Описание рынка коммерческой недвижимости Москвы - Статистическое исследование арендного сегмента рынка коммерческой недвижимости Москвы

Рынок коммерческой недвижимости Москвы является быстроразвивающимся. Как уже было подчеркнуто, ввод объектов офисной недвижимости продолжает расти, и в 2014 году он составил около 900 000 кв. м качественной офисной площади.

С началом строительства ММДЦ "Москва-Сити" Москва приобрела статус одного из крупнейших деловых центров Европы. По данным аналитического агентства Knight Frank в 2014 году Москва заняла пятое место в рейтинге самых влиятельных городов Европы. Рейтинг основывался на 4 ключевых показателях: уровень экономической активности, качество жизни, знания и влияние и политическая значимость. Стоит отметить, что в 2013 году, Москва заняла в этом рейтинге лишь 12-е место. Этот факт показывает возрастающую с каждым годом инвестиционную привлекательность московских проектов, а также повышающийся уровень экономической активности. Данный рост невозможен без качественных офисных площадей, способствующих процветанию бизнеса и создающих комфортные условия для работы компаний.

объем качественной офисной площади на одного жителя города, кв. м

Рис.4. Объем качественной офисной площади на одного жителя города, кв. м

Что касается рынка коммерческой недвижимости внутри страны, на Рис. 4 приведен показатель уровня качественной офисной площади на одного жителя города. Несмотря на большое количество жителей российской столицы, она занимает первое место среди городов России по данному показателю, опережая Санкт-Петербург и другие крупные города.

Так как Москва является самым крупным в России рынком офисной недвижимости, интересна его география внутри города.

средние арендные ставки за кв. м в год по ао москвы, руб

Рис. 5. Средние арендные ставки за кв. м в год по АО Москвы, руб

На Рис. 5 представлено распределение средних арендных ставок на офисную недвижимость, включая складские помещения по округам Москвы. В ЦАО средняя арендная ставка является максимальной, т. к. в данном округе сосредоточено большое количество бизнес-центров высокого класса. Что касается остальных округов, видна тенденция снижения средней арендной ставки при движении с Запада на Восток, причем на Севере и Юге арендные ставки примерно одинаковы. Данная гипотеза о том, что расположение в Центральном, либо Западных округах Москвы увеличивает арендную ставку объекта недвижимости при прочих равных условиях также ляжет в основу дальнейшего исследования пространственных взаимосвязей. При проведении регрессионного анализа зададим фиктивные переменные таким образом, чтобы ее можно было проверить.

Кроме географического различия в арендных ставках бизнес-центров, наблюдается различие между классами объектов.

средняя арендная ставка по классам объектов недвижимости, руб

Рис. 6. Средняя арендная ставка по классам объектов недвижимости, руб

На Рис. 6 можно отметить, что средняя арендная ставка для объектов недвижимости класса А выше, чем в классе С практически в два раза, следовательно можно полагать, что принадлежность объекта к определенному классу значительно влияет на величину средней арендной ставки. При построении регрессионной модели также зададим необходимые переменные для проверки этой гипотезы.

Таким образом, описательный анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы показал, что она лидирует среди городов России по показателю качественной офисной площади на человека, несмотря на большое количество населения города. Кроме того, Москва географически неоднородна по величине арендной ставки: средние арендные ставки значительно выше для центрального и западных округов Москвы, чем для восточных. Величина арендной ставки варьируется не только в зависимости от географических характеристик объектов, но и от класса объекта. Средняя арендная ставка для класса А в несколько раз превышает цену объектов классов В - и С. Таким образом, можно сформулировать гипотезу о влиянии характеристик объектов недвижимости на величину арендной ставки.

Похожие статьи




Описание рынка коммерческой недвижимости Москвы - Статистическое исследование арендного сегмента рынка коммерческой недвижимости Москвы

Предыдущая | Следующая