Польши и Венгрии. Полученные данные, практически полностью совпадающие в трех странах по всем ценовым группам, позволили сделать предположение: структурно процесс ценообразования в жилищном строительстве ничем не отличается от таких же процессов в европейских странах.

Таблица 14 Стоимость различных стадий жилищного строительства РФ в сравнении с аналогичными показателями строительных рынков Польши и Венгрии в 2007 г.

Показатели

Эконом-класс, строительство на новых площадках

Бизнес-класс, строительство на площадках после вывода промзон

Элитные комплексы в центре города

Польша

Венгрия

Россия

Польша

Венгрия

Россия

Польша

Венгрия

Россия

Земля

10,2

9,3

11,7

13,5

13,3

12,4

20,3

27,3

14,3

Инфраструктура

3,0

5,0

6,1

2,0

5,1

6,2

1,0

6,5

5,3

Строительство (твердая цена)

63,8

63,3

54,6

56,2

54,8

50,3

44,2

37,0

39,8

Непрямые расходы (мягкая цена)

8,0

9,0

9,7

7,7

8,5

9,8

8,5

6,5

12,0

Стоимость финансов

4,7

4,3

2,0

5,2

4,5

4,2

4,2

3,8

4,8

Прибыль застройщика

10,3

11,8

15,9

15,4

14,6

17,1

21,8

22,3

23,9

Общая стоимость строительства

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

НДС/прочие налоги/ сборы

7,0

25,0

18,0

7,0

25,0

18,0

7,0

25,0

18,0

Строительный бизнес - крайне закрытый, нет четких статистических данных, а значит, попытка анализа ситуации - возможности или невозможности кризиса на рынке - сводится к нулю. Значительная часть доступной информации о ситуации на рынке недвижимости связана с интересами риэлторских или строительных компаний, естественно заинтересованных в росте цен.

По некоторым данным, рентабельность строительного бизнеса составляет 200%, а то и все 400%. И по всем законам рынка при таких показателях рентабельности должен был бы появиться поток инвестиций, предложение жилья - резко возрасти, рентабельность - снизиться до средних значений, цены - упасть. Этого не происходит.

В жилищном секторе на вложенный собственный капитал можно получить до 50% прибыли в год. Это достигается за счет того, что продажи квартир активно ведутся на самых ранних стадиях строительства, и застройщик имеет возможность окупать большинство расходов за чужой счет.

Проведенный выше анализ подтверждает вывод о положительной экономической ситуации в инвестиционно-строительном комплексе. Однако существуют проблемы инвестиционно-строительного комплекса.

Во-первых, необходимо принять меры по формированию рынка доступного жилья путем консолидированного и эффективного использования ассигнований, направляемых из федерального, региональных и муниципальных бюджетов, привлечения средств из внебюджетных источников, в том числе личных средств граждан, развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Во-вторых, часть отечественных строительных материалов еще уступает по качеству лучшим зарубежным образцам, низок удельный вес конкурентоспособной продукции по отдельным позициям. Ограничен ассортимент выпускаемых отечественных теплоизоляционных материалов на основе стекла, базальта, перлита и других природных минералов, санитарно-технических изделий, низкоэмиссионного, теплоотражающего и архитектурного стекла.

В-третьих, степень износа основных фондов в отрасли достигла 54%, причем ежегодное выбытие превышает ввод. Это приводит к старению основных фондов, особенно их активной части, а также к фактическому сокращению производственных мощностей. Средний возраст основной части машин и оборудования 17 лет.

Технический уровень большинства российских предприятий все еще значительно отстает от современных требований. Низкими темпами осуществляется перевооружение предприятий по производству цемента, теплоизоляционных, стеновых и кровельных материалов.

В-четвертых, промышленность строительных материалов и изделий является одной из наиболее топливо - и энергоемких отраслей народного хозяйства. Удельный вес топлива и энергии в структуре затрат на производство и реализацию продукции в целом по отрасли составляет более 16%, а в цементной промышленности достигает 41%. Поэтому энергосбережение в промышленности строительных материалов является одной из первостепенных задач.

В-пятых, в 2003 - 2004 гг. разрабатывались новые и совершенствовались действующие нормативные акты по безопасности труда в строительстве. Однако по данным федеральной инспекции труда Минтруда России в 2007 г. на строительных объектах погибли 911 человек, в 2008 г. по предварительным данным ситуация находится на том же уровне.

Приведенные данные свидетельствуют о необходимости усиления работы в области охраны труда в строительстве. Вместе с тем совместно с органами управления строительством субъектов Российской Федерации необходимо принять меры по укреплению служб охраны труда в строительных организациях, расширению сети базовых организаций по охране труда в строительстве.

Похожие статьи




Инвестиционно-строительный комплекс России на современном этапе - Ценообразование в строительстве

Предыдущая | Следующая